A raíz de la subida de la venta de viviendas en España, Gonzalo bernardos, profesor de la universidad de Barcelona (ub) y director del master de asesoría y consultoría inmobiliaria de la misma universidad, señala que 2010 será un año espejismo en este sentido por los incentivos existentes para comprar casa. Sin embargo, el profesor alerta: "hoy hay euforia entre los vendedores, pero en 2011 se dará la vuelta el mercado y se llevarán un chasco"
En declaraciones a idealista news, bernardos señala que hay principalmente tres motivos para el aumento en la compraventa de viviendas. "El primero es el bajo tipo de interés reinante que no va a subir próximamente. Después están las medidas del gobierno que retirará la desgravación por vivienda a algunos colectivos desde 2011 y elevará el iva en la compra de viviendas nuevas desde julio, algo que apremia a los compradores que estén en disposición de hacerlo a ir comprando casa. Por último, el comprador está también observando que en las mejores ubicaciones cada vez hay menos chollos", explica
El experto recalca el carácter de "espejismo" de este año. "Será un mejor año en la venta de viviendas que 2009 y también que 2011, pero no es normal que haya empresas vendiendo casas a ritmos de 2006 ni que en los tres primeros meses de 2010 hayan vendido más que en todo 2009"
No obstante, bernardos apunta que quien ahora vende es porque anteriormente sacrificó sus precios. "La mayoría de las empresas ha bajado el precio de sus pisos entre un 20 y un 35%, siendo la bajada más comunes cercanas al 30%". Aunque el profesor de la universidad de Barcelona recomienda a los compradores negociar los precios con los vendedores, piensa que en las zonas buenas de Madrid y Barcelona no baja el precio, ya que es la sobreoferta la que marca el poder de negociación. "Por ejemplo, en alcalá de henares no sube nada, pero en el barrio de moncloa ya no quedan chollos". Esto no quiere decir, incide, en que si alguien tiene el piso caro lo vaya a vender aunque lo tenga en una buena zona
Bernardos ve en la subida de ventas del ine un peligro latente: que suban los precios. "Hoy hay gente eufórica y se corre el riesgo de que dejen de hacer bajadas en los precios o no negocien los precios, lo que se convierte de facto en una subida de precios, ya que hasta hace poco cualquiera estaba abierto a negociar una rebaja para cerrar el precio y ahora no. Éstos verán como en 2011 cuando se acaben los incentivos se dará la vuelta el mercado y se llevarán un chasco"
La clase media-alta, responsable de la mejora
Bernardos explica que hay cinco demandas de vivienda en el mercado: la que cambia de casa para mejorar, la joven que compra su primera vivienda, la que invierte para alquilar, la que compra para especular y la vacacional. En su opinión, actualmente sólo está comprando casa la primera: la de mejora que lo puede hacer la clase media-alta, gente que tiene una vivienda como activo y capacidad para que le den una hipoteca
El problema es que esto provoca un mercado anémico ya que hay cuatro demandas que están a ralentí o desaparecidas y encima también se añaden viviendas al mercado, ya que la vivienda de mejora suele comprar una casa más cara, pero pone a la venta una más barata. En opinión de bernardos, es sano que todas las demandas funcionen, pero especialmente los que compran una primera vivienda y eso sólo lo hacen los jóvenes y los inmigrantes, unos colectivos que ahora atraviesan por problemas
"Pan para hoy y hambre para mañAna"
Los problemas económicos son otras de las razones para que bernardos no tenga fe en que el tirón de la venta de viviendas se mantenga en el tiempo. "Las previsiones económicas hablan de crecimientos de la economía española muy débiles para los próximos años y con esas cifras no se va a poder crear empleo"
Por ello, bernardos insiste en la peligrosidad de interpretar el aumento en las ventas como un signo definitivo, ya que teme que cuando se acaben los catalizadores actuales, como las medidas del gobierno volverán los problemas porque los fundamentales no son sólidos como para mantener una mejoría en el tiempo. "Sin las medidas del gobierno -aumento del iva y fin de las desgravaciones en 2011- no habría subida en la ventas, por lo que esto es 'pan para hoy y hambre para mañAna'", sentencia
¿Qué opinan otros expertos de la mejora en la venta de viviendas?
