"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
En esto tiene usted razón, no tiene mucho que ver pero si algo. La del 29 también fue crediticia sólo que la banca había prestado el dinero a la gente para la compra de acciones en lugar de para la compra de inmuebles, pero las dos han sido originadas por un mal funcionamiento del sistema crediticio. Lo de buen economista era en sentido irónico (aunque veo que no lo ha entendido) porque de mis palabras se desprende que cualquier buen economista no hace predicciones porque sabe que errará en un alto porcentaje de ocasiones. Los economistas sabemos explicar lo pasado pero no predecir porque la economía es una ciencia social y depende de estados de ánimo dificilmente predecibles. Ahora bien, yo soy un economista de la calle, no un teórico. Alguien escribió en un libro que no era un experto en bolsa aquel que gestiona fondos y aconseja a la gente en qué debe invertir, sino el que invierte su dinero y se hace rico en la bolsa. A ese si que yo lo escucharía. Se lo digo porque yo puede que sea mal economista e incluso un poco tonto, pero hace 13 años salí de casa de mis padres sólo con mi carrera y hoy tengo 3 millones de euros (más de uno en dinero efectivo) por lo que creo que mis números hablan más de mí que mis palabras. Sólo le digo que el tal luisito que usted menciona tiene una opinión totalmente respetable aunque no la comparta al 100%. Creo que este foro es un poco catastrofista. Nada es eterno ni siquiera las crisis. España depende mucho del exterior y fuera hay pequeños síntomas de recuperación. Por mal que nos vaya no vamos a estar 10 años más de crisis como algunos aseguran. Yo sigo en la calle y les voy a dar un dato. En los últimos 3 años ningún banco ha puesto a sus directores objetivos en hipotecas. Los objetivos eran en pasivo y en recuperación de deuda. Este año ya hay 3 entidades que nos han llamado para volver a colaborar y que están poniendo pequeños objetivos hipotecarios a sus directores. No me malinterpreten, no quiero decir con esto que ya hayamos salido de todo. Yo vuelvo a repetir que no tengo una bola mágica pero si creo que lo peor ya ha pasado. En cuanto a reirse de mi profesionalidad por el hecho de no haber visto venir la crisis le comento que en mi empresa no la ha visto venir nadie y éramos más de 1.000 (sin contar empleados con los que sumábamos 7.000). A lo mejor somos los más tontos del mundo, o a lo mejor soy de los pocos sinceros porque hablar a toro pasado es muy fácil y ahora resulta que todo el mundo lo sabía. Lo que no entiendo es porqué no soy el único con algún inmueble en mi cartera si todo el mundo lo sabía.
Para terminar, yo sigo trabajando día a día y ganandome bien la vida mientras otros muchos sólo se quejan. A lo mejor es suerte o las 12 horas que trabajo al día, no lo se pero me va bien y no voy a cambiar. Saludos.
No les estarán llamando las entidades para quitarse la cantidad creciente de inmuebles que tienen en cartera y no saben como deshacerse de ellos, debido a embargos de promotores, empresas y particulares?
Lejos de ser un signo de mejoría podría indicar todo lo contario, piénselo.
Y hágame caso lea a niño becerra, Marc Vidal, recarte, vergés, centeno, se lo recomiendo, acertaron antes y son mucho más de fiar que los que fallaron, créame, es mejor saber la verdad por dura que sea y ellos aportan datos y razonamientos por lo cuales yo sabía desde hace años lo que iba a suceder y no tengo 3 millones de euros, eso no le hace mejor economista, será un buen inversor, pero no tiene nada que ver lo uno con lo otro.
También piense en algo que creo fundamental, cuando sucedió el crack del 29 la gente no se endudaba tanto para comprar acciones como lo han hecho para comprar vivienda, el pufo es mucho mayor.
Sabe que? le voy a hacer caso y leeré a estos economistas que me recomienda. Aunque le haya podido parecer presuntuoso (por lo del dinero) no lo soy y me gusta aprender de todo el mundo y además le agradezco de verdad la recomendación. Por otro lado los bancos que nos llaman ya vienen negociando con nosotros y otros muchos el tema de sus stocks. Aunque no lo crea hay pequeños síntomas de "posibles" aperturas de grifos, aunque le reconozco que hay que tomarlas con muchísima cautela. En cuanto a lo del 29 es cierto que ahora el pufo es mayor porque la economía es global pero las medidas tomadas por los bancos centrales han sido mucho más rápidas y efectivas. Corrimos mucho riesgo cuando dejaron quebrar a Leman brothers pero a partir de ahí las medidas tomadas darán resultado. Yo soy más optimista o más ingenuo que usted pero de verdad creo que lo peor ya ha pasado, evidentemente las situaciones de desempleo son las verdaderamente graves y puede que a alguien le moleste que yo diga que lo peor ha pasado si su situación es grave en cuanto al empleo.
