Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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157 Comentarios:
"Así que eres empresaria e inviertes en acciones.
¡Me impresionas!.
Como ya le comenté hace tiempo a alguien, mi recomendación son cfd's o futuros y warrants en el sp500. Eso es invertir y ganar dinero, aunque ten cuidado, ya que el trading en este tipo de mercados está lleno de tiburones que están esperando por pececitos como tú.
Así que mejor hazle caso a lo que te recomiende el director de la entidad financiera de turno, para que así con lo que obtienes, puedas seguir financiándote tus espectaculares viajes.
Por cierto, supongo que en tu empresa (que también me figuro que perteneceréis a algún cluster) tendréis implantado un sistema................."
NO no soy empresaria, soy trabajadora por cuenta ajena, donde invierto no pienso sea de tu interés, si me equivoco me lo dices que no tengo inconveniente en contestarte.
Los warrants, cfd, futuros y resto de productos apalancados no me interesan, el trading tampoco. Cuando entro en r. Variable no lo hago nunca por menos de cinco años.
Lo que haga mi empresa tampoco pienso que sea de su interés.
PD. Siento que te moleste tanto que a los precios actuales prefiera vivir de alquiler que comprar. Pero en mi dinero decido yo :) y seguramene sin que lo sepas en el tuyo tambien :))))
Saludos y suerte
Cuando entro en r. Variable no lo hago nunca por menos de cinco años.
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Lo que yo pensaba ¡Cuánto fantasma suelto!.
Tú vas a lo seguro, como hace cualquier persona que tenga unos ahorrillos. Si tú consideras que eso son inversiones, pues tú misma. Dejando tu dinero en planes de renta variable de empresas del ibex 35 como santander o bbva, habrás podido ganar algo de dinero en el pasado, porque hoy en día sólo obtendrás seguridad.
Por otro lado, no es de mi incumbencia tu vida, pero entonces no dejes la coletilla "¿Alguna pregunta más?", Tal y como has hecho en anteriores posts.
¿Tú qué vas a decidir en mi empresa?. En mi empresa sólo decido yo y mis dos hermanos. Cuida tus ahorritos, que la situación está más complicada de lo que tú piensas (aunque tú, con los contactos que debes tener ya lo tendrás más que claro).
Deben de estar en el parqué madrileño temblando mientras esperan por la decisión que tomes hoy, ja, ja, ja.
Saludos y suerte, que seguro la vas a necesitar.
"Lo que yo pensaba ¡Cuánto fantasma suelto!.
Tú vas a lo seguro, como hace cualquier persona que tenga unos ahorrillos. Si tú consideras que eso son inversiones, pues tú misma. Dejando tu dinero en planes de renta variable de empresas del ibex 35 como santander o bbva, habrás podido ganar algo de dinero en el pasado, porque hoy en día sólo obtendrás seguridad.
Por otro lado, no es de mi incumbencia tu vida, pero entonces no dejes la coletilla "¿Alguna pregunta más?"....................................
Yo se el nivel de riesgo que asumo y si mis inversiones las considero eso, inversiones, estoy muy contenta con ellas, si a ti no te gusta comprar acciones, no las compres, si te gusta comprar pisos, compralos, haz lo que quieras con tu dinero, pero con el mio te repito que decido yo. Estoy contenta con mis inversiones, tu sabrás con las tuyas, no se que problema tienes con mis inversiones, parece que el problema es que no te compro el piso que me quieres vender.
Mi vida no es de tu interés pero como preguntas y preguntas y no tengo inconveniente en contestarte, te dejo las puertas abiertas.
Saludos y buena suerte
. Estoy contenta con mis inversiones, tu sabrás con las tuyas, no se que problema tienes con mis inversiones, parece que el problema es que no te compro el piso que me quieres vender.
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Es que cuando soltaste la bravucaonada de "mis inversiones" y de los "150.000 euros ahorrados y 5.000 euros mensuales" me incomodé un poco.
Lo siento, pero es que no soporto a los que se pavonean de ese modo, es decir, los que recurrís al dinero como soporte o justificación de un argumento.
Con haber dicho: "me puedo permitir comprar, pero me inclino por el alquiler", hubiese quedado suficientemente clara tu postura, además de haber sido una respuesta de bastante mejor gusto.
Es que hablar voluntariamente de dinero, sin que haya de algún tipo de transacción por el medio, resulta bastante ordinario.
Por cierto, no tengo viviendas a la venta, ni jamás las he tenido.
Quizás algún pequeño interés en naves y terreno industrial llegué a tener en su momento, pero nada más.
No te inquietes por mí, ya que como ves, eso no me arrebata el sueño.
Saludos, buena suerte.
"Es que cuando soltaste la bravucaonada de "mis inversiones" y de los "150.000 euros ahorrados y 5.000 euros mensuales" me incomodé un poco.
Lo siento, pero es que no soporto a los que se pavonean de ese modo, es decir, los que recurrís al.................."
Mira, parece que nos vamos a poner de acuerdo en algo. Pienso como tu que hablar de dinero sin que haya una transacción por medio es ordinario, ordinariez a la que aqui te obligan a recurrir cuando te llaman muerta de hambre cuando dices que no compras porque los precios te parecen caros, antes te llamaban envidiosa.
