El pasado viernes el gobierno de Mariano Rajoy aprobó una batería de medidas para potenciar el alquiler de viviendas y que afectan tanto al casero como al inquilino. El abogado y consultor inmobiliario josé barta cree que son medidas insuficientes y que generan aún incertidumbres a los inversores
En su blog, josé barta enumera las medidas aprobadas por el gobierno y acto seguido las comenta:
- Actualización de la renta por las partes: hasta ahora se actualizaban las rentas en función del ipc y josé barta cree que esta medida sí es acertada.
- Duración de los contratos: el inquilino puede abandonar la vivienda antes del fin del contrato siempre y cuando haga un preaviso de sólo un mes. José barta cree que aunque se pueda contemplar una cláusula indemnizatoria, esta condición incorpora una incertidumbre en la duración del arrendamiento, que dificulta la planificación financiera, ya que “no es lo mismo tener que pintar un piso cada tres años, que al año o a los dos años, como consecuencia de la salida del inquilino antes de lo establecido, y lo mismo sucede con las previsiones de meses vacios, así como de honorarios de comercialización y de gestión de contratos”. Concluye que “no es una buena idea, sobre todo para inversores institucionales que trabajan con bajos márgenes”
- El casero puede recuperar su vivienda con un preaviso de dos meses si necesita la casa para sus familiares en primer grado o cónyuges. Barta lo ve interesante pero “resulta una reforma de menor importancia para los grandes inversores”
- Se reduce de cinco a tres años la denominada “prórroga forzosa” del contrato: barta cree que es una reforma interesante pero que queda muy condicionada por lo contemplado en el punto de la duración de los contratos
- Agilización de los desahucios: la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Barta señala que la actual situación de los juzgados no permite ser demasiado optimista sobre el resultado final. “En la información facilitada por el gobierno se dice que “se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados”, pero esto es lo que siempre se ha dicho, y las palabras no incorporan, por sí mismas, más recursos humanos o técnicos a los juzgados”, añade
- Medidas fiscales: además del nuevo tratamiento a las socimis, el gobierno propone nuevas exenciones en el impuesto sobre la renta de no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas. No generan confianza en los inversores. José barta echa de menos las deducciones en el IRPF de los arrendatarios, independientemente del importe del arrendamiento
Pero barta no es el único que critica la reforma introducida en la legislación que aplica en los alquileres de vivienda. Juan Ramón rallo, doctor en economía y director del instituto juan de mariana, se suma a los expertos que consideran que la reforma se queda corta. Rallo considera que ese nuevo marco regulatorio del alquiler mantiene el esquema de la ley aprobada hace casi 20 años. Así, en su opinión, se sigue entrometiendo en aspectos tan esenciales como la duración mínima de los contratos y obliga a los propietarios a elevar los precios, ante la inseguridad que le supone que el inquilino puede abandonar la vivienda con un preaviso de sólo un mes. Rallo califica la reforma de ‘oportunidad perdida’ para liberalizar de verdad y en profundidad el mercado de alquiler español
Alejandro inurrieta, ex presidente de la spa, también suspende las medidas encaminadas a reformar el mercado del alquiler. Considera que el cambio trata de darle todo el poder de negociación al propietario de la casa, otorgando el poder de fijar la renta de manera unilateral y limitar el periodo de estancia en la vivienda, bajo la premisa de que mayoritariamente los inquilinos son morosos y destrozan el inmueble
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47 Comentarios:
Con haber tocado solo la de impago = desahucio, seria suficiente.
Yo soy actualmente inquilino y creo que lo peor es la inseguridad juridica que tienen los propietarios que no cobran la renta, ademas a los inquilinos cumplidores nos encarece el alquiler, por miedos y por menos inmuebles en el mercado de los que habria con una seguridad juridica.
Pero claro no podemos esperar que se solucione esa inseguridad juridica, en un pais en el que robar esta "premiado". (Vease politicos, cargos corruptos, etc).
José barta debe conocer a muchos caseros que pintan un piso cuando se van los inquilinos... yo no he tenido tanta suerte.
José barta debe conocer a muchos caseros que pintan un piso cuando se van los inquilinos... yo no he tenido tanta suerte.
Yo he pensado que no debía estar hablando de España, eso no lo he visto en la vida a menos que el inquilino anterior haya causado auténticos destrozos.
Los propietarios institucionales son los que no deberían quejarse por los siguientes motivos:
- Por su volumen de compra suelen comprar más barato que los particulares, en muchos casos promueven sus propios edificios (menor coste implica mayor rentabilidad por el alquiler), muchas instituciones han accedido o pueden acceder a edificios de vppa que por ley tienen una rentabilidad por alquiler del 5,75%, cuando el alquiler de vivienda libre tiene una rentabilidad por alquiler de aprox. El 2%.
- Las instituciones por su gran poder de compra han influido, influyen e influirán sobre los precios, sobre las leyes que se promulgan y sobre el funcionamiento del mercado, ¿A quién se van a quejar si son ellos los que mueven los hilos?. ¿Van a hechar la culpa a los socialistas porque "se les ha escapado de las manos" el engendro que han creado ellos?. Ahí están las declaraciones del Sr. pons reconociendo que ellos montaron el tingaldo, que fué buenos para algunos y que la culpa la tienen los socialistas porque se les escapó de las manos, también culpan a los ayuntamientos (cuando el pp dominaba y domina muchos ayuntamientos).
