La banca vuelve a ofrecer hipotecas a 50 años, pero sólo para sus pisos

El significado de esta noticia podría parecer obvio y natural pero puede que no lo sea tanto.

Tal como está redactada la noticia, parece como si bancos y cajas tuvieran un acceso especial a una barra libre o una varita mágica. Podemos imaginar sentados alrededor de una mesa a un banquero, el presidente de una caja, a un promotor y a una inmobiliaria compitiendo duramente entre ellos por vender sus pisos en stock. La lucha podría parecer bastante igualada cuando el banquero ¡Zas! Se saca un as de la manga, él puede ofrecer financiación al posible comprados, lo que ni promotores ni inmobiliarios puede ofrecer. Esto parece dejar fuera de la mesa al promotor y al inmobiliario, y cuando ya todo parece indicar que ha ganado de calle el banquero, el político corrupto de la caja de ahorros despliega su arma secreta ¡Zas! El no solo puede ofrecer financiación al comprador sino que puede ofrecerle un crédito a 60 años, con 5 años de carencia, a un interés de Euribor + 0.35% y regalarle una cubertería y una jarra filtradora de agua.

Parece imposible competir con ellos pero no, no lo es. De hecho, el promotor o el inmobiliario no solo pueden ofrecer al comprador la financiación en las mismas condiciones que el banco o las caja, sino que fácilmente pueden ofrecerle financiación en mejores condiciones que las del banco o la caja.

¿Cómo? Muy fácil, comprando esa financiación en excelentes condiciones a otro banco, a un banco alemán o suizo, por ejemplo. El banco suizo proporciona la financiación en esas condiciones ventajosas al comprador y asunto terminado. Hay un problemilla, claro, el costo de esa financiación ventajosa, pero el inmobiliario puede simplemente pagar ese costo.

Por ejemplo: el piso que vende el inmobiliario tiene un precio de 200.000. Un banco suizo concedería al comprador un préstamo a 20 años por el 80% al Euribor + 0.80 (imaginemos). Para facilitar la venta, el inmobiliario negocia con el banco suizo un crédito a 45 años, por el 95% a Euribor + 0.45%. ¿Cómo se negocia esto? Muy fácil, como el banquero suizo no está dispuesto, por la cara, a proporcionar ese crédito, hay que hacerle cambiar de opinión ofreciendo una cantidad. Si el banquero estima que ofrecer ese tipo de crédito le supondrá unas pérdidas de 30.000 euros, entonces simplemente el inmobiliario le paga 30.000 euros y el comprador obtendrá el crédito ventajoso. El inmobiliario simplemente compra esas condiciones ventajosas pagando su precio de mercado. Esto, claro, es lo mismo que vender el piso no por 200.000 sino por 170.000.

Y es que como nos hace pensar la economía elemental, el toda competición por vender algo gana quien más baje el precio.

Alguno podría pensar. Bien cierto, el inmobiliario o el promotor pueden comprar para su comprador unas condiciones financieras ventajosas que faciliten la venta, lo mismo que podrían comprar muebles y incluirlos gratis con el piso o podrían comprar un viaje a las Bahamas de regalo con la compra pero el inmobiliario o el promotor tendrían que comprar y pagar esas condiciones ventajosas, lo que simplemente equivale a una rebaja en el precio, mientras que el banquero o la caja de ahorros, pueden dar esa financiación ventajosa con solo decidirlo y por lo tanto les sale gratis.

Bien, no. Nada que suponga una ventaja es gratis en economía. Si al banco suizo cuyos servicios contratábamos, esas condiciones muy favorables de financiación le costaban 30.000 euros, al banco o a la caja españoles que tratan de deshacerse de su stock también les cuestan 30.000 euros. Así que si ganan la partida a inmobiliarios o promotores no es porque tengan en sus manos la llave mágica de la financiación, sino porque, simplemente hacen una fuerte rebaja a los precios de sus pisos. Esa financiación ventajosa tiene un costo y cuando la conceden están aplicando como rebaja ese costo.

Un sencillo experimento mental de mercado nos permitirá certificar esto. Supongamos el banco español "X" que no tiene pisos en su balance y está fuera de esta guerra. Si a otro banco "Y" que trata de deshacerse de sus viviendas el proporcionar créditos ventajosos le cuesta muy poco, pongamos 800 euros, entonces al banco "x" también le cuesta unos 800 euros. Como muchos promotores estarían dispuestos a pagar 2000 euros con tal de que sus compradores obtuvieran esos créditos ventajosos, entonces el banco "x" podría vender a esos promotores esos créditos para sus compradores. El banco "x" vendería por 2000 euros algo que le cuesta solo 800, ganando 1200 (un margen del 60%)

No existen en el mercado bancos como "x" que vendan por 2000 euros créditos así ¿Verdad? De forma que si descartamos que a todos los banqueros se les haya pasado la oportunidad de ganar dinero abundante y fácil, debemos pensar que no es posible crear un crédito así por 800 euros.

Si ofrecer estas "condiciones muy ventajosas" supone, para bancos y cajas, simplemente el equivalente a aplicar una fuerte rebaja en el precio del piso, por el montante del costo de esas ventajas en la financiación ¿Por qué no, sencillamente, rebajan el precio del piso, como haría un promotor, un inmobiliario o un particular?