En mi opinión hay dos tipos de potenciales compradores. El que está empezando en la vida con sueldo bajo y sin dinero ahorrado, al que el banco no le va a dar financiación porque los pisos estan caros, y el que ya empezó hace tiempo a trabajar, tiene sueldo medio y ahorros, como sería mi caso, que si no compramos en su momento porque nos parecían caros, tampoco lo vamos a hacer ahora que nos siguen pareciendo un poco menos caro.
Saludos, y suerte :)
Obligan a recurrir cuando te llaman muerta de hambre cuando dices que no compras porque los precios te parecen caros, antes te llamaban envidiosa.
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Totalmente de acuerdo. Además sin conocerte de nada y parapetándose tras el anonimato de un foro.
Cuando yo paso por delante del escaparate de una tienda y no me gustan los productos que allí veo, o su precio no me parece adecuado, no compro. Si el producto es un piso, curiosamente, el tendero suele llamar muerto de hambre a aquél que no quiere comprarles su producto, sin preocuparse lo más mínimo por si quizás el producto es feo, mal situado, caro, etc etc
En otro hilo he puesto de ejemplo de lo mal informados que están algunos vendedores la referencia vp3603139: es un séptimo sin ascensor, que por mucho que esté "a estrenar" y su orgulloso propietario crea que 3km del centro de la ciudad no son nada, siguie siendo un séptimo sin ascensor, demasiado para estar a casi 8000e/m2
Soy el anónimo 10 de ayer.
He seguido leyendo con atención los comentarios siguientes al mío y parece que ya va apareciendo en el mercado una ligera comunión entre vendedores y compradores (salvo excepciones que parece que no tienen intención real de vender o comprar y están a ver si suena la flauta). Aunque cada uno mire por sus intereses, cada vez se aproxima más el precio de los inmuebles a la realidad social.
En mi caso, tal y como comentaba el director comercial de idealista, los de la inmobiliaria me sugirieron una operación cruzada. De igual modo, (tal y como comentó el anónimo 121), tanto yo, como la señora a la que le acabé comprando, estábamos en condiciones de rebajar al máximo el precio, ya que habíamos comprado antes de que la burbuja comenzase a inflar.
También he de decir que la pareja que me compró el piso, llevaba casi 1 año visitando viviendas (la financiación no era su problema) y comentaban que hasta entonces, nadie parecía dispuesto a asumir la realidad del mercado.
En definitiva, esa pareja contenta (se quedaron con un piso de casi 115 m2), yo contento (me fuí para uno de casi 140m2) y la señora contenta, ya que amortizó su deuda y logró obtener liquidez.
Por último, vuelvo a recalcar otra cosa que me gustó de la inmobiliaria: lo que ellos llamaban "marcar los tiempos de espera", para que YO no me entusiaSmase demasiado con las visitas y sus ofertas.
Insisto, no creo que por mi cuenta hubiese hecho tan buena OPERACIÓn (ADEMÁs DE LA TRANQUILIDAD DE TENER TODO MASCADITO).
POR CIERTO, oJO CON LAS TASADORAS. CONTRATÉ uNA POR MI CUENTA Y SI LES LLEGO A HACER CASO, nO VENDO NI COMPRO EN LA VIDA. TODAVÍa PARECE QUE NO SABEN POR DÓnDE ANDAN.
FINALMENTE, mi mujer y yo conseguimos una hipoteca de 105.000 euros A 25 años: euríbor + 0,40 sin suelo (AUNQUE CON COMISIÓn DE APERTURA DE 550 EUROS Y CONTRATAR 3 SERVICIOS DE ELLOS). Sólo
Tuvimos que pintar y barnizar el parquet, ya que el piso estaba (al igual que el que yo vendí) en un estado excelente con muy buenas calidades.
Pagamos 432 euros actualmente (algo más de amortización que de intereses) para cuando el euríbor vuelva al 5.5, ya habré amortizado en cuotas una buena cantidad y si además amortizo parcialmente cada 3 años sólo 5.000 euros, pues: ¡A disfrutar del piso y de la vida!.
Ojo, yo no digo que alquilar este mal, pero tampoco digo que comprar sea malo, pero como veo gente que parece tener la verdad absoluta, era por ver si me respondian la duda razonablemente. Y no me vale que me digais que por esa epoca los pisos los regalan porque no me creo que los pisos los regalen ni hoy, ni mañAna, ni nunca!! ------------------------------------------ Alquilar era "malo" cuando los pisos subian un 10-15% de su valor anualmente. En el momento actual, cuando la vivienda solo puede caer, poco a poco o en picado, pero caer, alquilar es bueno y comprar, mal negocio. Pero si lo que entiendes tu por comprar es pedir prestado al banco para obtener un titulo de propiedad sobrevalorado al menos un 30%, a pagar en 40 años, que es lo que entendemos en España por "comprar", eso es un suicidio economico. En el peor y no improbable caso de que no tengamos pensiones dentro de 40 años, mas vale que tengas ahorros y no deudas. Comprar merecera la pena en un futuro, lejano, cuando el valor de los pisos se haya normalizado, o lo que es lo mismo, cuando el banco no te pida un 30% en avales para darte una hipoteca
Por lo que invierte en un activo mas seguro como es su propia casa que te rinde el Euribor +0,5% durante 20-30 años. -------------------------- Esa "rentabilidad" es lo que saca el banco, no el que compra la casa... la "rentabilidad " que saca el que compra casa es igual a lo que se gastaría en ese mismo inmueble de alquiler menos los intereses que paga al banco y los rendimientos posibles del capital de ese inmueble. Y dado que en España nadie te garantiza que el inquilino pague...como inversion vale poco
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