- Lo que las instituciones querrían (y muchos propietarios particulares) es que por ley el inquilino estuviera obligado a quedarse toda la vida y pagase sin protestar lo que el propietario pidiera, pero también por ley el propietario se reserva el "derecho" de recuperar el piso cuando se le antoje, con un preaviso de tan sólo un mes y sin indemnizar ni justificar la necesidad de recuperar el piso, vamos que para el inquilino todo sean obligaciones y para el propietario todo sean derechos.
Si seguimos haciendo disparates acabaremos como Grecia.
Jajajajajajaj me parto y me mondo con esta reforma y con las medidas aprobadas por josé barta en la noticia,,,sisi ya estamos hartos de los mismos rollos de cada 6 meses el iluminado de turno saca reformas absurdas q no llevan a ninguna parte, no se si será posible q entiendan la necesidad de agilizar los procedimientos de desahucio, para que algunos caradura no se aprovechen del casero de turno y a los 2 o 3 meses lo saquen de su casa, no al año o año y medio ( como se da habitualmente) la inseguridad jurídica es como ha dicho un compañero anteriormente el problema, muchos propietarios no alquilan su casa por miedo a tener que recurrir a la justicia si todo se tuerce, por experiencia propia esque además ya lo sabe casi todo el mundo....
Este artículo se deja lo más importante, ahora si el casero vende el piso, el nuevo comprador no tiene que respetar el contrato de alquiler, y puede echar al inquilino cuando quiera si no es de su gusto.
Un chollazo el alquiler ehhhh???, guay tio, firmas para tan solo tres años, trasladas tus cosas, la mudanza, el colegio de los niños, alquilas unn parking para el cohce, en definitiva te montas tu vida en la nueva vivienda, y cuando menos te lo esperas el casero vende el piso, y tu a la puta calle a buscarte otro piso o a casa de tus padres, si no es que te dice que su hijo se va a independizar y necesita la vivienda, y quién demuestra lo contrario.
Madre mía que atraso lo del alquiler, y encima pagándole el piso al casero a razón de 8-9.000 euros al año, y sin seguridad ninguna, puede que esté bien como una cosa temporal, para estudiantes, o si te destinan temporalmente en alguna ciudad, pero como solución para una familia nada, y aún hay quién defiende esta forma de vida, que se vayan a cagar!!!!!.
Esa cláusula (y quizás todas las demás) esta pensada para los bancos, que puedan crear socimis, alquilar las viviendas mientras las ponen en venta....
Correcto, la intención es que el stock sobrante se alquile para que produzca rentas mientras la cosa se normaliza, el problema es que cuando todo se alquile si no se construyen nuevas casas puede volver la especulación, pero no en el precio de las casas, si no en el precio de los alquileres, como ha pasado en Francia, hay una especulación brutal en los alquileres que son carísimos, y como las viviendas no son excesivamente caras (fuera de parís), no se ha construido mucho estos años, y ahora faltan viviendas asequibles, lo se porque conozco gente que vive allí y me lo han comentado.
Te doy totalmente la razón, estar de alquiler es estar con un pie en la calle, así que sólo vale para esas categorías que tú señalas. Tengo tres hijas estoy separada desde hace mucho, como mi casa se me quedaba pequeña y otra mayor no me la podía permitir (corria el año 2006), alquilé el piso de mi propiedad -todavía lo tengo alquilado- y me fui de alquiler a otro piso mayor, que eso sí que me lo podía permitir. He tenido la suerte de que el casero no ha decididio echarme del piso, estoy en el 6º Año, esto es tengo una prórroga tácita de otros 3 años despues del 5º Año. Pero ante la inseguridad que tengo no me decido a hacer reformas que sabiendo que lo tengo para 10 años haría. En fin, sí se quiere fomentar el mercado del alquiler no hay que inventar nada, sino copiar de los países que como Alemania, lo practican desde siempre. Os resumiré la legislalicón alemana
- Contratos siempre indefinidos (salvo que el propietario alegue necesidad propia), con ello mucha gente allí opta por el alquiler como modo de vida, arregla viviendas en mal estado, si el propietario le ajusta la renta, etc.
- Por supuesto se actualizan convenientemente las rentas, no como aquí en época de franco, pero resultando ventajoso si uno lleva mucho tiempo en el piso, esto es, más o menos un 20% menos de lo que seria la renta actual para alguien que lleve unos 15 años en el piso.
- El inquilino se tiene que comprometer a un tiempo pactado, pero se puede ocupar el mismo de encontrar un nuevo inquilino, con lo que queda exento de cualquier obligación. Asi se encuentran muchos anuncio en los que se busca un "postinquilino" (nachmieter). Pintar lo tiene que hacer siempre el inquilino al dejar la vivienda o lo arregla con su sucesor
- En general se permite el subalquiler, es una práctica bastante generalizada, pues los alemanes hacen frecuentes estancias largas en el extranjero, pero no pierden su casa alquilada.
Así si podrían optar no sólo estudiantes y desplazados provisionales sino familias asentadas por el aquiler.
Que malo es opinar de una reforma legal sin habersela leido antes...
Yo no me mojo en decir si tal reforma sera buena o mala, pero hombre, que no cuesta tanto leersela antes de dar una opinion...
Si el inquilino inscribe en el Registro de la propiedad el contrato de arrendamiento, el nuevo propietario en caso de venta tendra que respetar toda la duracion del contrato, sea 3, 5 o 14 años, y no podra echar nunca al arrendatario por el mero hecho de haber comprado la vivienda.
Un saludo.
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