Heredar vivienda en Cataluña: qué impuestos pagar y qué deducciones existen

En un estado autonómico, hay diferencias sustanciales en tributos y fiscalidad a la hora de pagar la herencia de una vivienda. En Cataluña, como normal general, se suelen pagar tributos más altos que en otra comunidad. ¿Qué se suele pagar al heredar? ¿Hay deducciones, cuáles?

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En líneas generales, cuando una persona hereda una vivienda situada en Cataluña, los principales costes fiscales son el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Además, una vez aceptada la herencia, el inmueble pasará a generar los tributos periódicos habituales, como el IBI.

Según Ana Busquets, abogada y socia de Busquets Law & Finance, el importe a pagar dependerá de varios factores, especialmente del valor de la vivienda, del grado de parentesco entre heredero y fallecido, de si se trataba de la vivienda habitual del causante y de la normativa municipal aplicable.

En la comunidad, el Impuesto sobre Sucesiones “se devenga en el momento del fallecimiento y la base imponible se calcula tomando como referencia, con carácter general, el valor de referencia catastral del inmueble en esa fecha”, relata la experta.

A tener en cuenta que, tal como expone Abel Marín, del despacho de Marín y Mateo Abogados, la plusvalía municipal se paga al ayuntamiento por cada inmueble urbano heredado, además del Impuesto de Sucesiones. Son tributos distintos y el plazo es el mismo: seis meses.

Otros pagos a hacer frente

La abogada Ana Busquets también avanza que, una vez heredado el inmueble, el nuevo titular deberá asumir los tributos periódicos asociados a la propiedad, como el IBI, que se devenga el 1 de enero de cada año y corresponde a quien sea titular en esa fecha. Y Abel Marín señala los gastos de notaría, registro y gestión. “Heredar una vivienda tiene un coste de entrada. Por eso la primera regla es sencilla: calcular antes de aceptar”.

Ventajas fiscales al heredar vivienda en Cataluña

Abel Marín explica que un hijo que hereda vivienda en Catalunya tiene una reducción de 100.000 euros, y si hereda la vivienda habitual de su padre o de su madre, un 95% del valor de esa casa queda fuera del impuesto, con un límite de 500.000 euros. 

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Ahora bien, “a cambio, hay una condición: conservar la vivienda cinco años. Si la vendes antes —salvo que reinviertas en tu propia vivienda habitual—, devuelves lo que te ahorraste. Con intereses, claro”, asegura.

Los expertos también especifican la bonificación sobre la cuota. Puesto que el cónyuge tiene el 99%. “Los hijos mayores de 21 años, no: su bonificación empieza en el 60% y baja cuanto más grande es la herencia”. 

Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis, experto en sucesiones, añade que existe una reducción por ser hijo menor de 21 años de 100.000 euros más 12.000 euros por cada año que se sea menor de 21 años, con un límite total de 196.000 euros. Para los hijos de 21 o más años la reducción es de 100.000 euros al igual que para los cónyuges.

Fernández expone un ejemplo: cuando hay vivienda habitual con un valor de mercado de 300.000 euros, que es heredada por un hijo de 25 años: debe añadirse el valor del ajuar que se presume en un 3%, estaríamos hablando de un valor total de la herencia de 309.000 euros. “Se aplicaría la reducción de 100.000 euros por parentesco. Se aplicaría respecto de la vivienda una reducción del 95% con lo que quedaría en 15.000 euros el valor de la vivienda, de forma que 15.000 euros + 9.000 euros:  24.000 euros sería la base imponible, si aplicamos la reducción de parentesco, el impuesto sería 0”.

Respecto a la plusvalía municipal, Ana Busquets apunta que algunos ayuntamientos contemplan bonificaciones de hasta el 95% cuando los beneficiarios son descendientes, ascendientes o el cónyuge, “aunque dependerá siempre de la ordenanza municipal aplicable”.

“Declarar por debajo sale caro”

Marín avisa que el valor que declaras no es libre. Hacienda tiene su propio valor de referencia para cada inmueble, tanto de transmisión a efectos de impuesto de sucesiones y donaciones, “como del valor del suelo a efectos de plusvalía municipal y puede comprobar el que pongas en la escritura. Declarar por debajo sale caro: liquidación complementaria e intereses”.

A su vez, el abogado remarca las diferencias de tributos en las distintas comunidades: Cataluña no es, fiscalmente hablando, la más amable: “el mismo piso, heredado por el mismo hijo, cuesta menos en Madrid que en Barcelona”, puntualiza.