Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid vuelve a poner sobre la mesa una duda muy habitual: ¿puede el paso del tiempo convertir en legal una obra que nació al margen de la normativa?
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Aunque la Administración pueda perder la posibilidad de sancionar o de restablecer la legalidad mediante la demolición, ello no implica que la actuación quede regularizada ni que pase a ser conforme al planeamiento urbanístico. En otras palabras, el tiempo puede cerrar expedientes, pero no convierte en legal algo que nunca lo fue.
Transformación de local en vivienda mediante declaración responsable
El caso arranca en el distrito de Fuencarral-El Pardo, donde una sociedad intentó validar el cambio de uso de un local y una ampliación de 21 m² cerrando un patio interior mediante una declaración responsable urbanística. La empresa sostenía que la infracción había prescrito por la antigüedad de las obras, por lo que el Ayuntamiento no podía impedir la legalización.
Sin embargo, el consistorio declaró la ineficacia del trámite al no probarse la fecha de terminación ni acreditarse su ajuste a los estándares de edificabilidad y habitabilidad. El asunto llegó a los tribunales y el TSJ de Madrid acabó confirmando esta decisión.
Declaración responsable urbanística: requisitos, alcance y causas de ineficacia
Uno de los puntos clave de la sentencia es la naturaleza de la declaración responsable, una figura que ha ganado protagonismo en determinados trámites de cambio de uso. No obstante, el Tribunal Superior de Justicia recuerda que no constituye una mera solicitud de inicio de procedimiento, sino un mecanismo que permite ejercer un derecho o iniciar una actividad desde el mismo día de su presentación, sin perjuicio de que pueda ser declarada ineficaz con posterioridad si no cumple con los requisitos exigidos. Esta agilidad exige que el interesado garantice, bajo su responsabilidad, que la actuación es conforme a la ordenación urbanística vigente.
Partiendo de esta premisa, la inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial de cualquier dato o información determina la ineficacia de la declaración responsable, impidiendo que despliegue efectos habilitantes. Así ocurrió en este caso, al no acreditarse la fecha de las obras ni su ajuste a los parámetros de edificabilidad.
Valor probatorio de las facturas en la prescripción urbanística
La empresa intentó demostrar la antigüedad de las obras adjuntando varias facturas. Sin embargo, el fallo del TSJM introduce un matiz esencial: estos documentos, al ser privados, pueden acreditar la realización de un pago o la compra de materiales, pero no permiten por sí solos determinar la fecha de terminación de la obra.
El tribunal recuerda que, para que opere la prescripción, la construcción debe estar terminada y dispuesta para servir al uso previsto. Por ello, sin el apoyo de otras pruebas como informes periciales, actas notariales o testimonios, estos documentos resultan insuficientes para acreditar que la infracción ha quedado fuera del alcance de la Administración.
Prescripción urbanística y legalización de obras no son lo mismo
En cualquier caso, el núcleo del fallo del TSJ de Madrid se encuentra en una distinción esencial: la prescripción de una infracción no equivale a la legalización de las obras. Aunque el transcurso del plazo pueda impedir que la Administración ordene la demolición, no genera derechos urbanísticos ni habilita el cambio de uso.
Para validar cualquier transformación, como un cambio de uso, es imprescindible acreditar que la actuación cumple con los parámetros de edificabilidad, volumen y superficie de la normativa en vigor. Tampoco sirve de base para futuras actuaciones, quedando limitadas las intervenciones a obras de conservación, seguridad, salubridad y mantenimiento.
En consecuencia, la resolución deja claro que, en operaciones de cambio de uso, el cumplimiento del planeamiento urbanístico constituye un requisito estructural que no puede suplirse por el paso del tiempo.
En el caso analizado, la parte recurrente no logró justificar aspectos tan esenciales como la edificabilidad, el volumen o la adecuación al Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Sentencia del TSJ de Madrid: consecuencias para propietarios e inversores
El fallo desestima el recurso, confirma la legalidad de la actuación del Ayuntamiento de Madrid y condena en costas a la empresa. Pero más allá del caso concreto, este pronunciamiento lanza un mensaje claro: la prescripción urbanística no es una vía alternativa para la legalización.
El TSJM considera irrelevante la antigüedad de las obras cuando se pretende realizar un cambio de uso, siendo imprescindible acreditar su plena adecuación a la ordenación urbanística. El paso del tiempo puede evitar la demolición y permitir la pervivencia de la obra, pero no convierte en legal lo que nunca lo fue.
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