Por qué se asocia erróneamente a la promoción inmobiliaria con la especulación

Empecemos por el principio; me voy a la RAE y pongo ‘especulación’, que define de la siguiente manera: 

“Operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos con ánimo de obtener lucro”.

Al albur de esta definición, cualquier actividad mercantil o económica es especulativa. Cuando un panadero te vende una barra de pan, especula.

No soy yo quien lo diga, pero a lo mejor la RAE debe dar una vuelta a esta definición, porque no debemos confundir invertir y dar beneficios, con especular.

Mal comenzamos.

El siguiente paso es ir a Wikipedia y busco especulación inmobiliaria. Nos encontramos (¡¡¡esta es más molona!!!) con la definición:

“La especulación inmobiliaria es la práctica de comprar, vender o invertir en bienes raíces con el objetivo de obtener ganancias rápidas a través de la apreciación del valor de la propiedad. Este fenómeno ocurre cuando los inversionistas adquieren propiedades, ya sea terrenos vacantes o edificios existentes, con la intención de revenderlos a un precio más alto en el futuro, sin necesariamente hacer mejoras significativas en la propiedad”.

Pues que lástima para algunos y que gran decepción para otros.  A tenor de esta definición los promotores inmobiliarios no podemos ser especuladores. 

En el negocio promotor hay dos tipos de actividad bien diferenciadas.

El desarrollador de suelo, ese juntacompensantes, que de la mano de otros juntascompensantes, arriesgando su capital, convierte un terreno rústico en suelo licenciable. Eso sí, cumpliendo todos los parabienes que nos señala la Administración (Medioambiente, Canal, Carreteras, AESA, etc.). Es un negocio que NO puede ser especulativo por dos razones. 

La primera. Es un negocio productivo transformador (generamos suelo rústico en licenciable, generamos la luz, las calles, llevamos el agua, las aguas residuales, las conexiones a las carreteras, etc.). Por lo tanto genera mejoras significativas. 

Segundo. Desde luego, estos valientes no obtienen ganancias rápidas. Ya que, como señala el reciente informe de APCE y Colliers, la media en España de la transformación de suelo es de 15 años; en Madrid los grandes desarrollos del Sureste llevan 20 años y creo que el récord se lo llevará Madrid Nuevo Norte, que hemos perdido la cuenta de los años.

Pero es que el promotor, es decir, el que compra ese suelo finalista y lo convierte en viviendas (o centros comerciales u oficinas…) tampoco es especulador, por los dos mismos motivos: crea valor transformando ese suelo finalista en producto final (viviendas) y no es un proceso rápido, ya que en una promoción de viviendas se tarda una media de tres años entre conseguir las licencias oportunas y construir la edificación. 

Entonces, si el negocio promotor es puramente productivo y de transformación, con multitud de riesgos y con un beneficio no acorde a esos riesgos que se asume, ¿por qué se le asocia a un negocio especulativo? 

Tengo mi teoría, pero esta me la guardo para mí.

Entonces ¿por qué escribes toda esta diatriba, Jorge?, ¿Dónde quieres llegar?

Si manipulamos a la ciudadanía haciendo creer que toda actividad mercantil (en especial la inmobiliaria) es especuladora, por qué no ser nosotros también populistas y dar un nuevo enfoque a la definición de especulación. 

Especulador en vivienda es todo organismo público o privado, o incluso individuos, que teniendo un beneficio o no, inflacionan el precio de la vivienda al dificultar y obstaculizar la creación de más OFERTA de vivienda, ya que la falta de vivienda exigida por la demanda es el único motivo por el cual aumentan los precios; por tanto, el que no ayuda a poner oferta en el mercado es el verdadero especulador.

Así que cuando el informe de Carreteras tarda uno año o dos, sin dar ningún tipo de explicación; cuando se tarda un año en conseguir un expediente para validar una subestación; cuando Confederación Hidrográfica cambia de forma discrecional los informes a mitad del partido; cuando una asociación ecológica paraliza años un ámbito; cuando una corporación municipal necesita repensar la ciudad y paraliza las licencias; cuando un técnico municipal tarda 15 meses en revisar una licencia de obra y otros cientos de situación… se está especulando con la vivienda. 

Aristóteles dijo que “cometer una injusticia es peor que sufrirla” y no quiero acabar este artículo sin pedir a todas las instituciones referidas en el párrafo anterior perdón, ya que sin duda mis palabras son injustas.

Pero igual de injustas que todas las acusaciones que recibe constantemente nuestro colectivo. Culpabilizándonos del aumento de precios de vivienda a los promotores, sin ningún argumento solvente, simplemente por ser lo fácil. 

El problema de la vivienda sí tiene solución, no a corto plazo, ni con soluciones sencillas. Simplemente debemos ir todos a una a poner más oferta en el mercado (pacto de estado) y todos los organismos a los que he mencionado deberían trabajar con el sector privado, para simplificar y regular las normas dotándolas de la misma seguridad jurídica, pero dando mayor confianza al capital privado.

Para terminar creo que puedo afirmar que el colectivo que ayuda a poner oferta es parte de la solución de la vivienda; el que no ayuda a poner oferta en el mercado es parte del problema.

Nunca el sector privado ha estado tan bien posicionado para ser parte importante de una solución.

Trabajemos todos para que realizar una vivienda exija menos complicación que llevar un cohete a la luna.