El pasado viernes el gobierno de Mariano Rajoy aprobó una batería de medidas para potenciar el alquiler de viviendas y que afectan tanto al casero como al inquilino. El abogado y consultor inmobiliario josé barta cree que son medidas insuficientes y que generan aún incertidumbres a los inversores
En su blog, josé barta enumera las medidas aprobadas por el gobierno y acto seguido las comenta:
- Actualización de la renta por las partes: hasta ahora se actualizaban las rentas en función del ipc y josé barta cree que esta medida sí es acertada.
- Duración de los contratos: el inquilino puede abandonar la vivienda antes del fin del contrato siempre y cuando haga un preaviso de sólo un mes. José barta cree que aunque se pueda contemplar una cláusula indemnizatoria, esta condición incorpora una incertidumbre en la duración del arrendamiento, que dificulta la planificación financiera, ya que “no es lo mismo tener que pintar un piso cada tres años, que al año o a los dos años, como consecuencia de la salida del inquilino antes de lo establecido, y lo mismo sucede con las previsiones de meses vacios, así como de honorarios de comercialización y de gestión de contratos”. Concluye que “no es una buena idea, sobre todo para inversores institucionales que trabajan con bajos márgenes”
- El casero puede recuperar su vivienda con un preaviso de dos meses si necesita la casa para sus familiares en primer grado o cónyuges. Barta lo ve interesante pero “resulta una reforma de menor importancia para los grandes inversores”
- Se reduce de cinco a tres años la denominada “prórroga forzosa” del contrato: barta cree que es una reforma interesante pero que queda muy condicionada por lo contemplado en el punto de la duración de los contratos
- Agilización de los desahucios: la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Barta señala que la actual situación de los juzgados no permite ser demasiado optimista sobre el resultado final. “En la información facilitada por el gobierno se dice que “se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados”, pero esto es lo que siempre se ha dicho, y las palabras no incorporan, por sí mismas, más recursos humanos o técnicos a los juzgados”, añade
- Medidas fiscales: además del nuevo tratamiento a las socimis, el gobierno propone nuevas exenciones en el impuesto sobre la renta de no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas. No generan confianza en los inversores. José barta echa de menos las deducciones en el IRPF de los arrendatarios, independientemente del importe del arrendamiento
Pero barta no es el único que critica la reforma introducida en la legislación que aplica en los alquileres de vivienda. Juan Ramón rallo, doctor en economía y director del instituto juan de mariana, se suma a los expertos que consideran que la reforma se queda corta. Rallo considera que ese nuevo marco regulatorio del alquiler mantiene el esquema de la ley aprobada hace casi 20 años. Así, en su opinión, se sigue entrometiendo en aspectos tan esenciales como la duración mínima de los contratos y obliga a los propietarios a elevar los precios, ante la inseguridad que le supone que el inquilino puede abandonar la vivienda con un preaviso de sólo un mes. Rallo califica la reforma de ‘oportunidad perdida’ para liberalizar de verdad y en profundidad el mercado de alquiler español
Alejandro inurrieta, ex presidente de la spa, también suspende las medidas encaminadas a reformar el mercado del alquiler. Considera que el cambio trata de darle todo el poder de negociación al propietario de la casa, otorgando el poder de fijar la renta de manera unilateral y limitar el periodo de estancia en la vivienda, bajo la premisa de que mayoritariamente los inquilinos son morosos y destrozan el inmueble
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47 Comentarios:
Echa la ley ,se le buscan las trampas
-Si te piden 500€ de alquiler mensual y tu le dices que le pagas en mano y en el acto 5000€ por todo el año ocurren dos cosas:
1. El casero se quita el riesgo de "me pagara este tio al tercer mes?"
2. El inquilino se ahorra 1000€ con la maniobra.
-Si tu tienes un papel que acredita que has pagado un año por adelantado... quien te va a echar durante ese año? Donde esta el riesgo?
-Esa es la formula,si tienes el dinero,darlo por adelantado,te puedes ahorrar un dinero de alquiler,ademas,el casero lo aceptara tal y como estan las cosas.
-Creo que estas normas incrementaran poner más pisos en alquiler y su consecuente competencia entre ellos por los alquiladores solventes abaratando los alquileres
-Y el buen inquilino con historial,empleo fijo ,funcionario,buen sueldo etc,reclamará una rebaja añadida en correspondencia a su seguridad ofertada
Y el mal inquilino tambien se beneficiará de entrada, negociando apoyado en la mucha competencia y rebajas de los muchos pisos que se pondran en alquiler
Saludos.