La razón es que eso sería decir la verdad y los bancos o cajas no pueden permitirse ese lujo, si dicen la verdad su estado de quiebra completa saldría a la luz.

Todas estas ridículas pantomimas contables tienen la misión de ocultar las pérdidas y, por extraño que parezca, alguno de sus inversores se las traga, hasta el punto de que muchos bancos, y hasta alguna caja, han tenido la humorada de declarar que tuvieron beneficios en 2009, por ejemplo.

El costo de estas condiciones muy ventajosas en la financiación es un costo relacionado con la cobertura de riesgo. Las condiciones de esos créditos temerarios son ventajosas para el deudor por dos motivos: suponen un crédito de muy alto riesgo para el banco porque la entrada es muy pequeña y porque plazos tan largos implican un alto riesgo de "roll-over" el crédito tendrá que ser refinanciado muchas veces en el futuro. Un crédito con tanto riesgo para el banco debería ser muy caro para el cliente, porque hay que cubrir ese riesgo, pero no solo es caro sino que es más barato que un crédito normal.

Al ser un costo asociado al riesgo, a que se genera un riesgo muy alto que no se cubre, ese coste irá aflorando en el futuro. Es como si una compañía de transportes decide un año no contratar ningún seguro a sus camiones. El ahorro el seguros aparecería como un ingreso especial en el balance lo que haría parecer que los beneficios han sido mayores. Las pérdidas asociadas a esta trampa contable irían apareciendo a lo largo del año, cada vez que un camión se diera la galleta. En el caso de banco estas pérdidas generadas por la venta de ese piso con una fuerte rebaja se transfieren tramposamente a los años venideros.

Aunque han vendido el piso por 150.000 oficialmente la venta figura como 200.000 y esa rebaja encubierta de 50.000 aparecerá como pérdidas en los años venideros, debidas a créditos fallidos o a eventos de roll-over.

Mantener la fantasía en los precios de las ventas permite además mantener el espejismo de la valoración de su stock de pisos. Aunque la venta se ha hecho realmente a 150.000, el stock de pisos en el balance se puede valorar a 200.000 ya que ese es el precio oficial de la última venta.

La erosión en el valor de los pisos en el balance de los bancos y cajas produce unas terroríficas pérdidas cada año que deben mantenerse ocultas a cualquier precio para ocultar la situación de quiebra.

Antiguamente todo esto era un delito, parece que hoy es una recomendación de las autoridades.

La valoración de todo esto es trivial para un financiero. Las cosas serían así.

Supongamos que el precio al que el piso figura en el balance es 200.000.

Los compradores, sin embargo no están dispuestos a pagar más de 160.000, así que si el banco (o un promotor) quiere venderlo no hay otra que rebajarlo 40.000 euros. El banco en vez de aplicar abiertamente esa rebaja, opta por incluir en el precio del piso un crédito ventajoso. Este crédito tiene que ser lo bastante ventajoso como para que sus ventajas equivalgan a un pago de 40.000.

Finalmente el piso de vende por 200.000 pero incluyendo gratis un crédito subsidiado con un subsidio de valor 40.000. (El promotor podría lograr lo mismo incluyendo gratis con el piso un coche, un trastero o una beca estudiantil de valor 40.000)

Ocurrida la venta, desaparece del balance un activo de valor 200.000 (el piso) y aparece un nuevo activo de valor 200.000 (el crédito, que da derecho al banco a recuperar 200.000) (supondremos por simplificar que el crédito es del 100%)

Este ejercicio de manipulación contable simula una simple liquidación: se cambia un activo que no hace juego en el ajuar de un banquero (el piso) por otro que entona mejor con el gris de sus trajes (el crédito)

El problema vendría si el banquero intenta encoger si balance y desapalancar el negocio. Si intenta vender ese crédito de valor 200.000, encontrará, sorprendentemente, que el mercado solo le paga 160.000 por él. Esto es así porque el mercado, los demás bancos, saben que ese crédito incluye un subsidio que vale 40.000 que deben descontarse de su valor nominal.

Si una serie de clausulas en un contrato de un crédito suponen una ventaja que tiene un valor de 40.000 para una de las partes, entonces esas clausulas suponen un perjuicio de valor 40.000 para la otra parte.

Lo que ha ocurrido en esa liquidación a precios ficticios es simple: un activo (el piso) de valor 160.000 ha sido cambiado por otro activo (el crédito) de valor 160.000 aunque todo ello ha sido contabilizado a precios falsos (200.000 en vez de 160.000)

La trampa sin embargo no permite eludir las pérdidas, solo ocultarlas y retrasar el momento de la verdad, lo que los americanos llaman "kick the can down the road". Si antes el balance estaba lleno de pisos sobrevalorados, ahora está lleno de créditos sobrevalorados en igual medida. El banco se convierte en un zombi y el sistema financiero se congela porque las transacciones se vuelven prohibidas.

Ese crédito puede valorarse en 200.000 solo mientras se mantenga congelado en el balance porque delataría su verdadero valor si intenta hacerse algo con él.