Si has vendido tu vivienda habitual y estás pensando en comprar otra, hay una opción que te evitará pagar impuestos: la exención por reinversión en vivienda habitual.
Este beneficio fiscal, recogido en la Ley del IRPF, permite no tributar por la ganancia patrimonial siempre que reinviertas el dinero en una nueva vivienda en la que vayas a vivir permanentemente. En este artículo te explicamos qué es, quién puede beneficiarse, qué condiciones exige Hacienda y cómo se declara.
- ¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
- Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual
- Reinversión de vivienda habitual con hipoteca
- Exención por reinversión en vivienda habitual en el extranjero
- Multa por no reinvertir en vivienda habitual dentro del plazo
- ¿Cómo aplicar la exención por reinvertir en vivienda habitual?
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
La exención por reinversión consiente al contribuyente no tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender su residencia principal. El dinero tiene que destinarse a la compra de otra vivienda habitual.
Por ejemplo, si vendes tu casa por 250.000 euros y la adquiriste por 180.000 euros, has generado una ganancia de 70.000 euros. De esta manera, si reinviertes el total en la compra de otro inmueble, quedas exento de pagar impuestos.
¿Qué ocurre si solo reinvierto una parte?
Si reinviertes solo una parte del importe de la venta, te beneficiarías de una exención parcial proporcional a la cantidad reinvertida.
Por ejemplo, si vendes tu vivienda por 240.000 euros y logras una ganancia patrimonial de 60.000 euros, pero solo reinviertes 180.000 euros, la exención se aplica de forma proporcional: (180.000 / 240.000) × 60.000 = 45.000 euros exentos. Los 15.000 euros restantes tributan en el IRPF.
Hacienda da el visto bueno siempre que la reinversión se produzca dentro del plazo legal y se justifique debidamente.
Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual
Para poder optar a este beneficio fiscal es necesario cumplir cuatro requisitos:
- Tratarse de tu vivienda habitual: Tienes que haber vivido en ella de forma continuada durante, al menos, tres años. Por causas como separación, traslado laboral, fallecimiento o discapacidad, el plazo es menor.
- Reinvertir el importe total ganado: No basta con reinvertir solo la ganancia de la venta. Es fundamental usar todo el dinero recibido, es decir, el precio de venta, menos las deudas y gastos asociados.
- La nueva vivienda debe ser habitual: Es imprescindible que el inmueble sea el lugar en el que vives de manera estable y no una inversión, alquiler o segunda residencia.
- Plazos para la reinversión: Tienes un plazo de dos años antes o después de la venta para reinvertir el dinero. Además, debes instalarte en la nueva vivienda habitual en el plazo de 12 meses desde la adquisición; o si está en construcción, desde que acaben las obras.
Reinversión de vivienda habitual con hipoteca
Es posible beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual aunque la nueva vivienda se adquiera mediante una hipoteca. Hacienda acepta que la reinversión se haga utilizando una combinación de fondos propios y financiación ajena, siempre que la cantidad reinvertida sea, al menos, igual al importe total obtenido por la venta de la vivienda anterior.
Exención por reinversión en vivienda habitual en el extranjero
La exención se aplica siempre que la nueva vivienda habitual esté en un país de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o exista convenio de doble imposición con España.
Tendrás la obligación de acreditar el uso como residencia habitual y justificar la reinversión con documentación en Hacienda.
Multa por no reinvertir en vivienda habitual dentro del plazo
Si en tu declaración de la Renta indicas que vas a reinvertir el dinero de la venta de tu vivienda habitual, pero no lo haces dentro del plazo de dos años, pierdes el derecho a la exención.
En ese caso, implica pagar el IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial no exenta, más los intereses de demora. Dependiendo de cada situación, la Agencia Tributaria puede considerarlo como infracción y poner una sanción económica.
¿Cómo aplicar la exención por reinvertir en vivienda habitual?
Para declarar la exención por reinversión en la Renta (modelo 100), deberás:
- Incluir la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual.
- Marcar que dicha ganancia está exenta por reinversión.
- Informar si la reinversión ya se ha producido o si se va a realizar dentro de los dos años posteriores.
Si declaras la intención y luego no reinviertes, debes presentar una declaración complementaria y pagar lo que corresponda, con intereses.
Consulta vinculante y jurisprudencia reciente
La Dirección General de Tributos (DGT) aclara cómo aplicar la exención en situaciones concretas:
- Cancelación de hipoteca: Si el dinero de la venta se destina a amortizar un préstamo hipotecario vinculado a la nueva vivienda, puede considerarse reinversión.
- Reinversión con pagos fraccionados: Es posible, cumpliendo los plazos legales y justificándola adecuadamente.
- Compra a nombre de un cónyuge: Si el dinero es de ambos, la exención se hace de manera equitativa.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ampliado el concepto de reinversión, incluyendo el precio de compra, así como gastos de notaría, registro e impuestos. También se admite en casos de autopromoción o cuando la compra y el cambio de domicilio no coinciden.
Por otro lado, la exención se aplica automáticamente a las personas mayores de 65 años que venden su vivienda, quedando libres de pagar impuestos sin necesidad de reinvertir.
En extinción de condominio, como separaciones o repartos de bienes, quien recibe una compensación económica puede aplicar la exención proporcional. Además, se acepta la exención cuando la ganancia se utiliza para reformas o rehabilitación.
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