Costes, plazos e impuestos: los factores que encarecen la vivienda asequible en alquiler

La dificultad para producir vivienda asequible en alquiler en España no responde a un único factor, sino a una acumulación de desequilibrios que afectan a todo el proceso inmobiliario, desde el planeamiento hasta la entrega de las viviendas. Esta fue la principal conclusión de la mesa 'Nuevas soluciones de vivienda: build to rent' celebrada en Efimad, en la que representantes de Ibosa, Activitas, Grupo Egido y Ferrocarril dibujaron un diagnóstico común: el sistema actual está tensionado por el suelo, el urbanismo, los costes de construcción, la fiscalidad y la falta de capacidad productiva.

Uno de los elementos más señalados fue la escasez de suelo finalista. Según expuso en el debate Patricia Barbas, diretora general de grupo Egido, solo entre el 0,35% y 0,4% del suelo urbanizable planificado está realmente listo para construir, una bolsa que permitiría levantar entre 400.000 y 500.000 viviendas, claramente insuficiente frente a una necesidad anual estimada de entre 200.000 y 250.000 nuevas viviendas. Los ponentes advirtieron de que, al ritmo actual, esta reserva se agotará en pocos años si no se aceleran los desarrollos urbanísticos.

El precio del suelo es otro de los grandes condicionantes, especialmente en mercados tensionados. En determinadas zonas, el suelo puede llegar a representar entre el 30% y el 50% del coste total de una vivienda, un porcentaje incompatible con la vivienda asequible en alquiler. Desde la óptica promotora, se insistió en que el suelo debería situarse en torno al 20% o 25% del precio final para no poner en riesgo la viabilidad de los proyectos. Superar esos niveles, señalaron, implica tensionar márgenes en un negocio intensivo en capital y con plazos muy largos.

Precisamente los plazos fueron otro de los puntos más críticos del debate. Los participantes describieron el desarrollo urbanístico como un proceso largo, incierto y difícil de planificar, con horizontes temporales que pueden alcanzar los 10, 15 o incluso más años. La necesidad de superar hasta 25 o 30 informes sectoriales, emitidos por distintas administraciones y, en ocasiones, con criterios contradictorios, convierte el urbanismo en un factor de riesgo que impacta directamente en los costes y en la financiación de los proyectos.

Los costes invisibles

Fernando Moliner, consejero delegado de Activitas, insistió en que este retraso administrativo actúa como un “coste invisible” que termina repercutiendo en el precio final del alquiler. Cada mes adicional sin licencia supone más gastos financieros, más incertidumbre y una menor previsibilidad de la rentabilidad, un elemento clave para atraer inversión institucional al 'build to rent'. La dificultad para estimar plazos, subrayaron, es uno de los principales frenos para los fondos que analizan proyectos a largo plazo.

A este escenario se suma el encarecimiento sostenido de los costes de construcción. Los ponentes coincidieron en que el IPC general no refleja la realidad del sector, donde los precios de materiales, la mano de obra y los costes indirectos evolucionan a un ritmo superior. La escasez de trabajadores cualificados y el envejecimiento de la plantilla agravan esta tendencia: más del 50% de los empleados del sector supera los 45 años y menos del 10% es menor de 30, una combinación que anticipa tensiones adicionales en los próximos años.

La industrialización de la construcción se presentó como una de las principales palancas para contener costes y acortar plazos, especialmente en vivienda asequible en alquiler, donde la estandarización y la repetición del producto permiten ganar eficiencia. Los expertos explicaron que la industrialización no siempre reduce de forma directa el coste de ejecución material, pero sí genera ahorros relevantes en plazos, medios auxiliares, gastos generales y control del riesgo. Además, mejora la calidad, la sostenibilidad y la previsibilidad de los proyectos.

No obstante, el sector advirtió de que la industrialización también tiene límites. Aunque las plantas pueden incrementar su capacidad productiva, el verdadero cuello de botella vuelve a ser la mano de obra, ahora transformada en perfiles técnicos y cualificados necesarios para operar procesos industrializados, automatizados y digitalizados.

La fiscalidad que agrava el problema de la vivienda

La fiscalidad ocupó una parte relevante del debate. Los ponentes denunciaron que la vivienda soporta una elevada carga impositiva acumulada, que puede superar el 25% del coste total, entre impuestos directos e indirectos. Figuras como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la plusvalía municipal o el IVA fueron señaladas como elementos que encarecen el producto final sin aportar mejoras en la accesibilidad. En el caso de la vivienda asequible en alquiler, se planteó la necesidad de una fiscalidad diferenciada y coherente con la situación de emergencia habitacional.

También se puso el foco en la densidad como herramienta clave para mejorar la viabilidad económica, según expuso Juan José Perucho, vicepresidente del Grupo Ibosa. Una opinión que también compartió Rafael González-Cobos, presidente del Grupo Ferrocarril. Aumentar la edificabilidad sin incrementar el consumo de suelo ni las infraestructuras permitiría diluir costes y facilitar precios más asequibles. En este sentido, se valoraron positivamente iniciativas orientadas a incrementar densidades en vivienda protegida o asequible, siempre desde un enfoque técnico y no ideológico.

El mensaje final que dejó Efimad fue claro: la vivienda asequible en alquiler no se desbloqueará con medidas aisladas. Requiere una acción coordinada sobre el suelo, el urbanismo, la fiscalidad, la industrialización, la formación y la financiación. Sin ese enfoque integral, advirtieron los expertos, el mercado seguirá produciendo vivienda, pero no necesariamente la que la sociedad necesita ni a los precios que puede pagar