Comprar o vender ahora, así incide la crisis en la vivienda

La pregunta más recurrente que escucho en las últimas semanas se centra en el mercado residencial, y se podría resumir en ¿es buen momento para vender, o para comprar una vivienda?

Obviamente, la respuesta se encuentra muy condicionada por los recursos disponibles, por parte del interpelante, pero sea cual fuere su propósito, comprar o vender, explotar en alquiler o para uso propio, la respuesta no es fácil; nunca lo es en un posible escenario estanflacionista, que es el que nos amenaza, menos en un contexto de Estado en quiebra y sociedad empobrecida, como sucede en España.

Sobre la quiebra del Estado español no me voy a extender, me remito a los trabajos del profesor Miguel Córdoba Bueno, también bloguero en esta magnifica publicación, así como al documentado trabajo elaborado por Pablo Fernández, profesor de IESE, Juan F. Acín. asistente de investigación, y Teresa García, asistente de investigación, titulado “El Estado español está quebrado. España todavía no”.

Las nuevas inversiones, o en mantenimiento de la propiedad, en viviendas, se ha visto históricamente como una buena protección contra la inflación, dado que este tipo de inmuebles tienen la virtud de mantenerse por encima de la inflación, como un surfista se mantiene por encima de una ola; pero en la actual coyuntura esto puede no ser del todo cierto, al menos a corto y medio plazo.

Si analizamos los componentes desencadenantes del actual proceso inflacionista que sufrimos, comprobaremos que el principal desencadenante es el Grupo correspondientes a gas, electricidad y otros combustibles, que llegaron a superar el 25% durante el pasado mes de febrero, respecto al año anterior. No se ha reflejado en los mismos el efecto guerra en Ucrania, por lo que es de temer que marzo, y sucesivos, sea todavía peor.

España, aun encontrándose muy lejos de la dependencia energética de Rusia que otros países comunitarios tienen (Alemania depende, para el gas natural, en el 55% de dicho país, así como en más del 33% del petróleo), se está viendo arrastrada en una espiral del precio de los productos energéticos, incapaz de controlar.

Alemania, como Francia y otros países comunitarios, van a comenzar a adoptar medidas fiscales (reduciendo su carga en dichos productos) para reducir su incidencia en la economía de los hogares y empresas, pero España, con el alto nivel de endeudamiento y déficit público incontrolado, es difícil que pueda emular dichas políticas, por lo que los sobrecostes terminarán mermando nuestra competitividad y la capacidad adquisitiva de las familias.

Esta situación de elevados costes energéticos, según los institutos de análisis europeos más rigurosos, se va a mantener, aunque sea en menor medida tras la solución del conflicto armado en Ucrania, dado que son consecuencia de la agresiva política de “ecologización del suministro de energía”, conclusión que está llevando, a los más importantes países comunitarios, a reconsiderar su estrategia de reducción de centrales nucleares. Sorprendentemente, la mayoría de nuestros lideres políticos han descartado dicha opción (antes pobres que rectificar), lo que augura un futuro muy negro para la mayoría de los ciudadanos de nuestro país. En cualquier caso, la solución producción electricidad vía centrales nucleares no sería posible antes de cinco años.

En definitiva, tenemos casi garantizado un escenario de alta inflación en el corto y medio plazo, algo que aparentemente potencia el atractivo de las inversiones inmobiliarias en general y de las viviendas en particular. Pero esta respuesta es incompleta si no tenemos en cuenta la capacidad de crecimiento de la economía y con ella la de los salarios con los que se hará frente a los alquileres, o a las cuotas de los créditos hipotecarios.

Desde esta perspectiva, el horizonte económico español se presenta muy oscuro. A la perdida de competitividad que produce el encarecimiento energético, se le une una posible caída y encarecimiento del crédito. Más del 29% de nuestra Deuda Pública la ha recomprado el Banco de España, con financiación del BCE (quantitative easing). Algo más del 30% la poseen distintas entidades de crédito y otras instituciones financieras, en su mayoría “animadas” a ello. El pasado 2 de febrero, en una entrevista en el diario Die Zeit, el Dr. Joachim Nagel, Presidente del Deutsche Bundesbank, adelantaba lo que serán las próximas decisiones del BCE: “Primero salimos de las compras netas de activos, luego elevamos las tasas de interés”. En definitiva, se acabó la época de recursos financieros a cero costes, para el sector público. El tener dinero dejará de vivir el absurdo de suponer un coste, algo que se refleja en la ausencia de remuneración en los depósitos bancarios y el establecimiento de comisiones para los particulares, para volver a generar intereses. Su primera consecuencia será la vuelta a las primas de riesgo, con un mayor endeudamiento del Sector Público en España. Algo que imposibilita la reducción de impuestos estatales, con un incremento de la presión en la economía de empresas y familias.

En definitiva, un horizonte de consolidación del desempleo junto con una continua caída del poder adquisitivo de trabajadores y pensionistas, muy por detras del incremento del IPC, algo que ya hemos visto reflejado en los convenios salariales, así como en la revisión al alza del 2,5% de las pensiones contributivas para este 2022, frente a un incremento del coste de la vida del 6,2% anual en 2021.

¿Cómo afecta esto al sector inmobiliario residencial?

La asimetría de los distintos mercados inmobiliarios se corresponde con las distintas realidades económicas territoriales. No existe homogeneidad a nivel del territorio español, tampoco a nivel autonómico, e incluso se producen diferencias apreciables en el ámbito provincial e incluso municipal, en función de las distintas realidades económicas de dichos ámbitos. Este factor conocido sobradamente por los expertos del sector ha quedado refrendado durante la pandemia, que ha llegado a exacerbar las diferencias locales, siendo en algunos casos acentuadas por las medidas antipandemia adoptadas por sus respectivos Gobiernos.

El crecimiento económico presenta una importante asimetría en España. Los municipios con mayor capacidad de crecimiento atraerán mayores inversiones en viviendas, al tiempo que ofrecerán mayores resistencias al desprendimiento de las mismas, por su mayor capacidad de recuperación en el medio y largo plazo. Los municipios con mayor incidencia turísticas extranjera experimentaran un proceso similar, reforzandose el turismo como motor económico.

El mantenimiento de viviendas en alquiler, o la adquisición de las mismas, se verá marcado por el incremento de los tipos de interés (ya se está produciendo) en los créditos hipotecarios, un muy probable incremento de la fiscalidad, así como una creciente dificultad en trasladar el incremento oficial del IPC a las revisiones anuales de renta, ante la dificultad de asumirlo el arrendatario.

El mantenimiento de los altos costes energéticos revalorizará aquellas viviendas de mayor rendimiento energético y penalizará aquellas menos eficientes.

Finalmente, la posesión de viviendas que cumplan los parámetros anteriores, serán una magnifica inversión a largo plazo, para lo cual se ha de encontrar el propietario en condiciones de aguantar económicamente la crisis que apenas comienza.

¿Cuánto tiempo puede mantenerse esta crisis? Es difícil decirlo, influye extraordinariamente la capacidad de reacción del poder político. Dada la falta de competencia que están mostrando, podemos adelantar que entre cinco y diez años.