La donación como ayuda al acceso de vivienda: qué es y cómo funcionan en Cataluña

Según los notarios, el actual encarecimiento del metro cuadrado de la vivienda en España y la limitada capacidad de ahorro de los hogares jóvenes para poder acceder a su compra han reforzado la relevancia de las transmisiones patrimoniales intergeneracionales. Tanto donaciones como herencias se consolidan como instrumentos de acceso a la vivienda.

Aumento de donaciones para compra de vivienda

Los datos lo confirman. En 2024, los testamentos abiertos concentraron el 51,5% de los documentos autorizados, seguidos por las adjudicaciones de herencia (19,4%), las donaciones (13,8%) y los poderes generales (12,3%), según el Consejo General del Notariado. 

En este periodo, los notarios destacan el fuerte aumento del peso de las donaciones, que pasaron del 7,1% al 14,1% entre 2017 y 2025, en detrimento principalmente de las herencias, cuyo peso sobre el total de actos se redujo del 21,1% en 2017 al 18,8% en 2025. 

En el primer semestre de 2025 las donaciones totales aumentaron un 9,8% (al pasar de 96.368 en el primer semestre de 2024 a las 105.851 actuales), mientras que las donaciones que contienen viviendas crecieron un 1,7% (desde las 24.784 en el primer semestre de 2024 hasta las 25.209 de este año).

Cataluña es una de las comunidades con un mayor número de operaciones en términos absolutos, con cifras superiores a los 200.000 actos. 

¿Qué es una donación?

Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis, destaca que la donación es un acto de liberalidad, gratuito, por el cual una persona, donante, dispone de un bien, mueble o inmueble, a favor de otra, donatario, que la acepta. 

“La donación es una forma rápida y sin contraprestación económica por parte del adquirente, que permite transmitir la propiedad o un derecho, por ejemplo, la nuda propiedad conservando el donante el usufructo, de un inmueble”.

El aumento de las donaciones como ayuda a la compra de una vivienda 

La relación entre las cifras de los notarios y el contexto actual del mercado inmobiliario adquiere una relevancia creciente. Según los notarios, “en paralelo al aumento de la compra de vivienda, las herencias y, sobre todo, las donaciones, parecen mostrar signos de convertirse en un canal clave de acceso para las generaciones más jóvenes. El envejecimiento poblacional augura una gran transmisión patrimonial en las próximas décadas bien sea mediante donaciones o herencias”.

Para el abogado Jorge Fernández también han aumentado el número de donaciones de padres a hijos, “aunque sea para el primer pago de un contrato privado de compraventa, para el pago de las arras o incluso para cubrir un porcentaje del importe del precio de la vivienda que les permita luego poder acceder a financiación de terceros (entidades financieras)”.

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¿Cómo funcionan las donaciones en Cataluña?

Ya sea de inmuebles que vayan a constituir la primera vivienda habitual de los donatarios, o el dinero para la adquisición de dicha primera vivienda, constituyen un instrumento muy útil y, ciertamente, rentable fiscalmente, explica el abogado. 

Fernández destaca que estas donaciones siempre que se realicen a favor de descendientes permiten que se aplique una reducción del 95% del valor de la vivienda o del dinero donado para dicha adquisición, con un límite de 60.000 euros, que se duplica, para personas donatarias con una discapacidad igual o superior al 65%. 

Además, a las donaciones en escritura pública hechas a favor de ascendentes o descendientes, o entre cónyuges o parejas de hecho, ya sea de dinero o de inmuebles, se les aplica un tipo reducido que resulta más atractivo que el que se aplica en el impuesto de sucesiones o en el de transmisiones. 

“Los tipos reducidos permiten que hasta un valor de 200.000€ se aplique el 5%, de 200.000€ hasta 600.000€ se aplique el 7% y a partir de 600.000€ se aplique el 9%. En el impuesto de sucesiones hasta 50.000€ se aplica el 7%, de 50.000€ a 150.000€, el 11%, de 150.000€ a 400.000€ se aplica 17%, de 400.000€ a 800.000€, el 24%”, apunta Fernández. 

Por otro lado, el impuesto de transmisiones patrimoniales para las ventas de inmuebles en Cataluña es del 10%. 

Pasos para realizar una donación en Cataluña

• El requisito ineludible y más importante de otorgar escritura pública de donación, ante notario, para que la donación de inmuebles sea válida, debe constar en escritura pública.
• Una vez otorgada la escritura y liquidados los impuestos de donaciones y plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) debería presentarse en el registro de la propiedad correspondiente al inmueble objeto de la donación.
• La donación de bienes muebles, como es el dinero, no precisa de otorgamiento en escritura pública, pero “fiscalmente resulta mucho mejor hacerla en escritura pública. La donación de dinero está sujeta a tributación por el impuesto de sucesiones y donaciones”, relata el abogado.
• Por último, “en las donaciones de viviendas debemos también tener en cuenta, el impacto en el IRPF que para el donante puedan tener, como incremento patrimonial en renta por la diferencia entre el valor de lo donado cuando lo adquirió y el valor que tiene el inmueble cuando lo dona, aunque no reciba nada por él”. 

Ahora bien, existen exenciones, como es el caso de la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, pero debe analizarse bien por el impacto fiscal que pueda tener la operación.

“Otras soluciones al problema de acceso a la vivienda”

Para el abogado, las donaciones de inmuebles o de dinero para su adquisición, como tales, pueden ayudar a acceder a la vivienda a los descendientes que carecen de capacidad económica o de la suficiente capacidad económica para adquirir una vivienda o para acceder a financiación bancaria de parte del precio para su adquisición. 

“La donación de un inmueble les permite a quienes la reciben ser propietarios de la vivienda de forma inmediata. Ahora bien, pensar que el problema de la vivienda se soluciona con las donaciones que los padres puedan hacer a sus hijos, se aleja bastante de la realidad”, destaca. 

Fernández subraya que bebería de ser algo generalizado que todos los progenitores tuviesen dos o más viviendas de forma y manera que pudieran donar una vivienda a sus hijos para que sea su vivienda habitual y ellos conserven otra para atender a sus necesidades y, “ciertamente, ello no es así”.