36 Comentarios:
Que hoy te desgrave la hipoteca, no quiere decir que dentro de varios años, incluso meses, se mantenga. Esa ley (q es de los años 70) se puede derogar en cualquier momento si al estado le interesa ingresar las arcas.... la leyes igual que se crean se derogan..así que dejarse llevar por el hecho que el 2011 no te va a desgravar la hipoteca lo encuentro una tontería...ni se sabe si esa ley se aprobará, de momento todo es papel mojado...si el gobierno cambia de color igual se llevan la ley con ellos...así que el único motivo para comprar piso en estos tiempos que corren es tener solvencia, ahorros, trabajo estable y encontrar el piso que se adapte mejor a tus necesidades y que consideres a un precio adecuado por metros y ubicación. Algunos conocidos están comprando, y no precisamente por miedo a que no te desgrave la hipoteca en 2011, simplemente porque han encontrado el piso que necesitaban, a precio razonable
Mucho ojo a lo que dicen los que saben de ésto, pues se dedican todos los días a ello... ronda de expertos: ¿Se está reactivando el mercado inmobiliario? Publicado el 13-04-2010 , por M. G. Mayo / M. Castillo - diario expansión José García Montalvo, director del departamento Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra: el tema del precio: creo que las estadísticas oficiales no muestran las caídas reales. Si se ve la evolución de los créditos hipotecarios, el descenso del volumen prestado es bastante mayor al del precio y eso no se puede deber sólo a que las familias hayan ahorrado más y necesiten menos crédito para comprarse. José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España: “lo cierto no es un dato muy indicativo, porque dado que las ventas fueron tan exiguas en 2009 que cualquier cosa supone un porcentaje elevado.
Se ve que este tío lee a diario los comentarios de este foro. Ha hecho un resumen de las opiniones de los últimos días. Y como no podía ser de otra manera se ha puesto de parte de los compradores. No es que sea un lince, es que la recuperación no se la cree nadie y menos con lo que está cayendo.
Y un aviso a los sobraos:
"Hoy hay gente eufórica y se corre el riesgo de que dejen de hacer bajadas en los precios o no negocien los precios, lo que se convierte de facto en una subida de precios, ya que hasta hace poco cualquiera estaba abierto a negociar una rebaja para cerrar el precio y ahora no. Éstos verán como en 2011 cuando se acaben los incentivos se dará la vuelta el mercado y se llevarán un chasco"
Y otro a los vendedores vip:
"Esto no quiere decir, incide, en que si alguien tiene el piso caro lo vaya a vender aunque lo tenga en una buena zona" .... si no pasa por el aro, ya sabeis una buena rebajita.
Mucho ojo a lo que dicen los que saben de ésto, pues se dedican todos los días a ello... ronda de expertos: ¿Se está reactivando el mercado inmobiliario? Publicado el 13-04-2010 , por M. G. Mayo / M. Castillo - diario expansión José García Montalvo, director del departamento Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra: el tema del precio: creo que las estadísticas oficiales no muestran las caídas reales. Si se ve la evolución de los créditos hipotecarios, el descenso del volumen prestado es bastante mayor al del precio y eso no se puede deber sólo a que las familias hayan ahorrado más y necesiten menos crédito para comprarse. José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España: “lo cierto no es un dato muy indicativo, porque dado que las ventas fueron tan exiguas en 2009 que cualquier cosa supone un porcentaje elevado. Por otro lado, las bajadas de precios de 2009 ya han sido asimiladas como tales por la demanda, que es consciente de que se trata de un hecho real, no de una casi hipótesis en 2009. Sólo con que los bancos pongan la voluntad podemos tener unas ventas veraniegas muy buenas. Para Otoño el horizonte está negro oscuro y hasta Navidad no creo que se mueva mucho la venta: la demanda es enorme aunque poco solvente. Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista: pensar en que lo peor ya ha pasado o en que el precio de la vivienda ha tocado suelo puede ser una idea agradable para los vendedores pero responde más a expectativas creadas que a una realidad de mercado o al sentido común. Los precios deben seguir bajando. El vendedor que vea en estos datos el final de los descuentos corre el riesgo de no concluir la venta que lleva tantos meses deseando cerrar”. Eduardo Molet, presidente de Red Expertos Inmobiliarios: los precios van a continuar bajando, también lentamente, al menos durante todo el año 2010. Cualquier comparativa con el trienio negro del sector es positiva, pero pasarán años hasta consolidarse”.
Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman:
/Em>" normalmente entre febrero y junio suele haber más dinamismo, la coyuntura fiscal, el mal año 2009 y también que los precios están cayendo. Pero hay que ser cautos y todavía no se pueden sacar muchas conclusiones". Grupo Tecnocasa el vendedor sabe que si quiere vender ahora, no puede pedir lo mismo que hace cuatro años, que debe ser realista y ajustar sus peticiones a la nueva realidad de mercado. El comprador tiene ahora donde elegir, con calma, cuando antes todo eran prisas, y puede hacer ofertas y negociar con el vendedor Carlos Ferrer-Bonsoms, director del departamento de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle las entidades financieras cada vez tienen mayor protagonismo, lo que conlleva un ajuste de precios todos coinciden precio precio precio
O
Editorial de hoy diario expansión: ¿Buen momento para comprar piso? El sector inmobiliario podría estar ofreciendo síntomas de reactivación si se consideran los datos manejados por Estadística, según los cuales la compraventa de vivienda aumentó un 18,7% en febrero respecto al mismo mes del año anterior. Se trata del segundo repunte consecutivo, después del 2,1% registrado en enero, tras dos años de caídas interanuales. A ello se suma, también según Estadística, que el precio de la vivienda se redujo un 4,3% en 2009, frente a la caída del 5,4% en 2008. Todos estos datos contribuyen a reforzar los argumentos de quienes intentan convencer a los consumidores de que el ajuste en el sector inmobiliario ha tocado fondo y que el precio de los pisos no va a bajar más. Como ya es habitual cada vez que se conocen datos en esta dirección, les ha faltado tiempo a los promotores y al propio Gobierno, por boca de la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, para tratar de calentar un mercado que aún está lejos de haber encontrado las condiciones que precisa para una recuperación sostenible. La ministra subraya que 2010 es “uno de los mejores años” para comprar vivienda, y el G-14, el lobby que aglutina a las principales compañías del sector, insiste en que la temporada de rebajas está llegando a su fin. Sin embargo, hay razones para pensar que estamos ante un intento más por espolear a los potenciales compradores a tomar decisiones ya y no esperar a futuras gangas. Si la burbuja sobrevaloró los inmuebles en más de un 30%, como reiteradamente advertía el Banco de España, queda todavía recorrido a la baja que los promotores aún deben transitar, sea con la complicidad de la banca o no. Hasta ahora están aguantando en lo posible el stock para evitar que afloren las pérdidas reales, pero esa estrategia no puede ser ilimitada y no parece que la recuperación esté a la vuelta de la esquina. Como ayer alertaba Fernández Ordóñez, el drama del paro seguirá condicionando la economía española, en particular la actividad bancaria, y eso afecta sin duda al negocio hipotecario. Sin fluidez en el crédito y sin confianza en los consumidores cuesta pensar que el ajuste inmobiliario haya finalizado.
