Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogado en derecho inmobiliario en Barriuso Legal
Las dificultades de obtener financiación bancaria, e incluso alternativa, para el desarrollo de proyectos inmobiliarias han llevado a los promotores de proyectos inmobiliarios a buscar otras fuentes de financiación.
Es frecuente dar entrada en el proyecto a uno o varios inversores capitalistas no profesionales (i.e particulares o family offices) que aportan capital y participan en los resultados del proyecto, delegando la gestión del proyecto en el impulsor de proyecto.
¿En qué forma se puede vehiculizar la entrada a inversores capitalistas?
Es posible constituir una SOCIMI (Sociedad anónima cotizada cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento). Su régimen fiscal favorable aplica solo a proyectos destinados al arrendamiento y no es viable económicamente para proyectos inmobiliarios pequeños por los costes corporativos y de constitución de estos vehículos.
La Sociedad de Inversión Inmobiliaria o de Fondos de Inversión Inmobiliaria o la compra de acciones de sociedades cotizadas dedicadas a negocio inmobiliario, no se ajusta al inversor que quiere involucrarse en un concreto proyecto.
El crowd-lending inmobiliario, quizá por lo novedoso y no ser fácil de comprender los riesgos asumidos, generan desconfianza en inversores tradicionales.
¿Qué otras alternativas existen para canalizar la inversión?
Los clubes de inversión o fondos cerrados de inversión no regulados (close end funds no sujetos a la normativa de Instituciones de Inversión Colectiva), donde los inversores se incorporan a una sociedad que será la propietaria de los inmuebles (PropCo) y encargan la gestión a una sociedad gestora experta (ManagmentCo).
Con la incorporación a la sociedad los socios suscriben el oportuno Pacto de Socios y la sociedad PropCo celebra un contrato de gestión inmobiliaria con la ManagementCo.
Los inversores son socios y normalmente también consejeros de la sociedad PropCo, por lo que no solo participan de los resultados del negocio, sino que intervienen en la gestión y les puede ser exigibles responsabilidades como administrador.
Otra alternativa para vehiculizar la inversión inmobiliaria es el contrato de préstamo participativo. El inversor aporta fondos al proyecto mediante un préstamo a la sociedad o promotor del proyecto y a cambio percibirá un interés variable que se determinará en función de la evolución del proyecto inmobiliario o sociedad. Frecuentemente el inversor percibe un interés fijo más un interés variable vinculado a la evolución del negocio.
El inversor- prestamista tiene derecho de crédito frente al prestatario por la devolución del capital aportado, aunque el negocio tenga resultado negativo y no proceda el cobro del interés variable, pero su cobro está subordinado al previo pago a otros acreedores preferentes.
En los contratos de cuentas en participación, el inversor que no es experto y no desea involucrase en la gestión, se “asocia” con un gestor experto en quien confía, aportando fondos (suelo o inmuebles) a un proyecto inmobiliario concreto. El gestor desarrolla el proyecto inmobiliario bajo su responsabilidad, pero rindiendo cuentas y entregando al inversor la participación en los resultados que convengan. El inversor participa en los resultados del negocio sin asumir el “riesgo promotor” ni la responsabilidad del Administrador o Consejero.
El gestor gestiona de forma independiente y a su vez obtiene financiación que remunera en función de los resultados (que se esperan positivos, pero pudieran ser perdidas).
Esta fórmula es sencilla, barata, muy flexible y además es fiscalmente eficiente para el inversor.
En definitiva, los promotores de proyectos inmobiliarios que acuden a inversores privados cuentan con una pluralidad de formas de canalizar esa inversión y conviene analizar cuidadosamente y caso a acaso, cual es la más idónea, para favorecer el éxito del proyecto.
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