Echa la ley ,se le buscan las trampas -Si te piden 500€ de alquiler mensual y tu le dices que le pagas en mano y en el acto 5000€ por todo el año ocurren dos cosas: 1. El casero se quita el riesgo de "me pagara este tio al tercer mes?" 2. El inquilino se ahorra 1000€ con la maniobra. -Si tu tienes un papel que acredita que has pagado un año por adelantado... quien te va a echar durante ese año? Donde esta el riesgo? -Esa es la formula,si tienes el dinero,darlo por adelantado,te puedes ahorrar un dinero de alquiler,ademas,el casero lo aceptara tal y como estan las cosas. -Creo que estas normas incrementaran poner más pisos en alquiler y su consecuente competencia entre ellos por los alquiladores solventes abaratando los alquileres -y el buen inquilino con historial,empleo fijo ,funcionario,buen sueldo etc,reclamará una rebaja añadida en correspondencia a su seguridad ofertada y el mal inquilino tambien se beneficiará de entrada, negociando apoyado en la mucha competencia y rebajas de los muchos pisos que se pondran en alquiler Saludos. ----------------- Marisabel, yo hice eso pero me costó muchísimo encontrar quien quisiera que le pague un año adelantado. Nadie quería!! soy autónomo y quería demostrar buena fe. Pues no, la gente enseguida desconfiaba, que si le voy a destrozar el piso en ese año (!!) que encima que pago un año pido rebaja (pero bueno, no es normal??). Al final encontré alguien a quien no le parecio mal negocio y llegamos a un acuerdo.
Jajajajajajaj me parto y me mondo con esta reforma y con las medidas ,,,sisi ya estamos hartos de los mismos rollos de cada 6 meses el iluminado de turno saca reformas absurdas q no llevan a ninguna parte, no se si será posible q entiendan la necesidad de agilizar los procedimientos de desahucio, para que algunos caradura no se aprovechen del casero de turno y a los 2 o 3 meses lo saquen de su casa, no al año o año y medio ( como se da habitualmente) la inseguridad jurídica es como ha dicho un compañero anteriormente el problema, muchos propietarios no alquilan su casa por miedo a tener que recurrir a la justicia si todo se tuerce, por experiencia propia esque además ya lo sabe casi todo el mundo....a y encima ahora a cualquiera se le puede echar con un preaviso de que tu hijo necesita la vivienda...perfecto, vamos hacia atrás, quienes serán los iluminados? estos lo que quieren es veender pisos creo yo...
"Duración de los contratos: el inquilino puede abandonar la vivienda antes del fin del contrato siempre y cuando haga un preaviso de sólo un mes." Pues que quiere que le diga... a mi me parece la mejor medida para los que alquilamos y no deseamos estar encarcelados u obligados a que solo nos podamos mudar un mes al año o mas concretamente 1 dia al año (con preaviso de 30 dias antes de que el contrato se prorrogue automaticamente por otro año entero) si no queremos ser penalizados y que tengamos que pagar una indemnizacion. Este punto que a mi parecer era totalmente injusto se ha corregido a mejor. En mi caso el piso no estaba recien pintado y varios electrodomesticos estaban en mal estado asi como otros pequeños detalles que tuve que reparar yo. Asi que el experto Jose Barta esta claramente del lado de los arrendadores y las inmobiliarias y no del mercado de arrendamiento que debe compesar los derechos tanto del arrendador como del arrendatario.
"Duración de los contratos: el inquilino puede abandonar la vivienda antes del fin del contrato siempre y cuando haga un preaviso de sólo un mes."
Pues que quiere que le diga... a mi me parece la mejor medida para los que alquilamos y no deseamos estar encarcelados u obligados a que solo nos podamos mudar un mes al año o mas concretamente 1 dia al año (con preaviso de 30 dias antes de que el contrato se prorrogue automaticamente por otro año entero) si no queremos ser penalizados y que tengamos que pagar una indemnizacion.
Este punto que a mi parecer era totalmente injusto se ha corregido a mejor. En mi caso el piso no estaba recien pintado y varios electrodomesticos estaban en mal estado asi como otros pequeños detalles que tuve que reparar yo. Asi que el experto Jose Barta esta claramente del lado de los arrendadores y las inmobiliarias y no del mercado de arrendamiento que debe compesar los derechos tanto del arrendador como del arrendatario.
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Estoy deacuerdo con usted al 100%. Tambien es cierto que ha habido mucho abuso por parte de los que alquilan pero no es menos cierto que hay mucho abuso por parte de los propietarios que alquilan creyendose que son los reyes del mambo haciendo negocios cuando solo se estan aprovechando de la debilidad del que alquila.
"Duración de los contratos: el inquilino puede abandonar la vivienda antes del fin del contrato siempre y cuando haga un preaviso de sólo un mes."
Pues que quiere que le diga... a mi me parece la mejor medida para los que alquilamos y no deseamos estar encarcelados u obligados a que solo nos podamos mudar un mes al año o mas concretamente 1 dia al año (con preaviso de 30 dias antes de que el contrato se prorrogue automaticamente por otro año entero) si no queremos ser penalizados y que tengamos que pagar una indemnizacion.
