Banor lanza un fondo inmobiliario de hasta 400 millones con rentabilidad objetivo del 10%

Banor Alternative Assets presenta su Real Estate Senior Debt Fund, un vehículo que aspira a captar entre 300 y 400 millones de euros para conceder préstamos garantizados a proyectos inmobiliarios en España, Italia y Reino Unido. La gestora fija una rentabilidad neta objetivo del 9-10%.

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El fondo, lanzado en el segundo trimestre de 2026, ofrece a los inversores acceso al segmento de crédito inmobiliario mid-market, es decir, operaciones de entre 10 y 40 millones de euros, un tramo que, según Banor, está desatendido pese a su elevada demanda. La gestora prevé una cartera de unas 20 posiciones, con préstamos de vencimiento medio de entre dos y tres años y una relación préstamo-valor (LTV) del 50-60%. El spread bruto medio de los préstamos se sitúa entre 750 y 900 puntos básicos sobre el Euribor a tres meses.

De la rentabilidad objetivo del 9-10%, entre el 5% y el 6% se recibiría en forma de rentas periódicas, que el fondo distribuirá trimestralmente. Esa cifra es neta de comisiones de gestión y de éxito, y asume una estructura de financiación apalancada con un LTV del 50% y un coste total del 5-6%. Se trata de un objetivo, no de una rentabilidad garantizada.

Un hueco que dejan los bancos

La tesis de Banor es que la oferta de deuda inmobiliaria se ha contraído porque los bancos se repliegan hacia operaciones más grandes y sencillas, ante las mayores exigencias regulatorias y de capital. Los prestamistas alternativos, defiende, pueden dar soluciones más rápidas y flexibles.

La gestora sostiene que hay recorrido para crecer. La financiación no bancaria representa hoy el 10% del mercado inmobiliario comercial europeo, unos 180.000 millones de euros. Si Europa se acercara al mix del Reino Unido, el peso sería del 25% (450.000 millones), y del 40% (720.000 millones) con el de Estados Unidos.

Banor se sitúa entre los bancos locales e internacionales y los grandes gestores de deuda privada, como Blackstone, Brookfield o KKR, que operan con tickets mayores y LTV más altos.

Tercios iguales por país y sector

La cartera objetivo se repartirá a partes casi iguales entre Reino Unido (33%), Italia (34%) y España (33%). Por sectores será similar: residencial (34%), hotelero (33%) y residencias de estudiantes construidas ad hoc (33%). La gestora invertirá junto a socios locales especializados.

Operaciones previas

Banor ha ilustrado su experiencia con préstamos de su vehículo anterior (BSS II):

• Alcobendas (Madrid): préstamo de 12,95 millones, cerrado en el tercer trimestre de 2023 junto a un socio local, para la promoción de 130 lofts en un edificio con licencia de oficinas, orientados al flexliving. Banor aportó el 60%, con un LTV máximo del 66%. Todo está prevendido, con precios un 10% por encima de lo previsto, y el reembolso final llegará en octubre de 2026
• Calviá (Mallorca): financiación de 24 millones, en el tercer trimestre de 2024, para 15 villas de lujo. Refinanció el préstamo puente de un consorcio de crowdfunding que había comprado el proyecto off-market. El LTV máximo fue del 57%, la TIR bruta del 21% y el múltiplo de 1,3x.
• Belgravia (Londres): préstamo de 9,5 millones para adquirir y rehabilitar una mansión catalogada Grade I y sus mews y convertirla en una única residencia de lujo. Con un LTV máximo del 36%, la TIR bruta fue del 16,1% (1,3x).

Estas rentabilidades son brutas por operación y no incluyen los costes del fondo ni sus comisiones. En su primer vehículo (BSS I), con operaciones en Italia y Mónaco, Banor muestra TIR brutas de entre el 14% y el 18%.

Segundo fondo en preparación

La gestora prepara además Banor Special Situations III, un fondo de crédito oportunista de 400-500 millones con instrumentos mezzanine y capital preferente, un LTV del 70-80% y una rentabilidad neta objetivo del 12-13%. Su lanzamiento está previsto para el segundo semestre de 2027.