"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Veamos cómo podemos generar una distribución así.
Si nos ponemos a lanzar dardos a una diana en un bar, con una buena puntería promedio, los dardos clavados tenderán a agruparse alrededor del centro de la diana. La trayectoria de cada dardo puede considerarse como la de un dardo que iba destinado hacia el centro de la diana y ha sido perturbado en su vuelo puramente al zar y se ha desviado mucho o poco en una dirección cualquiera. La densidad de los dardos, al no seguir ninguna pauta sus desviaciones, será gaussiana. En el caso de los pisos, podemos modelar el comportamiento de los vendedores haciendo que comiencen con un precio "central" que es alterado en cada caso de forma aleatoria (esto no significa que los vendedores concretos decidan su precio de esta forma).
Volvamos al bar donde teníamos los dardos distribuidos de forma gaussiana por la pared. Esta distribución verdaderamente gaussiana es simétrica (debido a que las desviaciones no siguen ninguna ley) y habrá igual número de dardos que se hayan desviado hacia la derecha que hacia la izquierda o hacia arriba que hacia abajo.
Para reproducir el sesgo que muestra la distribución de los pisos idealista debemos introducir una ley sesgada, no basta con que los dardos estén desviados al azar. Podemos hacerlo pidiendo a un ayudante que vaya retirando algunos dardos y que elija que dardo retirar siguiendo cierto patrón sesgado. Por ejemplo, que retire preferentemente los dardos que hayan quedado por debajo de la diana.
Tras cierto tiempo, el trabajo del ayudante habrá sesgado la distribución de dardos en la pared y la distribución aparecerá como una distribución normal "retocada" por un proceso de selección. Habrá cierta acumulación de dardos en la parte alta y una escasez anormal de dardos clavados demasiado bajos.
Así que todas las pistas nos conducen a suponer que alguien ha estado retocando la distribución original de idealista y lo ha hecho de forma sesgada. Ese alguien ha ido retirando pisos del conjunto pero con cierta preferencia por los de precio más bajo, seleccionando para la eliminación los que tenían mayores descuentos.
Bien, esto es lo que debíamos esperar desde el principio: los compradores sienten preferencia por los precios bajos lo que hace que la probabilidad de que un piso desaparezca del conjunto de idealista aumenta si su precio baja.
En cuanto a fenómeno que se pone de relieve en el gráfico de barras verdes, que es una variante del anterior, es también el esperable, el frutero de su barrio puede explicárselo: bajar los precios ayuda a vender.
Que nadie compre pisos que se va a colapsar el mercado.
Boicot a la compra de pisos; si nadie compra pisos se provocarán desplomes en los precios.
Yo creo que no es nada sencillo y es prácticamente imposible saber lo que va a pasar. Soy de la opinión de que sí, que a gran parte del sector le queda todavía bajada. Si mucha o si poca dependerá de cómo se desarrollen los acontecimientos. Tampoco creo que, en general, los precios se desplomen: si lo hacen será por causas que seguro que todos preferimos que no se den (tipo quiebra estatal).
Y, pese a pensar que probablemente bajarán, yo me he comprado piso. No pude hacerlo hace años, cuando era bastante evidente que sí era una buena opción (no hace dos o tres, sino hace más de cinco años), por falta de recursos. Ahora me encuentro con recursos, ahorrados y producidos con trabajo y paciencia, y un patrimonio que liquidar por herencia. La casa familiar valorada en más de 600000 euros antes del estallido de la burbuja ahora no se vende por 480000. Está en una zona tradicionalmente atractiva pero ahora muy afectada. Si por mí fuera se mantendría, pero ni vivo cerca, ni nos resulta práctica ni la situación de mis hermanos es igual que la mía.
Por otro lado, acabo de reservar un ático de más de 200 metros por algo más de 400000 euros (nuevo, dos plazas de garage, trastero, bien situado y comunicado en zona en expansión, sureste, urbanización de cierto nivel). Miedo me da, desde luego, y aunque las características de la vivienda son muy llamativas, soy consciente de que las calidades no son del lujo esperable y que la vivienda no está en el centro de una gran ciudad. Puede bajar, puedo darme la ostia de mi vida... pero lo compro con bastante margen financiero, me financian el 100% con Euribor + 0.4 y con entre pocas y ninguna cláusula puteante. Podría esperar por si baja? Sí, pero entonces no podría elegirlo (adios sureste mirando al parque sin ruido, adios quizás también atico...), perdería una pequeña pasta ya desgravada en ahorro vivienda, perdería supuestamente un 1% de iva y la desgravación IRPF de por vida (supuestamente, porque con esta seguro que nos la juegan y habra que matar al p*to zapatero) y tendría que seguir gastando pasta en alquiler en una vivienda que me viene bien pero que ni es mía ni es del todo lo que quiero (y, después de siete años, como que ya estoy harto). Moraleja: arriesgo parcialmente mi culo (en un escenario desastroso más que parcialmente, pero es poco probable que tras un holocasto nuclear y financiero el banco y yo sobrevivamos para tener que hacer frente a nuestras mutuas obligaciones) y accedo a lo que quiero para vivir con la esperanza de no perder dinero a medio plazo y conservando cierto margen por si aparecieran verdaderas gangas para mejorar-especular.
