BNP: “Este primer ajuste de los tipos confirma un cambio de tendencia muy esperado entre los inversores”

Ignacio Martínez- Avial es director general de BNP Paribas Real Estate. El ejecutivo habla con idealista/news sobre la salud del inmobiliario español. Con una previsión más que optimista para los próximos meses, el directivo asegura que el ajuste de tipos que se dará próximamente traerá alegría al sector. “Los fundamentales de mercado siguen mostrándose sólidos; el dinamismo de la demanda, los niveles de disponibilidad bajos y un crecimiento de rentas soportan la llegada de inversores", asegura.

¿Podrías darnos una visión general sobre cómo está afectando la situación actual de los tipos de financiación al sector inmobiliario?

 La ratificación de este primer ajuste de los tipos de interés, llevado a cabo por el BCE el 6 de junio, confirma un cambio de tendencia muy esperado entre los inversores, otorgándoles una mayor visibilidad y criterio a la hora de definir sus estrategias de inversión.

Este primer ajuste de los tipos impacta directamente en unas condiciones de financiación más ventajosas y, sobre todo, está generando una estabilización en las rentabilidades. Esto puede provocar que los inversores consideren que es el momento óptimo para realizar operaciones, antes que la competencia.

Este cambio de tendencia del precio del dinero no solo va a animar a los compradores, sino que también se está observando un incremento en el número de procesos de venta que están saliendo al mercado en las últimas semanas.

Con todo esto, se prevé un incremento en el volumen de operaciones e inversión que será más palpable a finales de año o incluso algunas operaciones se irán al año 2025, que es cuando se espera que este nuevo ciclo sea más relevante.

"La ratificación de este primer ajuste de los tipos de interés confirma un cambio de tendencia muy esperado entre los inversores"

Por otro lado, los fundamentales de mercado siguen mostrándose sólidos; el dinamismo de la demanda, los niveles de disponibilidad bajos y un crecimiento de rentas en activos de calidad y buenas ubicaciones, unido a unas perspectivas macroeconómicas positivas, soportan la llegada de inversores al Real Estate en España.

¿Qué fórmulas innovadoras están encontrando inversores y propietarios para seguir cerrando operaciones en un contexto de tipos de financiación elevados?

Aquellos inversores con menor impacto en la financiación, debido a que invierten con más equity, han tenido una situación más favorable para la inversión, menos competencia en los procesos, unos fundamentales de mercado sólidos y un poder en la negociación más elevado.

Por otro lado, inversores con un perfil más de valor añadido que necesitan comprar con unas rentabilidades elevadas, han tenido que dirigirse a mercados o tipo de activos que ofrecen esas rentabilidades.

En este sentido, hemos visto operadores muy dinámicos en España, realizando operaciones, dos tipologías de inversores, patrimonios privados y socimis francesas, denominadas SCPIs francesas. En menor medida, aunque ya se les ve de vuelta, el inversor institucional ha sido mucho menos protagonista en los últimos 18 meses en España.

¿Cómo estás viendo la agilidad del capital en el mercado inmobiliario en este momento? ¿Qué cambios se han observado recientemente?

Aunque en niveles de inversión hasta el cierre del segundo trimestre la situación no difiere mucho de la registrada en el 2023, cierto es que actualmente hay muchos más procesos de venta en marcha y el apetito de los inversores es mucho mayor. La estabilidad o incluso el cambio de tendencia de la evolución de los tipos de interés está generando que la inversión comience a reactivarse.

"Se prevé un incremento en el volumen de operaciones e inversión que será más palpable a finales de año o incluso algunas operaciones se irán al año 2025"

 A pesar de los desafíos con la financiación, ¿qué oportunidades estás viendo en el mercado inmobiliario actual?

Las oportunidades son mucho mayores, el incremento del coste de la financiación, provocado por conflictos geopolíticos e inflacionarios provocó que muchos inversores que estaban jugando la partida del ‘real estate’ se echaran a un lado, debido también a que empezaban a asomar otros productos financieros con rentabilidades más atractivas que durante los últimos 10 años no habían estado presentes.

Por otro lado, estamos viendo como la demanda de los usuarios se mantiene muy sólida en la mayoría de los sectores, las previsiones macroeconómicas de España son mejores que las de los vecinos más potentes de nuestro entorno, las rentabilidades se han incrementado de media entre 80-100 puntos básicos en los últimos 18 meses y empezamos a tener visibilidad en los tipos de interés.

Tenemos una situación que favorece a la inversión: menos competencia en los procesos, mejores precios, buenos fundamentales y mejores condiciones de financiación.

¿Qué tipos de activos inmobiliarios están resultando más atractivos para los inversores en el contexto actual?

Más que más atractivos, donde hay más operaciones es donde también hay más oferta. Estamos viendo, durante el primer semestre del 2024, dos sectores que están tirando fuertemente dentro de la inversión, el sector de los hoteles, con el turismo en máximos históricos, y la consolidación de la vuelta del retail en gran formato.

"Los fundamentales de mercado siguen mostrándose sólidos; el dinamismo de la demanda, los niveles de disponibilidad bajos y un crecimiento de rentas soportan la llegada de inversores"

A parte de estos, que casi suman el 60% de la inversión del semestre, hay mucho apetito por comprar oficinas en zonas céntricas pero la oferta que hay es prácticamente residual; por seguir invirtiendo en logístico, donde se prevé un incremento notable en la actividad en los próximos meses; y por, supuesto, en residencial.

¿Qué estrategias están adoptando los inversores para mitigar riesgos y maximizar rendimientos en este entorno?

En general, tener un buen análisis de la situación actual y el rendimiento que se espera de ese activo para los próximos meses, en un entorno de cierta incertidumbre, es crucial.

En este sentido, hemos visto que el grueso de las operaciones se centra en ubicaciones o activos donde los fundamentales de mercado son fuertes y las rentabilidades han sido atractivas para los compradores.

¿Cuáles son las principales tendencias que prevés para el sector inmobiliario en 2024?

Para el resto del año y teniendo en cuenta el primer ajuste de los tipos de interés llevado a cabo a principios de junio, se espera que las rentabilidades ‘prime’ se mantengan o incluso puedan ajustarse ligeramente a finales de año, debido a la mayor competencia prevista en los procesos de venta.

¿Cuáles consideras que son los principales retos que enfrenta el mercado inmobiliario en este momento?

Pensamos que se debería poner todos los esfuerzos en tratar de incrementar la oferta en aquellos mercados donde exista más desajuste con la demanda y se esté generando una tensión en los precios que pueda provocar que cierta demanda se vea desplazada.

"Actualmente hay muchos más procesos de venta en marcha y el apetito de los inversores es mucho mayor"

La colaboración público-privada e incrementar la agilidad de trámites administrativos serán factores imprescindibles para que el sector inmobiliario pueda evolucionar en línea con los hábitos de vida y de consumo.

¿Cómo están adaptándose los desarrolladores y propietarios a los cambios en la demanda del mercado?

En estos meses, donde la actividad en la inversión ha sido menor, hemos visto cómo los propietarios han aprovechado el momento para invertir en posicionar sus inmuebles, adaptándolos a los estándares de calidad requeridos por la demanda actual por parte de los usuarios.

En tu opinión, ¿qué habilidades y conocimientos serán cruciales para los profesionales del sector inmobiliario en los próximos años?

Además de tener un conocimiento profundo y actualizado sobre la situación de los mercados y lo que esperamos para los próximos meses, comprender más la evolución de los sectores de actividad económica que más van a tirar de la demanda en los próximos meses, será muy importante para poder asesorar a nuestros clientes en la toma de decisiones.