"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
............si no vendo no venderé, esperaré y lo venderé a su precio justo no al que me impongan. He obviado por otra parte el hecho de que hay mucho especulador por ahí, también gente forrada con mucho dinero y que quiere aprovechar esta crisis para forrarse, comprar a bajo precio y luego vender caro. Pues conmigo no.
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Desgraciadamente eso que no quieres que hagan contigo ya lo hicieron algunos hace unos años: especular.
Y por eso ahora estamos donde estamos...
Haces bien en no vender. Una cosa es querer vender y otra poner una cosa a la venta por si algun pardillo viene con la pasta y te la da.
Pero vamos que me parece bien que estes con la vivienda cerrada o se la dejes luego algun hijo. Total si estas forrao te dara igual venderlo o no.
Ahora tambien me parece en su derecho que el que va a comprar para vivir y no para especular pague un precio justo por los 4 ladrillos.
Por eso unos son de marte y otros de venus.
Yo por ejemplo estoy forrao aunque no tengo vivienda y vivo en casa de mis padres.
Quiero que se me entienda. Estoy forrao para comer chuletas o comer en restaurantes u hospedarme en hoteles y tener un coche guapo, claro que eso es baratillo comparado con la compra de un piso de 80 metros por 400000 euros.
Asi pues seguire viviendo asi feliz y paso de ahorcarme.
He leído algunos de los comentarios. Es la primera vez que escribo y daré mi opinión, que no será mejor ni peor que la de los demás. Solo pido que la gente no sea grosera por el foro. Creo que todo el mundo es libre de opinar y que no hay que hacer como nuestros políticos, es decir, insultar a los que no piensan igual que nosotros.
Yo personalmente llevo 13 años trabajando en inmobiliaria y financiera, aunque ahora llevo el sector de seguros del grupo y no estoy ya ni en la inmobiliaria ni en la financiera. Los precios de los pisos que actualmente se están vendiendo (porque se sigue vendiendo) son en torno a un 40% más bajos de los precios que existían para esos mismos pisos en 2006. En nuestra empresa nunca tenemos en cuenta los precios medios por metro cuadrado por lo que mucha gente a dicho aquí, es decir, porque hay que ver cada piso de manera individual, pero lo que si hacemos es no coger a la venta nada que no esté entre un 30% y un 40% más bajo que en el pico que fue el verano de 2006.
A pesar de todo esto no creo que los precios bajen mucho más y es por lo siguiente: hay mucha gente a la que no le interesa vender, unos por que su situación les permite aguantar la inversión que hicieron, pero una gran mayoría (todos los que compraron de 2004 en adelante) porque compraron a unos precios tales que hoy por hoy les conviene más que les embarguen que vender, es decir, como se compraba al 100% más los gastos (más o menos al 120%) ocurre que tienen hipotecas por encima del precio actual de mercado, por tanto, para vender se tendrían que ir a casa con una deuda muy alta. De esta forma es mejor dejar de pagar y que el banco te embargue de manera que te vas con la misma deuda pero después de estar viviendo en la casa algún tiempo. Esta es la gente que realmente está en un problema y que por desgracia no tiene solución. Pero esta gente se va acabando y los bancos no están vendiendo sus pisos a precios muy bajos que digamos. A pesar de lo que todo el mundo dice el precio de la vivienda depende exclusivamente del acceso a la financiación. Hoy se venden pisos al mismo precio de hace dos o tres años (o con rebajas de sólo el 5% 0 10%) por parte de los bancos, ya que para estos pisos dan el 100% más gastos y no piden tantos requisitos a los compradores. Lo se porque gente que trabajaba en nuestra empresa ha sido contratada por entidades de crédito para ir liquidando su stocks y hacen este tipo de operaciones.
Con todo esto concluyo que el precio de la vivienda empezará a subir en el momento en que la banca empiece a dar crédito y yo, a pesar de ser economista y llevar 13 años en este sector, no tengo ni la más remota idea de cuando sucederá esto, al igual que no tuve la capacidad de ver que el momento de la caída era inminente y compré alguna vivienda en el 2006.
Cuando veo que los "expertos" hablan de tal o cuál año para la salida de la crisis y la recuperación del sector inmobiliario yo personalmente no hago mucho caso. Es imposible saberlo
En tanto no se abra el Credito bancario, los pisos no se venderan, ni regalandolos, los pisos en Barcelona, Madrid o s.s.bastian, han bajado de precio, pero no se venden por dichos motivos, en la playa estan por debajodel 50% del precio, ni Blas compra, las gangas no llegan al mercado.- Y los que quieren comprar sin un duro en el bolsillo, lo llevan claro, yo siempre que he comprado he puesto del 35 al 40% del precio, lo de antes ya se ha terminado.
Es imposible saberlo aunque habrá alguien que acierte ya que se han dado todas las fechas de aquí a 20 años.
Para concluir creo que el stock no durará mucho más de 3 años (por los datos de venta que se manejan) y porque la construcción se ha parado por completo así que no creo (y es sólo una creencia personal) que el precio vaya a bajar mucho más. Lo que temo es una nueva subida rápida si el stocks se acabase antes de estos años, ya que el mercado de la construcción es lento de poner en marcha de nuevo, y si la banca abre el grifo, y no creo que tarde mucho más de un par de años, porque su negocio siempre será prestar dinero y no puede estar eternamente sin hacerlo, el precio nos puede dar alguna que otra sorpresa desagradable (para los compradores, claro) y que todo lo que se está hablando ahora se torne al contrario.