Al respecto de los especuladores y otras realidades, es lo que domina el mundo. Es normal que nos joda si los sufrimos, pero negar la evidencia es ponerse una barrera más para salir del pozo. Así que asumamos la realidad igual que yo tendré que asumirla si me sube el Euribor al 15%, me quedo en paro, mi piso baja y no puedo liquidar la hipoteca.
Un saludo
Y, por cierto, al que dice por ahí que los pisos de lujo son 60 o 65 quilos... para la mayoría de los barrios buenos de la mayoría de las ciudades ni de coña.
Y no nos engañemos con los precios sin IVA ni otros impuestos, sin garage y sin trastero, sin gastos varios y... sin piso. En mi caso concreto (anonimo 145) varía de decir 340000 euros a decir 425000. Ahí es nada.
#138 Viernes, 12 Marzo 22:24 pagoor responde a economista 2.- si tiene urgencia por venderla, normalmente será porque la hipoteca que tiene en ella es mayor al precio que puede obtener por ella, porque aunque quisiera el banco no le va a dejar venderla sin cancelar la hipoteca. La única solución que le queda, será alquilarla en torno a los 1.200€ (cosa que probablemente consiga en pocos meses); e ir campeando el temporal. Si al banco no le queda más remedio, puede permitir que el hipotecado venda por debajo de la deuda de la hipoteca, y que le quede un préstamo por la diferencia. Si el banco ve que el hipotecado realmente no puede pagar, y que le va a resultar imposible vender el piso por lo que queda de hipoteca por el descenso del precio de la vivienda, para el banco sería muchísimo mejor que embargar al hipotecado.
#147
Si el banco ve que el hipotecado realmente no puede pagar, y que le va a resultar imposible vender el piso por lo que queda de hipoteca por el descenso del precio de la vivienda, para el banco sería muchísimo mejor que embargar al hipotecado.
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Si---- pero lo que está claro es que el banco no perdona al hipotecado, lo haga de una forma u otra, pero lo hace....
Por supuesto, a un hipotecado concreto, el banco no le hace una "quita" de su deuda de ninguna de las maneras.
Eso sí, a martinsa-fadesa, etc., se lo piensa, calcula números, y le hace la "quita" que sea necesaria.
Es el refrán ese de que, según lo que debas al banco, el problema lo tienes tú o el banco.
Saludso
El problema es que los vendedores realmente piensan que su piso vale lo que piden, aunque yo al menos no se porqué están convencidos de ello. Cuál es el razonamiento objetivo por el que aceptan que durante los años 2002, 2003 y 2004 era lógico y normal que subiera una media anual del 18% y que ahora afirmen, sin mayores explicaciones, que si lo bajan un 30% lo están regalando, no existe. Simplemente cuando no se tiene ningún otro activo y se ha generalizado la creencia de que quien tiene un piso tiene un tesoro, no es de extrañar que resulte insoportable abandonar esa idea. Pero más allá del sueño no hay nada, salvo que también estén convencidos de que, en efecto, los ciudadanos pueden pagar el precio al que a ellos les gustaría vender. Y si es así, entonces tenemos crisis para rato, porque no nos engañemos, nos pongamos como nos pongamos, la gente no puede pagar el precio actual dela vivienda. Y los pocos que sí pueden no quieren pagarlo por lo que les ofrecen y por lo que sí querrían tampoco pueden. Y no se trata de echar un pulso a nadie, porque los compradores pueden lo que pueden, y nada más. El resto son ganas de esperar lo imposible.
Lo que pasa es que los vendedores de ahora tienen que adaptarse al mercado que tenemos. Si un vendedor que vende su vivienda por 200.000 €, a sabiendas que su vecino la vendió hace dos años por 225.000 €, le dices, de sopetón que tiene que quitarle 60.000 € más al piso y vender en 120.000, te mata.
Claro que este portal podría (no sé si lo hace) orientar un poco a los vendedores. De tal manera que si un piso no se vende en 30 días, enviar un sms al vendedor para proponerle reducir el precio un 1% p. ej. Y así sucesivamente, hasta que se venda. Por supuesto, la decisión siempre sería del vendedor, pero no es lo mismo bajar poco a poco que del tirón, que entiendo es más doloroso.
La postura del comprador es bien distinta. Sé que el precio está bajando y ahora, no tengo prisa. En esto, como en la bolsa, lo ideal sería comprar al precio más bajo y vender al máximo. El problema es que esto rara vez ocurre y en las continuas bajadas habrá compradores que Irán entrando y otros que seguirán esperando...
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