¿Por qué el ministerio dice que suben las ventas de pisos y los registradores que bajan? (Gráficos)

El dato de ventas de viviendas publicado ayer por el ministerio de vivienda ha desatado de nuevo la polémica de las estadísticas inmobiliarias en España. El organismo señaló que la venta de viviendas en España se había disparado un 24,7% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo de 2009, cuando esta misma semana el colegio de registradores indicaba que el aumento fue de apenas un 2,2%. En el caso de la variación trimestral, la diferencia era aún más llamativa, ya que el ministerio fijaba el aumento en el 39,6% respecto al primer trimestre de 2010 y el colegio de registradores apuntaba una caída del 6%

 ¿Cómo es esto posible?

En España se emiten tres informes sobre las ventas de viviendas: el del ministerio de vivienda (trimestral), el del colegio de registradores (trimestral) y el del instituto nacional de estadística (mensual). idealista news ha realizado un análisis de los datos y consultado con diversas fuentes y expertos estadísticos, con las siguientes conclusiones:

1) los datos son diferentes en la procedencia y el tiempo

El ministerio de vivienda obtiene sus datos del el Colegio del Notariado y las compraventas formalizadas en escritura pública en un notario. Por otro lado, tanto los registradores  y el ine obtienen sus datos cuando llegan al registro de la propiedad

Es como si se mide el número de nacimientos por las cifras que puedan tener los hospitales justo cuando nacen los bebés o si los medidos por el registro civil, cuando se inscriben. En este ejemplo, la diferencia entre ambos acontecimientos puede ser de días, pero en el caso de las ventas de viviendas pueden pasar semanas o incluso algunos meses. idealista news realizó recientemente otro estudio sobre los datos del ine y fuentes estadísticas cercanas al organismo señalaron que ese decalaje podría llegar hasta los 90 días (tres meses)

Aquí está una de las claves. Veamos en gráficos la comparación de los datos del ministerio, registradores e ine:

A) al "beber" de la misma fuente, los datos "trimestralizados" del ine y los del colegio de registradores coinciden casi de forma perfecta. La discrepancia llega al compararlos con los del ministerio

B) los datos del ministerio van por delante que los de los registradores, especialmente en vivienda de segunda mano. La razón está en que sus datos, procedentes de los notarios, están más cercanos a su fecha de publicación

De hecho, si realizamos el experimento de "forzar" las gráficas del colegio de registradores e ine y retrasarlas un trimestre (es decir, que los datos del segundo trimestre fueran los del primero) veríamos cómo casi coinciden con las del ministerio). En los siguiente gráficos, simulando ese retraso, se observa cómo hay más congruencia y paralelismo en los datos que si se toman los datos de forma original

idealista news ha pedido a kiko llaneras, autor del blog Ensilicio.com Y experto en comportamiento dinámico de sistemas, la interpretación de estos datos. Llaneras señala que "la hipótesis de desfase es bastante clara para la segunda vivienda. De hecho, asumir que los datos están retrasados tres meses supone reducir a la mitad la desviación entre ambas fuentes de datos, pasando de un error promedio del 14,7% al uno del 7,95% en el caso de viviendas usadas. El dato y los gráficos son una evidencia suficiente para lanzar la hipótesis de retraso". El colegio de registradores señala en su nota metodológica que ellos asumen una demora media de 45 días sobre la fecha de escritura a la hora de realizar los informes. Fuentes del colegio han señalado a idealista news que "notarán la subida de las ventas de casas en el tercer trimestre del año, debido a ese desface de tiempo que superará en esta ocasión los 45 días, motivado principalmente por dos factores: por un lado, las vacaciones y por otro, el mayor volumen de trabajo de lo habitual para las notarías, con lo que todo se ha ido retrasando hasta llegar al registro de la propiedad"

Como conclusión de este punto podría decirse que los datos del ministerio (procedente de los notarios) son más "frescos" que los del colegio de registradores y el ine. De ser así, los próximos datos de estas dos fuentes deberían mostrar una mejoría, adelantada ya por el ministerio. De hecho, algo que llamó la atención a los expertos de la caída de ventas de los datos del ine y de los registradores del segundo trimestre es que coincidía con un momento de subida del iva que en teoría debía haber revitalizado las ventas. El dato del ministerio (notarios) sí habría recogido en sus datos ese catalizador del sector

2) los datos en viviendas nuevas no discrepan tanto, ¿pisos de bancos?

El ine reconoció recientemente a idealista news que en sus estadísticas de compraventas no están incluidas las daciones de pago (cuando los promotores dan el piso al banco para como pago de sus deudas) ni los embargos de viviendas, que caen en un registro de las transmisiones inmobiliarias que denominan "otros". En los datos del ministerio de vivienda no se especifica qué pasa con esos activos y algunos expertos apuntan que sí entran dentro de la muestra

Llaneras sospecha que en los datos de viviendas nuevas "hay algo más" sin aventurar ninguna tesis. idealista news ha calculado el acumulado anual de los datos de todas las fuentes (para reducir el efecto decalaje explicado en el punto anterior) y en la gráfica obtenida se observa cómo antes de la crisis (cuando en teoría menos pisos llegaban a manos de la banca) prácticamente hubo uniformidad entre los datos que ofrecían todas las fuentes. Es cierto que desde el dato del segundo trimestre de 2009 (que recogería los datos de segundo trimestre 2008 a segundo de 2009), el dato del ministerio siempre es mayor que el de los otros dos organismos. Esa fecha (segundo trimestre de 2008) es cuando aproximadamente empezó a hacerse patente que la banca estaba empezando a quedarse con más pisos nuevos de los habituales

Noticias relacionadas:

- La venta de viviendas crece a un ritmo récord de 24,7%, según el ministerio (gráficos)

- Recaída en las ventas de viviendas: bajan un 6,3% en el segundo trimestre (gráfico)

- Desacuerdo entre los expertos sobre la subida récord de la venta de viviendas