Los promotores: "incluso perdiendo dinero venderíamos"
Publicado el 14-04-2010 , por J. M. Lamet
Los promotores y el Gobierno trataron de calentar el mercado agarrándose a las asideras del Instituto Nacional de Estadística (INE), que constató un ascenso del 18,7% en las ventas de pisos. Además, la patronal de los promotores afirmó que, ahora sí, muchos de ellos han asumido que no les queda otra que vender pisos a un precio menor del coste de construirlos.
La condena de la hipoteca: con la maleta en la puerta y el miedo a ser desahuciados
@Lara Fernández - 14/04/2010 06:00h
Dicen que las penas si se comparten lo son menos, algo que se aleja de la realidad si el problema en cuestión tiene que ver con la temida pero deseada hipoteca. Todo empieza con una ilusión. La misma que tenía Rubén Sastre en el año 2006 cuando su banco le concedió una hipoteca de 700 euros mensuales para una vivienda en Ocaña (Toledo), que se convirtieron en 900 con la primera revisión, y en 1.300 al cabo de dos años, un pago al que no podía hacer frente.
“Había firmado una hipoteca basura sin ningún beneficio, pero entonces no tenía ni idea”, confiesa a El Confidencial. Intentó recurrir a la dación en pago -entrega del bien como pago a la deuda-, que el banco le denegó, como a muchos otros, y ahora se enfrenta a un posible embargo. En estos momentos busca soluciones con todas sus fuerzas, pero aunque lo consiguiera, “siempre habrá alguien perjudicado, porque los bancos no conocen de otras leyes que no sean las suyas, caminan al margen del sistema”.
“Es imposible salir de este infierno”, se lamenta María Montaña. Ella se encuentra en el paro, y no puede hacer frente al pago de su hipoteca. Para ello, intentó vender un segundo inmueble. “Pero nadie compra casas porque les están embargando la suya”, explica.
Casi 100.000 solicitudes de ejecuciones hipotecarias
Según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), la crisis es la responsable de que los juzgados españoles hayan recibido 93.319 solicitudes de ejecuciones hipotecarias en 2009, una cifra récord que creció el 59% respecto del ejercicio anterior, cuando el número de peticiones incluso se duplicó.
Las demandas de ejecución por impago de hipotecas, que solicitan sobre todo entidades financieras, permiten que cualquier acreedor pueda subastar el bien con el fin de recuperar los importes prestados más los intereses. En este sentido, la situación actual ha hecho que se disparen las ejecuciones superando incluso las previsiones del CGPJ.
En vista de la situación económica y con sólo fijarse en la cantidad de asociaciones para hacer frente a este tipo de problemas (como la Plataforma de afectados por la hipoteca), el número de ejecuciones hipotecarias no hará sino aumentar en los próximos meses. David Gil puede ser uno de los que engrose las cifras, pues están a punto de ejecutarle su vivienda debido a la cláusula suelo y a la negativa de su banco de renegociar la hipoteca. Tanto él como su pareja se encuentran en paro. Una situación laboral que lamentablemente comparten muchos otros como Esther Álvarez, asustada porque lleva unos cuantos retrasos en los pagos de la hipoteca, por lo que ha intentado negociar con su banco, pero la entidad parece no querer llegar a ningún acuerdo. “No escuchan a nadie”, afirma desolada.
Un espejismo no es ni más ni menos que la imagen reflejada de algo que existe y está cerca, el problema no son los espejismos, el problema son las alucinaciones cosa bastante frecuente en determinados sectores de la población
Me gustaría saber si alguna persona de este foro puede responder a mi duda de fiscalidad de vivienda.
Si compras una casa en 2.009 por 400.000 y vendes un piso en 2.010 por 300.000
A) ¿Te puedes aplicar la desgravación por reinversión?
B) ¿Te puedes seguir desgravando la hipoteca de los 100.000 que te faltan por pagar?
En principio si las dos han sido primera vivienda es lo logico que te puedas seguir desgravando la diferencia, hasta ahora eran dos años pero ahora creo que pasará a cuatro
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta