Los bancos cierran el grifo y las promotoras reclaman una financiación alternativa barata

Los promotores denuncian la existencia de un nuevo problema en el sector: la falta financiación. Un quebradero de cabeza que tiene dos culpables: los bancos y los altos tipos de interés de la financiación alternativa, según los afectados. Los primeros han endurecido los préstamos al promotor y los segundos (los vehículos de financiación alternativa) plantean tipos de cerca del 10% que ahogan algunos proyectos residenciales.

Sobre esta cuestión se ha debatido en la jornada sobre financiación e inversión alternativa en el sector inmobiliario organizada por el IE Real Estate Club y la plataforma de inversión inmobiliaria Urbanitae. Durante más de una hora, Alicia Álvarez (directora de Capital Markets en Banca March), Diego Bestar (CEO de Urbanitae), Carolina Roca (directora general del Grupo Roca y vicepresidenta de Asprima) y Eduardo Navarro (miembro del consejo asesor de Amento Capital) debatieron sobre esta cuestión que tanto preocupa en el sector inmobiliario.

En este sentido, Roca fue la encargada de alzar la voz para reclamar un mayor apoyo de la banca para construir las 150.000 viviendas al año que requiere el país, según estimaciones de los propios promotores. Una cifra que no pueden alcanzar sin la financiación suficiente. En este sentido, la vicepresidenta de Asprima explicó que en la actualidad las entidades financieras sólo emiten préstamos al promotor que tenga un balance “inmaculado y que puedan aportar un 30% o un 40% de recursos propios”. Las empresas ya no encuentran una financiación del 100% del proyecto y esta situación limita los movimientos de las medianas y las pequeñas. Son sólo las grandes compañías que cuentan con fondos de inversión en su accionariado las que pueden optar este tipo de créditos.

"Si actualmente hay en marcha unas 200.000 unidades, las entidades existentes no llegan más que para financiar 50.000. El sector bancario no se adapta a nuestras necesidades de financiación y Europa tampoco deja a la banca que se adapte a ellas", afirmó Roca.

En este complicado escenario aparece la financiación alternativa, que los cuatro ponentes de esta jornada se pusieron de acuerdo en definir como “toda aquella que no proviene de la banca”. En este sentido emergen gestores de fondos, de deuda, plataformas de crowfounding… En definitiva, vehículos de financiación cuyos inversores en la gran mayoría de casos son pequeños ahorradores y fondos. Gracias a estos vehículos son muchos los proyectos residenciales que se han desbloqueado ante la poca cintura de la banca. “Yo estudio oportunidades y si merece la pena apuesta por ellas”, afirmó Navarro.

Hasta aquí todo parece idílico. Los promotores necesitan dinero, las entidades financieras cierran el grifo y la financiación alternativa se presenta como la gran solución a sus problemas. Pero no todo es tan bonito como parece, porque en esta nueva relación surgida de la necesidad hay una gran barrera: los tipos de interés. En este sentido, los promotores contemplan como antes se financiaban al 2%, que ofrecen los créditos de la banca, y cómo ahora han de afrontar subidas de cerca de un 8%, que es lo que reclaman estos nuevos vehículos.  

"Nosotros no nos financiamos al 0% como hacen los bancos. La financiación alternativa nunca va a estar por debajo del 8%, ya que el fondo cuyo capital gestionas te pide un 5%, por lo que siempre va a haber un gap insalvable", explicó en este sentido Navarro.

El crowdfunding, el tercer invitado

Ante esta posible falta de entendimiento aparece un tercer actor en este complicado panorama de sector residencial. Se trata del crowdfunding, que también ha conseguido sacar adelante proyectos que la banca ha desechado. Una de las plataformas más activas es Urbanitae, que tardó dos años en recibir la luz verde de la CNMV y del Banco de España y que comenzó a operar este verano. En sólo cuatro meses ha conseguido mover 2,5 millones de euros y que ya cuenta con cerca de 3.000 usuarios registrados.