Ya me voy diciendo que de las crisis se sale igual que se entra, sin darte cuenta y cuando menos te lo esperas, por eso no nos hacemos ricos todos.
Y dices que eres economista? dónde te sacaste la carrera?
Sabes lo que deben los bancso españoles a los bancos europeos?
Hasta que no paguen esa deuda que es inmensa no volverán a prestar aquí porque todo lo que ingresan es para pagarla y la morosidad no deja de subir.
Que el stock se acaba en 3 años cuando se ha construido en 5 lo que en 20, no se lo cree nadie, salvo los que les ciega el propio interés como a usted.
Le puedo enseñar el título si quiere. Yo no se lo que deben los bancos españoles, lo sabe usted? se le digo porque esos datos no los publica ninguna entidad y cuando lo hacen mienten según convenga.
En cuanto a lo del stock le comento algún que otro dato. Desde el 2003 en adelante se construían unas 800.000 viviendas al año. Nuestro mercado se supone que absorve unas 400.000 viviendas al año en un momento normal. Esto da una sobre construcción de 2.000.000 de viviendas que es lo que se decía que había en el principio de la crisis en 2007. Ahora se están construyendo (según datos del ine) unas 100.000 viviendas que supone prácticamente la autopromoción, es decir, el que se hace su casa en el pueblo, o pequeñas promociones. Esto quiere decir que en unos 5 años normales se consumiría el total del stock. Pero ya llevamos más de tres años de crisis y no se puede hacer un cálculo matemático porque cuando el stock sea menos de 500.000 viviendas querrá decir que hay muchas zonas donde se habrá agotado y esto puede, repito puede, hacer que el precio vuelva a subir ya que para construir una vivienda, desde que se inicia hasta que se entrega pasan, al menos, 2 o 3 años.
Ojala no ocurra lo de la subida (aunque no me crea) porque a mi empresa no le va bien en momentos de expansión y le explico porqué. aunque no me crea yo soy bastante bueno en lo que hago y cuando el mercado está como ahora la gente necesita más de profesionales. Durante la expansión cualquiera vendía un piso. De hecho mucha gente que se dedicaba a otro sector entró en el inmobiliario y aunque se vendía más también había muchos más entre los que repartir. Le doy un dato, se venden (hablo de la segunda mano porque nosotros no vendemos nuevas promociones) un 70% menos que en 2006 pero se ha reducido el número de inmobiliarias en un 75%. Personalmente, las oficinas que quedamos de mi empresa empezamos a vender más que en años anteriores y casi lo mismo que en 2005 y 2006 (hasta verano) que fue el primer momento en el que notamos la bajada en las ventas. Por tanto, a nosotros nos va igual de bien si el precio es alto o bajo porque cobramos una comisión por la venta. Cabe pensar que la comisión es más alta cuanto más alto sea el precio, pero esto lo dicen las matemáticas, no la realidad, porque cuando todo iba bien y cualquiera conseguía vender a cualquier precio y conseguir su crédito era difícil "justificar" la comisión. Ahora es muy fácil justificar la comisión si has conseguido tener el inmueble al precio de mercado. La comisión por los créditos aún nos cuesta justificarla porque hoy sólo obtienen créditos los que tienen muy buenas condiciones y éstos también aprietan en las comisiones.
Con todo esto le digo que, como buen economista, reconozco no tener ni idea de cuándo ocurrirá esto, pero tenga por seguro que nada es eterno, la crisis tampoco y llevamos mucho tiempo. Otros 3 años de crísis harían de ésta la mayor de la historia, incluyendo el crack del 29, y yo espero que no sea así
Con todo esto le digo que, como buen economista, reconozco no tener ni idea de cuándo ocurrirá esto, pero tenga por seguro que nada es eterno, la crisis tampoco y llevamos mucho tiempo. Otros 3 años de crísis harían de ésta la mayor de la historia, incluyendo el crack del 29, y yo espero que no sea así
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Como buen economista debería saber que esta crisis no tiene absolutamente nada que ver con las anteriores y menos en España. Debería ser más objetivo, lea a centeno, a recarte, a vergés, grandes economistas que acertaron antes del catacrack.
En cuanto a lo de buen economista me reservo una carcajada, no vio venir la crisis ni que lo peor está todavía por llegar.
Aprenda en este foro de luisito, él sí que sabe.
Otros tres años harian de esta una crisis normal y corriente, como la del 92.
Aquella fue peor a mi juicio, porque el pelotazo se montó a base de lo que llamabamos papel pelota. Esta vez por lo menos hay inmuebles, que se venderán en un 50% aproximadamente (los de primera residencia), asi que ni para unos, ni para otros.
Son siete años de crisis y llevamos dos - tres.
Por eso opino que hay que establecer unos precios de un 30% menos que en 2.006, pero menos no. Si no se va muy apurado, claro. Los que vendan a 1.000 o 1.500, en zonas muy consolidadas de las capitales de provincia, se tirarán de los pelos en 2.105 (valorando también que el piso no esté para tirar entero, claro)
A mí me sorprendería que les quedaran pelos para tirar en el 2105
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