El pasado viernes el gobierno de Mariano Rajoy aprobó una batería de medidas para potenciar el alquiler de viviendas y que afectan tanto al casero como al inquilino. El abogado y consultor inmobiliario josé barta cree que son medidas insuficientes y que generan aún incertidumbres a los inversores
En su blog, josé barta enumera las medidas aprobadas por el gobierno y acto seguido las comenta:
- Actualización de la renta por las partes: hasta ahora se actualizaban las rentas en función del ipc y josé barta cree que esta medida sí es acertada.
- Duración de los contratos: el inquilino puede abandonar la vivienda antes del fin del contrato siempre y cuando haga un preaviso de sólo un mes. José barta cree que aunque se pueda contemplar una cláusula indemnizatoria, esta condición incorpora una incertidumbre en la duración del arrendamiento, que dificulta la planificación financiera, ya que “no es lo mismo tener que pintar un piso cada tres años, que al año o a los dos años, como consecuencia de la salida del inquilino antes de lo establecido, y lo mismo sucede con las previsiones de meses vacios, así como de honorarios de comercialización y de gestión de contratos”. Concluye que “no es una buena idea, sobre todo para inversores institucionales que trabajan con bajos márgenes”
- El casero puede recuperar su vivienda con un preaviso de dos meses si necesita la casa para sus familiares en primer grado o cónyuges. Barta lo ve interesante pero “resulta una reforma de menor importancia para los grandes inversores”
- Se reduce de cinco a tres años la denominada “prórroga forzosa” del contrato: barta cree que es una reforma interesante pero que queda muy condicionada por lo contemplado en el punto de la duración de los contratos
- Agilización de los desahucios: la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Barta señala que la actual situación de los juzgados no permite ser demasiado optimista sobre el resultado final. “En la información facilitada por el gobierno se dice que “se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados”, pero esto es lo que siempre se ha dicho, y las palabras no incorporan, por sí mismas, más recursos humanos o técnicos a los juzgados”, añade
- Medidas fiscales: además del nuevo tratamiento a las socimis, el gobierno propone nuevas exenciones en el impuesto sobre la renta de no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas. No generan confianza en los inversores. José barta echa de menos las deducciones en el IRPF de los arrendatarios, independientemente del importe del arrendamiento
Pero barta no es el único que critica la reforma introducida en la legislación que aplica en los alquileres de vivienda. Juan Ramón rallo, doctor en economía y director del instituto juan de mariana, se suma a los expertos que consideran que la reforma se queda corta. Rallo considera que ese nuevo marco regulatorio del alquiler mantiene el esquema de la ley aprobada hace casi 20 años. Así, en su opinión, se sigue entrometiendo en aspectos tan esenciales como la duración mínima de los contratos y obliga a los propietarios a elevar los precios, ante la inseguridad que le supone que el inquilino puede abandonar la vivienda con un preaviso de sólo un mes. Rallo califica la reforma de ‘oportunidad perdida’ para liberalizar de verdad y en profundidad el mercado de alquiler español
Alejandro inurrieta, ex presidente de la spa, también suspende las medidas encaminadas a reformar el mercado del alquiler. Considera que el cambio trata de darle todo el poder de negociación al propietario de la casa, otorgando el poder de fijar la renta de manera unilateral y limitar el periodo de estancia en la vivienda, bajo la premisa de que mayoritariamente los inquilinos son morosos y destrozan el inmueble
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47 Comentarios:
¿Que ha dicho, el supuesto experto este, de la falta de arreglos de los propietarios?
Con 3 millones de viviendas vacias, no encuentro el sentido a pagar por un alquiler
En la actualidad el inquilino se va cuando le da la real gana, ni con un mes de preaviso, el contrato podrá decir lo que quiera, pero ningún arrendador en su sano juicio se va a meter en un pleito para que el inquilino le pague lo que queda de contrato, demostrando los hipotéticos daños y perjuicios. Si el inquilino se va y deja el piso en condiciones, el arrendador se da con un canto en los dientes... lo que hace la reforma es equiparar el derecho del inquilino a irse cuando le da la gana (por la vía de hecho) al derecho del arrendador a recuperar el piso cuando tiene necesidad de él, y en ese sentido la reforma es irreprochable, tanto más cuanto el inquilino puede exigir al arrendador que renuncie contractualmente a ese derecho (los derechos que concede la ley al inquilino son irrenunciables, no así los del arrendador)
Cada día hay mas imbéciles en este foro.
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Ese no es un imbécil, ese lo que es es un puto ladrón que se piensa con derecho a ser un dellincuente.
De esos en España, a patadas. O se ponen cortafuegos efectivos contra esos indeseables, o pocos alquileres y carísimos se van a ver.
Es un anteproyecto de ley.
Lo cual significa que puede haber muchos cambios hasta que llegue a entrar en vigor, momento que puede perfectamente retrasarse un año o año y medio.