Pero quisiera hacerle una reflexión para argumentar que yo, si tuviera la necesidad de comprar ahora no esperaría más. Quitando a los especuladores la gente compra y vende por un cambio de situación personal (boda, nacimiento de un hijo más, ascenso, divorcio, desempleo, etc.). Esto quiere decir que yo tengo la necesidad independientemente de la situación del mercado. Por tanto, si soy comprador de vivienda habitual en realidad me da igual cuando comprar o en todo caso será mejor comprar ahora que cuando el mercado estaba en auge. Le pongo un ejemplo: imaginemos que un 2 dormitorios costaba en 2006 200.000€ y que ha bajado un 30%. Ahora cuesta 140.000€. Si por mi situación tengo o quiero comprar un 3 dorm. Es mejor ahora ya que si el 3dorm costaba 300.000€ ahora costará 210.000€. Si en lugar de haberse producido la bajada se hubiese producido una subida en la misma proporción (mercado alcista) ocurriría que yo hubiese vendido mi 2 dorm por 260.000€ pero hubiese tenido que pagar por el 3 dorm. 390.000€. Si se fija en el periodo alcista la diferencia entre mi venta y mi compra es de 130.000€ mientras que la diferencia en el mercado bajista actual es de 70.000€. Me pregunto porqué todo el mundo quiere esperar? por si el mercado baja aun más? si eso ocurre también bajara la venta de mi inmueble.
Todo el mundo suele hacer lo mismo, es decir, comprar cuando los mercados suben y vender cuando bajan. Los buenos inversores hacen lo contrario. Las ventas han bajado un 70% sin embargo el desempleo ha subido "solo" un 13%. Es demasiada diferencia. La gente se contagia de la situación general aunque no le afecte y esto es un error. Piénselo y lea al respecto algún libro de Aitor zárate (por devolverle la recomendación) saludos.
Pero quisiera hacerle una reflexión para argumentar que yo, si tuviera la necesidad de comprar ahora no esperaría más. Quitando a los especuladores la gente compra y vende por un cambio de situación personal (boda, nacimiento de un hijo más, ascenso, divorcio, desempleo, etc.). Esto quiere decir que yo tengo la necesidad independientemente de la situación del mercado. Por tanto, si soy comprador de vivienda habitual en realidad me da igual cuando comprar o en todo caso será mejor comprar ahora que cuando el mercado
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No hay la necesidad de comprar nunca por encima de tus posibilidades (la mayoría de los que han comprado estos años de burbuja) y menos en momentos de incertidumbre económica, siempre se puede alquilar.
De todas formas a nadie le gusta perder dinero ni pagar más por algo,
Es cierto que era mejor comprar hace 10 años que 5 y que es mejor comprar hoy que hace 2.
Pero quién le dice que no será mejor comprar dentro de 3 que hoy?
Todo, absolutamente todo, apunta a que el castillo de naipes se va a derrumbar, es cuestión de tiempo.
Lea a los economistas que le he recomendado, son independientes y han acertado hasta ahora.
Entonces a lo mejor lo ve tan claro como yo lo veo desde hace años y avisando a compañeros, amigos, familiares que se pensaban que era poco menos que una chalada cuando hace más de 3 años les hablaba de la crisis terrible que se avecinaba.
Claro que puede ser que será mejor comprar dentro de 3 años que hoy. Ya hemos hablado largo y tendido y le vuelvo a repetir que yo no tengo una bola de cristal y que las predicciones no son mi fuerte. Hasta aquí estoy de acuerdo con usted. Pero y si pasa lo contrario? De todo lo que hemos hablado en lo que estamos fundamentalmente en desacuerdo es en que no creo en ninguna predicción, ni hacia un lado ni hacia el otro. He leido un poco a los economistas que me comentan y veo un panorama demasiado catastrofista. Puede ser verdad o no. Podría leer a otros tantos que argumentan justo lo contrario con la misma behemencia y supuesto conocimiento. Y lo peor es que el hecho de que alguno haya acertado en alguna ocasión no significa que lo vayan a hacer siempre, o sí. en definitiva lo único que cada uno puede hacer es trabajar duro y seguro que las cosas mejoran de esa forma. ¿De verdad cree usted que podemos estar ante un "corralito" mundial como argumenta Niño becerra?
