Aunque en España se dan todos los factores para una rápida caída de precios, está claro que no se está produciendo. Según mccoy, columnista de elconfidencial.com, la vivienda no está bajando como debiera por tres razones: los bajos tipos de interés, el sistema de garantías de las hipotecas y los subsidios de paro
El experto, que tiene abierta una previsión de caída del 50% hasta 2011, señala que algo pasa en España cuando una oferta de entre 800.000 y 2.000.000 millones de viviendas en venta, una demanda de apenas 200.000 al año, unos precios desbocados si se ponen en relación con los salarios o ingresos de las familias y una escasa rentabilidad por alquiler no provocan una fuerte caída de precios en los pisos
En su opinión, hay tres factores ejercen resistencia para que el precio de la vivienda no baje:
1) bajos tipos de interés
Esto ha beneficiado a todos. A los particulares porque se sienten menos ahogados, a los promotores porque pagan menos por sus deudas y puede seguir viviendo y a la banca, porque pueden justificar que la diferencia entre el coste de tener sus inmuebles y la rentabilidad de algunas de sus inversiones es bajo pudiendo esperar antes que vender a la desesperada sus viviendas
2) las garantías personales en España por las hipotecas
Como ya es sabido, en España si no pagas tu hipoteca el banco puede ir contra tu patrimonio personal hasta que cubras la deuda, algo que no ocurre en otros países, como eeuu, donde con la entrega de la vivienda queda saldada la deuda. Esto provoca que cuando el precio de la vivienda baja y es menor que la hipoteca, en España apenas no inmutemos, mientras que en otros países se produce el impago estratégico, con lo que la casa pasa rápidamente al banco. En los otros países se producen más ventas desesperadas a precios más bajos
3) el subsidio de paro
En España si te vas al paro es probable que te vayas con una indemnización (más o menos grande) y además hay un subsidio de paro que permite seguir cobrando una cantidad relevante de dinero hasta dos años (dependiendo de los casos). Además, en España existe una gran economía sumergida. Todo esto provoca que aunque alguien se quede sin empleo no sienta la necesidad de cambiar su vida de la noche a la mañAna ni tomar decisiones financieras desesperadas a corto plazo. En otros países, no hay ni grandes indemnizaciones ni subsidios de paro relevantes, por lo que muchos parados tenen que ponen en venta su vivienda casi de inmediato, ayudando a bajar los precios
No obstante, mccoy resalta que si los tipos de interés suben y sigue mal la economía acabará habiendo un efecto bola de nieve cuando las razones anteriores comiencen a desaparecer, algo no deseado, pero necesario, según su opinión
355 Comentarios:
Hipoteca de 330000 euros, (incluyendo 10% de gastos extra), a pagar en 30 anos: letra con un interes medio del 4% 1500 euros aprox.
Teniendo en cuenta que el valor del piso equivale a mas de 27 anos alquilando, nunca vas a amortizar el coste de la vivienda con el alquiler, incluso sin tener en cuenta gastos y derramas, e incluso si tienes la suerte de tener un inquilino pagando religiosamente todos los meses.
En cambio si el mismo piso costara 15 anualidades de alquiler o menos: 180000 euros, la letra de la hipoteca al tipo medio que se espera del 4%, seria similar a los 1000 euros del alquiler y ahi si mereceria la pena comprar.
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A ver si te e entendido, tu dices que si te compras un piso sin tener un duro, (lo pides todo al banco) y lo alquilas, al cabo de treinta años lo que te ha pagado el inquilino es menor que lo que has pagado de hipoteca....... pues claro que esperabas, lo que no tiene sentido es lo que tu propones que en quince años con el precio de un alquiler se pueda pagar un piso, porque eso significa que sin invertir nada al comprador al cabo de 15 años le han regalado un piso sin ningun esfuerzo. Esa era la situacion antes de la burbuja y fue lo que hizo que se metiesen miles de inversionistas a comprar pisos,
A finales de los 90 los inversionistas no compraban porque los pisos subieran un 20% que no lo hacian, de hecho perdian valor, sino porque la rentabilidad sacada por el alquiler era muy alta, y por eso la gente no queria el alquiler porque al final por el mismo precio en poco tiempo el piso era suyo (lo de alquilar es tirar el dinero es de esta epoca porque entoces era verdad) posteriormente cuando la subida de precios hizo que la rentabilidad bajase drasticamente el negocio paso a basarse en las subidas de precio.