Anteproyecto, luego ni siquiera es definitivo para el gobierno. Habrá modificaciones por parte de los ministerios y tras ellos se convertirá en proyecto (que seguirá sin ser norma jurídica aun). El proyecto irá al congreso y al senado y allí podrá haber enmiendas o el pp podrá pasar el rodillo.
Tampoco yo confiaría mucho en los restantes grupos parlamentarios con sus enmiendas porque el poder corruptor del ladrillo llega a todos los rincones.
Pero en realidad queda mucho todavía. No es un decreto ley cuya entrada en vigor sea inmediata.
Lo que sigue sorprendiendo es que los periodistas presenten los proyectos o anteproyectos de ley como cambios en firme que ya entren en vigor.
Así que en los próximos meses asistiremos al revival de la noticia según vaya superando trámites y recibiendo modificaciones, cada una de las cuales será presentada por los periodistas como nueva reforma, para confusión del público.
En cuanto al fondo del asunto, repito lo dicho: el enésimo bodrio proladrillista. Que le echen un par y declaren obligatoria la compra del piso por parte del que tenga unas decenas de miles de euros ahorrados. Una buena confiscación de las de toda la vida. Sin los disimulos vergonzantes que ha habido en las preferentes de la caixa y otros.
Comprar piso por pelotas. A punta de pistola. Los modestos ahorros de la clase media que quede, para tapar un poco el agujero del ladrillo. Me imagino a algún listo estudiando con deleite las cifras de depósitos bancarios en manos de particulares; los húmedos cálculos mentales de "si el 20% se metiera en ladrillo, el agujero se reduciría en... y la deuda externa se cancelaría en..." de eso se trata, de trasvasar riqueza de unos grupos a otros, en este caso para intentar reflotar un titanic de ladrilleros, los cuales por otro lado se están salvando en helicóptero (no el de bernanke) con destino a los consabidos paraísos fiscales.
Pues no, los ahorros, grandes o pequeños son de sus propietarios y no tienen que ir a salvar la purria ladrillera de pésima calidad y elevado precio (y aunque fuera barato).
Economía de mercado y que quiebren.
¿Y los bancos? Puf, eso es más difícil.
En fin, el gobierno, que es muy listo y lleva (como género) sesenta años fomentado la compra en lugar del alquiler, ha decidido que alquilar "no es bueno", como diría Esteban González pons.
Ya sé que el rollo ortográfico es aburrido y no interesa mucho, pero cada cual tiene sus Manías. Por ejemplo la siguiente frase de mi anterior comentario: "y la deuda externa se cancelaría en..." de eso se trata, de trasvasar riqueza de unos grupos a otros, detrás de los puntos suspensivos y las comillas termina una frase y empieza otra. Si en idealista se permitieran mayúsculas no habría problema. La mayúscula indicaría el comienzo de la nueva frase. Pero como aquí no es posible, se genera confusión que solo y malamente se arreglaría colocando otro punto detrás de en..." pero es que eso también es incorrecto. En fin, que cuando llegue el nuremberg inmobiliario habrá un pequeño, un muy pequeño capítulo dedicado a idealista por este capricho absurdo que parece la Manía de un antiguo escolar hacia el signo de puntuación. Si a todos los tíos originales les diera por ahí (cambiar bes y uves a capricho, etc) no habría cristo que se entendiera usando el idioma escrito.
Me parece importantísimo :
(Sacar una lista de arrendadores que abusan claramente del inquilino.)
Arrendadores que Se niegan a reparar los desperfectos no causados por el desgaste o el mal uso sino porque esperan que sean los inquilinos quienes vayan reformándoles el pisito poco a poco y año tras año.
Incluso no devuelven la fianza porque les da la gana
También en pro de la máxima transparencia, sería bueno que se publicaran el precio de compra en las escrituras,y la cantidad de dinero por la que se esta alquilando dicha vivienda. Nos daría una orientación y una referencia sobre la plusvalía de la operación del arrendador que a su vez ayudaría a decidir sobre el deseo de alquilar dicha vivienda, y dificultaría la compra especulativa de un bien necesario para vivir en aras de enriquecerse a costa de los que menos tienen y no pueden permitirse su compra.
Un poco en la línea de evitar la usura que ha llevado a este país a la quiebra y a los 6 millones de parados con los que finalizará el presente año.
Comprar o alquilar ?
Si te va mal.........con el alquiler te vas a la calle, y con la hipoteca te ves en la calle y endeudado.
El problema es que la gente suele hacerse trampas al solitario y no cuenta todos los gastos.
Todo el mundo tiene claro cuanto cuesta un alquiler pero, ¿Cuanto cuesta una compra?
Descontao tributos,y demás enumerados abajo:
1) Intereses hipoteca y asociados (seguro vida)
2) Impuestos compra, 10% mas o menos "tirado"
3) IBI
4) Basuras
5) Derramas
6) Reformas
7) Comunidad
8) Perdida de rentabilidad por los ahorros que tuvieras en el momento de la compra.
9) Plusvalia municipal si la vendes (independientemente de si ganas o pierdes con la venta).