Este punto que a mi parecer era totalmente injusto se ha corregido a mejor. En mi caso el piso no estaba recien pintado y varios electrodomesticos estaban en mal estado asi como otros pequeños detalles que tuve que reparar yo. Asi que el experto Jose Barta esta claramente del lado de los arrendadores y las inmobiliarias y no del mercado de arrendamiento que debe compesar los derechos tanto del arrendador como del arrendatario.
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Estoy deacuerdo con usted al 100%. Tambien es cierto que ha habido mucho abuso por parte de los que alquilan pero no es menos cierto que hay mucho abuso por parte de los propietarios que alquilan creyendose que son los reyes del mambo haciendo negocios cuando solo se estan aprovechando de la debilidad del que alquila.
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Al señor "valentin".
Discrepo con usted cuando dice, "la debilidad del que alquila". Hoy en dia creo que hay muchos casos, o mejor dicho muchisimos casos, en los que el debil es el propietario, ya que, la deuda que tiene por el piso es superior al valor de mercado actual del piso.
Yo vivo de alquiler actualmente, soy buen inquilino, pago puntualmente, y cuido el piso casi casi casi como si fuera mio. Y estoy seguro de que el propietario (o mejor dicho, el titular registral) del piso donde yo vivo, cruza los dedos para que no se le quede el piso vacio ni un mes.
Dicho esto, entiendo lo que ha querido decir.
Saludos
Dicen que cuando compras un piso al final le pagas el doble al banco por los intereses, y es cierto a los 40 años has pagado más o menos el doble, pero al final es tuyo, pero es que de alquiler te tiras la vida pagando los pisos de otras personas al doble de lo que le costaron si no hagamos números.
Piso de 2 dorm. Gran ciudad, precio de compra 120.000 euros.
Alquiler 750 € x 12 x 40 = 360.000 y a los 40 años, viejo, con una pensión exigua, y con la esperanza de vida que superará de largo los 100 años aún te quedarán 20 o 30 años más de pagar alquiler a tu amado casero o sus herederos, que con mucho gusto te lo cobrarán con las correspondientes subidas de ipc o revisiones quinquenales correspondientes.
En compra efectivamente pagas 240.000 euros el doble de lo que costó el piso, pero la vivienda al final es tuya.
En cualquier caso la diferencia son en dinero 120.000 euros + el valor patrimonial de la vivienda pongamos un 2% anual (que es muy poco), sería 96.000 euros, por lo tanto el coste real de la vivienda en compra es 24.000 : 40:12 meses= 50€/mes
Lo pondré más claro:
Alquiler= 750€/ mes. + Ipc alquiler del último año 1.350€ 2% anual a 40
Años.
Compra= 50€/ mes.
O lo que es lo mismo una quinceava parte de lo que se paga por el alquiler, si es cierto corres un riesgo, pero vale la pena si se compra a un precio razonable.
ALQUILER= 750€/ MES. + Ipc alquiler del último año 1.350€ 2% anual a 40
Años.
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Desde mi humilde punto de vista, por lo menos en mi ciudad (Zaragoza) me atreveria a decir, que lo que vale 120.000 se alquila no por mas de 450 € ni de broma, maximisisisisimo 500 €. Con comunidad incluida y contribucion, claro.. Con lo cual realmente las cuentas cambian sustancialmente.
Y es cierto a los 40 años has pagado más o menos el doble, pero al final es tuyo
¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨
Y en ese momento te tienes que gastar de nuevo un paston para reformarlo pues esta más viejo que tú,,,,menuda jublilacion te espera
El alquilado siempre en casas nuevas y cambiando de barrio que según la gentuza os va persiguiendo
Y consultar el fichero de morosos de arrendadores
La picaresca de los caseros se desmorona, simplemente, diciéndoles a final de año que cual es la cantidad que van a declarar ellos en el IRPF del año.
Los controles tributarios, en muchas ocasiones, los podemos ejercer nosotros mismos, con simples comentarios a los defraudadores, o petición de datos a los mismos, indicándoles que son para aportarlos al "fisco" en nuestra declaración de la
Renta.
De todas formas ya me gustaria a mi tener un casero que (no) hubiese declarado la renta mensual que le hubiese pagado durante un tiempo. Os puedo asegurar que desde el momento que yo me enterase que no la declaraba, no iba a cobrar ni
Un euro más de mí.
¿Como iba a justificar, para desauciarme, que no le pagaba? ... Porque yo, sencillamente, podría decirle que le habia pagado por adelantado la renta de 10 años. Él mismo se ataría las manos al no poder decir que eso no había
Sido así, ya que no había declarado los ingresos de los últimos años.
Si hay tanto "amigo de lo ajeno", defraudador, jeta, o como ustedes quieran llamarles, es porque nosotros mismos lo permitimos
Venga ya!!! Luchemos todos contra estos "listillos...chupocteros...jetas..etc.".
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