A dia de hoy se esta produciendo una correción de precios que finalizará cuando la rentabilidad del alquiler llege a un punto en el que sea atractiva para los propietarios y no sea muy gravosa para alquilados y ese calculo es mucho mas complicado que el que tu has hecho porque hay que tener en cuenta la inflacción, la revalorización de la vivienda, si la finaciación es ajena o propia etc
"""A dia de hoy se esta produciendo una correción de precios que finalizará cuando la rentabilidad del alquiler llege a un punto en el que sea atractiva para los propietarios y no sea muy gravosa para alquilados y ese calculo es mucho mas complicado que el que tu has hecho porque hay que tener en cuenta la inflacción, la revalorización de la vivienda, si la finaciación es ajena o propia etc """
El calculo esta hecho en las condiciones mas favorables posibles;
Los incrementos de inflacion van en realidad a favor del inquilino no del propietario, por que?? pues porque si tienes una hipoteca, la letra sube si o si, mientras que con el casero puedes negociar que no se te aplique la subida con tal de no irte a otro sitio...etc. en cuanto a la revalorizacion de la vivienda, cuanto esperas que se revalorice???? hasta que valga 50 anos de alquiler??? ni en Dubai, amigo. NO se puede pagar mas por una vivienda de lo que pagamos los espanoles en el momento actual.
Los alquileres en un momento dado reflejan lo que vale una casa en realidad y es eso, 15 anos aprox/.
"""El alquiler en plazo superior a cinco años siempre es tirar dinero.
Los que dicen que no, es porque hacen las cuentas considerando que los precios del 2013 van a ser un 50% más baratos que ahora, y eso no se lo cree ni Blas.
El sistema está montado para que siempre (salvo pequeños desajustes temporales) sea mejor comprar que alquilar ¿Por qué?""""""
Yo entiendo que para algunos (para muchos diria yo), hacer calculos matematicos simples a largo plazo puede ser dificil, incluso aunque le venga a uno su propio patrimonio...pero si tienes que pagar por una propiedad 300000 euros, pongamos, que es a lo que estan intentando vender todavia pisos de mierda en Madrid, y los puedes alquilar, pongamos una cifra espectacular , por 1000 euros al mes...aunque se podria negociar en el momento actual por bastante menos...
Hipoteca de 330000 euros, (incluyendo 10% de gastos extra), a pagar en 30 anos: letra con un interes medio del 4% 1500 euros aprox.
Teniendo en cuenta que el valor del piso equivale a mas de 27 anos alquilando, nunca vas a amortizar el coste de la vivienda con el alquiler, incluso sin tener en cuenta gastos y derramas, e incluso si tienes la suerte de tener un inquilino pagando religiosamente todos los meses.
En cambio si el mismo piso costara 15 anualidades de alquiler o menos: 180000 euros, la letra de la hipoteca al tipo medio que se espera del 4%, seria similar a los 1000 euros del alquiler y ahi si mereceria la pena comprar.
Eso sin tener en cuenta que la hipoteca hay que pagarla por cojones porque hay un banco detras, y hoy en dia al casero se le torea uno como quiere, y siempre puees irte a un piso mas barato si tienes problemas economicos durante esos largos 27 anos...
Y si tienes ahorros para pagar parte o todo el valor del piso, aun merece menos la pena porque el interes generado por los ahorros superaria la rentabilidad del inmueble, que como puedes ver, es negativa, dado que como todos sabemos, no se va a revalorizar
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De acuerdo con tu comentario, pero para ser justo cuenta el final de la película, ése en el que cuando llegues a la jubilación, en el hipotético caso de que subsistan las pensiones, puedas pagarte una vivienda en madrid con esa pensión. Saludos
Este comentario deja claro de tu conocimiento sobre el ciclo economico que nos acontece.
¿Quien habla de alquilar? Ahora la moda son los hijos bumerang. Devuelta a casita con mama y papa que con la nueva tarifa electrica no llegará ni para luz.
Como va ha meterse nadie en una hipoteca a 30 añitos con las perspectivas que hay de que nos despidan, quiebre tu empresa o como poco te quiten los incentivos, las dietas o el resto de especias.
Ni comprar casas ni tener hijos con semejantes espectativas.
Toda una generacion perdida. R.i.p.
He hecho un ejercicio.
Investigando en Internet, en diversos foros de construcción y páginas web donde se ofertan terrenos, he intentado ver cuál sería el coste de construcción por m2 más barato en la comunidad de Madrid.