10)el nuevo impuesto ese de seguridad y licencia en edificacion
11) Las muchas y proximas ocurrencias impuestas por los politicos del tributar.... pa seguir ellos en jauja
(Y si alquilas el piso ,date con un canto en los dientes si el inquilino te renta si acaso un 1%......y otro canto más suponiendo que igual ni te pague)
Cuenten todo y veran que sin subidas del 10% anual la diferencia no es tanta. ....si ademas la vivienda pierde valor puede ser un desastre.
Actualmente tengo varias viviendas en alquiler en Madrid nuevas y viejas y alguna experiencia tengo en este negocio.
Quiero deciros que lo fundamental en el alquiler es alguien que pague sin problemas, que no deje el piso al poco tiempo, y que el piso no tenga problemas de mantenimiento.
Todos estos factores son contrarios a la rentabilidad, si el inquilino es muy solvente puede elegir piso y yo no puedo cobrarle mas caro, si el piso es barato el inquilino no tiene estimulo para dejarlo, si los muebles y el piso estan nuevos el inquilino estara a gusto y no se ira, etc.
Es decir que a mayor seguridad menor rentabilidad.
Por otra parte hay que tener en cuenta que el mundo es un campo de batalla donde cada dia millones de personas se buscan la vida y es iluso suponer que yo soy el mas listo de todos. Las oportunidades rapidamente son tomadas por los listos y desaparecen.
En el tema de los pisos hay que resolver los siguientes problemas:
Limpiarlo cuando se queda vacio.
Enseñarlo a los futuros inquilinos.
Obras de pintura y mantenimiento.
Sustitucion de muebles.
Aguantar los peoridos en que esta vacio.
Problemas de morosos.
Gastos de comunidad normales y extraordinarios.
Revision cuando se va el inquilino.
Firma del nuevo contrato y liquidacion de consumos pendientes
Entrega de contratos y fianza en instituto de la vivienda
Etc.
En resumen un piso de alquiler es una fuente considerable de problemas.
Ademas los arrendatarios estan en todos los lados a la caza de oportunidades y a cual más barato o mejor sitio para cambiarse
Miércoles, 16 Mayo, 2012 - 20:21 alquilandoconsentidocomún dice
Actualmente tengo varias viviendas en alquiler en Madrid nuevas y viejas y alguna experiencia tengo en este negocio.
Quiero deciros que lo fundamental en el alquiler es alguien que pague sin problemas, que no deje el piso al poco tiempo, y que el piso no tenga problemas de mantenimiento.
Todos estos factores son contrarios a la rentabilidad, si el inquilino es muy solvente puede elegir piso y yo no puedo cobrarle mas caro, si el piso es barato el inquilino no tiene estimulo para dejarlo, si los muebles y el piso estan nuevos el inquilino estara a gusto y no se ira, etc.
Es decir que a mayor seguridad menor rentabilidad.
Por otra parte hay que tener en cuenta que el mundo es un campo de batalla donde cada dia millones de personas se buscan la vida y es iluso suponer que yo soy el mas listo de todos. Las oportunidades rapidamente son tomadas por los listos y desaparecen.
En el tema de los pisos hay que resolver los siguientes problemas:
Limpiarlo cuando se queda vacio.
Enseñarlo a los futuros inquilinos.
Obras de pintura y mantenimiento.
Sustitucion de muebles.
Aguantar los peoridos en que esta vacio.
Problemas de morosos.
Gastos de comunidad normales y extraordinarios.
Revision cuando se va el inquilino.
Firma del nuevo contrato y liquidacion de consumos pendientes
Entrega de contratos y fianza en instituto de la vivienda
Etc.
En resumen un piso de alquiler es una fuente considerable de problemas.
Ademas los arrendatarios estan en todos los lados a la caza de oportunidades y a cual más barato o mejor sitio para cambiarse
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Razonable comen. Un saludo
Cierto que España es un estado fallido. Por enésima vez, un fracaso histórico.
Y vale mas que el estado intervenga lo menos posible, porque cada vez que lo hace la pringa. Es que ya es matemáticamente imposible que la administración española haga algo a derechas. Es una administración creada por, para y mediante la corrupción. Y no hay futuro. Grábenselo bien en el coco. Porque.... para que haya futuro ( positivo, se entiende ), hay que cambiar radicalmente el modelo económico-cultural-social, y eso supone 25 años mínimo, pero eso comenzando hoy con los cambios revolucionarios.
Y el sistema no está haciendo nada.
Llevan 4 años de crisis sin hacer nada.
El sr de los hilillos, que no tiene ni idea de nada, por no saber no sabe ni hablar, y fuera de España se le considera como un paleto, es plena garatía de que nada cambiará en España.
Hilillos de plastilina...
Pais de plastilina...
Cada vez se trabaja peor...
Cada vez hay menos moral...
Vaya panorama...
Estado: el enemigo público número uno.
Y ya la justicia, no digamos...
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