En economía hay algo tan peligroso como el desempleo y es el pánico. Yo no creo todo esto que dicen estos economistas, fundamentalmente porque existen países emergentes que están subiendo de nuevo como es el caso de China. Tengo un amigo que se encarga de hacer negocios allí y están subiendo como la espuma. Si se añaden al sistema capitalista lo van a poder sostener al menos unos años más. Son, según los datos que él maneja, 1.800 millones de habitantes. A esto añadir los 1.200 de indios y los no se cuantos millones de Brasil y Rusia, es decir, el bric. Entiendo que si seguía a estos economistas hace tiempo y han acertado tenga el convencimiento de que lo volverán a hacer pero al menos tenga otras visiones y luego decida por usted misma. Ojala, creo que usted coincidirá conmigo en esto sea mi visión y no la suya la que se de, por el bien de todos nosotros. Yo desde luego, aunque pueda pecar de iluso, prefiero dormir por las noches y confiar que todo tiene solución antes de pensar que todo se va a ir al garete porque no creo que pudiese conciliar el sueño, sobre todo pensando en los dos pequeñines que tengo y que espero (mas bien estoy seguro) que van a disfrutar de un futuro como lo tuvimos nosotros.
Deme argumentos convincentes por los que España va a salir de esta crisis, de la anterior salimos por los fondos europeos y la construcción.
Cómo se va a reducir el paro?
El déficit público?
La deuda pública?
El déficit energético?
El déficit exterior?
Usted seguro que ha estudiado macroeconomía siendo economista, las cosas no suceden porque sí, todo tiene un por qué.
Hechos no palabras, motivos para creer, yo no tengo ninguno.
Uff, veo que es usted bastante pesimista. Voy a intentar darle los mejores argumentos que pueda, porque me preocupa que haya gente como usted que piensa en serio que no existe ninguna salida. En esta vida todo tiene solución (menos la muerte y a veces también es una solución). De todas formas yo soy economista de empresa, es decir, lo que ahora se llama licenciado en dirección y administración de empresas, con lo que la macro no es mi fuerte pero algo estudié. el empleo en España depende de dos sectores fundamentales: construcción y servicios (turismo fundamentalmente). En turismo seguimos siendo de los principales destinos mundiales a pesar de que el euro es fuerte y esto no beneficia. Pero el sol es un activo que nadie puede comprar o vender, se tiene o no y en la mayorías de los lugares donde existe los países no son desarrollados y, aunque son más baratos, tienen pocos servicios. Esto lo tenemos que explotar y será una forma de solucionar, en parte el sector servicios. Además el turismo residencial para España es importante y en la medida de que economías como Alemania, Francia y gran bretaña salgan empezarán de nuevo a comprar vivienda en España. Por cierto ayer salió en prensa que la morosidad ha bajado por primera vez desde el inicio de la crisis. Esto junto a que las entidades empiezan (solo empiezan) a pensar en volver a dar crédito (aún no lo dan pero al menos lo tienen en mente) puede hacer que la vivienda retome, poco a poco la senda del crecimiento. Evidentemente a la construcción le queda bastante pero no dude que volverá algún día, no con tantos brios (ni falta que nos hace) pero volverá.
Para reducir el déficit público sólo hay dos soluciones: o aumentan las recaudaciones y ésto sólo ocurre de manera estable y fuerte cuando se recupera el empleo o bajan los gastos. Para esto último faltan dos años (que es lo que le queda a zp al frente del gobierno) y de esto último estoy convencido. La deuda pública es una consecuencia de lo anterior. En cuanto al déficit energético es complicado si no se quieren hacer políticas antipopulares. La energía más barata hoy es la nuclear. La única manera de salir del déficit energético es la construcción de centrales nucleares a la vez que se siguen desarrollando las energías alternativas, pero hoy por hoy no pueden sustituirlas. Esto es imprescindible aunque no se si se atreverán. Es sólo cuestión política. El déficit exterior si que es complejo, pero le recuerdo que siempre lo hemos tenido y siempre lo tendremos. Somos un pais enfocado a los servicios y por tanto no a la producción, tampoco tenemos materias primas importantes, pero no es tan preocupante dentro de la unión europea (si lo sería si estuviéramos solos). En definitiva, la economía española es muy dependiente del exterior y se deja influir mucho por la marcha de la economía mundial y ésta ya está aumentando. Los países emergentes van a tirar en los próximos años de la economía mundial y esto hará que España tambien salga
Se agradece de tanto en tanto un comentarios optimistas como el suyo, porque me gusta pensar que en todas las cuestiones de la vida el llorar no soluciona nada, lo que tenga que venir vendra y mientras tanto me siento mejor sonriendo que de llorar siempre se está a tiempo.
#376
Otros 3 años de crísis harían de ésta la mayor de la historia, incluyendo el crack del 29, y yo espero que no sea así
Yo quiero que no sea así. pero, ¿A que la selección natural ayuda a los más fuertes?. Una criba del 75% en el número de inmobiliarias es casi una extinción masiva. Pero idealista prevalecera!. Bueno eso tambien esta por ver.
Al del "90% de descuento".
Totalmente, conforme.
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