Asumiendo un coste de 600 €/m2 (calidades super cutres, cero lujos) y de terreno de 400 €/m2 (hay muchos incluso bastante por debajo de este precio), me sale para una parcela de 1000 m2 edificable hasta 4 plantas un coste por m2 de 863 €/m2.
Ahora, he buscado en la base de idealista ofertas alrededor de este precio y solo he encontrado zulos a punto de desplomarse. De obra nueva nada de nada. La obra nueva (de reventa) a partir de 1200 €/m2 en los rincones más apartados que se pueden imaginar. Esto es un margen del 50% sobre el coste! Realmente ¿¿¿Esto es así??? O me estoy equivocando mucho en mis cálculos.
Vamos que en otros países el margen del constructor nunca supera el 20% como mucho.
Si mis cálculos son correctos, no parece mal negocio construir con estos números, vender a €1000-1100 el m2 a unos 25-30km de Madrid (aprox) y ganar unos "míseros" 750.000 pavos... me tengo que estar equivocando en algo...
He hecho un ejercicio.
Investigando en Internet, en diversos foros de construcción y páginas web donde se ofertan terrenos, he intentado ver cuál sería el coste de construcción por m2 más barato en la comunidad de Madrid.
Asumiendo un coste de 600 €/m2 (calidades super cutres, cero lujos) y de terreno de 400 €/m2 (hay muchos incluso bastante por debajo de este precio), me sale para una parcela de 1000 m2 edificable hasta 4 plantas un coste por m2 de 863 €/m2.
Ahora, he buscado en la base de idealista ofertas alrededor de este precio y solo he encontrado zulos a punto de desplomarse. De obra nueva nada de nada. La obra nueva (de reventa) a partir de 1200 €/m2 en los rincones más apartados que se pueden imaginar. Esto es un margen del 50% sobre el coste! Realmente ¿¿¿Esto es así??? O me estoy equivocando mucho en mis cálculos.
Vamos que en otros países el margen del constructor nunca supera el 20% como mucho.
Si mis cálculos son correctos, no parece mal negocio construir con estos números, vender a €1000-1100 el m2 a unos 25-30km de Madrid (aprox) y ganar unos "míseros" 750.000 pavos... me tengo que estar equivocando en algo...
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Pues mira que facil, nos hacemos autopromotores, haber que presupuesto tienes:
200.000 euros= 231m2 de vivienda
Paque seguir dando vueltas en este foro, nos hacemos autopromotores y vivir en mansiones y sin quye ningun promotrol nos robe.
Venga, manos a la obra
No son los constructores los que se llevan el beneficio sino lOS PROMOTORES, que en este país no son los mismos.
Las constructoras tienen un beneficio de un 6 a un 10% por ciento en el mejor de los casos.
La parte jugosa se la lleva el que compra el suelo y luego vende las viviendas por lo que le da la gana.
Mira en cualquier cartel de cualquier obra: promotor, constructor, arquitecto, aparejador, a ver entre cuántos se reparte el precio de la casa
Afirmativo, tu te equivocas nada mas abrir la boca.
El que piense que los pisitos no solo van a dejar de pasar sino que van a subir, directamente y desde el cariño debe ser un poco idiota.
El que pudo vender hace tres años por 100% gano, el que vendio hace dos años por 90% perdio un 10 % pero gano más que el que ha vendido este año por un 80%.
Ahora tu que tienes muchos pisitos, si vendes el año que viene venderás por 70% si quieres y sino con papas te los comeras.
Yo de momento de no haber comprado hace tres años me he ahorrado 8 millones de las antiguas pesetas, ahí es nada....... menos mal que no me metí.
Ahora a seguir esperando y partiendome el culo que bastante indignado me he sentido estos años atras.
Me acuerdo en conversaciones de amigos hace 2 años. Todo el mundo con que la vivienda no baja!!! juaas juas.
En cuanto los bancos se quiten sus activos inmobiliarios ya le diran al que quiera comprar un piso cuanto realmente vale y no toda como ha sido hasta ahora.
En fin cada uno que haga lo que quiera.
Pero esos a 8 millones que dices que te has ahorrado ¿Le has descontado lo que has pagado de alquiler? Porque si vives de alquiler tendrás que descontar ese gasto del supuesto ahorro. Otra cosa es que vivas con tus padres o en algún sitio donde te dejen vivir sin pagar.
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