Articulo escrito por josé parra-moreno y josé parra- moyano, Director general y Asesor financiero de grupo main
Todos sabemos que hasta que la banca no se limpie de “ladrillos“ y el sector inmobiliario vuelva a resucitar, no se creará empleo y en consecuencia no saldremos de la crisis. La banca no esta siendo capaz de desprenderse de la enorme cantidad de activos inmobiliarios que tiene en su poder porque están fuertemente sobre-valorados y además, no olvidemos que se ha adjudicado esos inmuebles con tasaciones de la época de la burbuja
Rebajar esos activos para ponerlos a precio de mercado y poder venderlos significaría apuntarse pérdidas que irían directamente a su cuenta de resultados, lo que la banca , una vez que ha provisionado el activo, no parece gustarle
Entonces, si por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. Desde grupo main queremos plantear el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble
¿Cómo se hace esto?
La idea sería conceder dos hipotecas para cada inmueble, una de ellas que se amortiza como una normal y otra que solo paga intereses de carencia, quedando “viva” siempre y amortizándose de una sola vez en el momento de la transmisión del inmueble (a terceros o por herencia) o hasta que el propietario lo desee. Esto significa que tienes dos prestamos, uno del que te vas a acabar desprendiendo cuando lo hayas pagado y otro que nunca vas a devolver y que solo vas a pagar intereses mientras quieras. De esta forma se consigue rebajar la cuota hipotecaria en torno a un 15%
La mejor manera es poner un ejemplo de compra de un inmueble de 500.000 euros con nuestro sistema: el banco exigiría al comprador que aportara de fondos propios un valor del 20% del piso, es decir 100.000 euros. El resto se dividiría en dos préstamos hipotecarios uno de 2/3 de la deuda, es decir 266.000 euros, y otro del 1/3 restante es decir 133.000 euros
- El primer préstamo se amortizaría en 25 años con intereses del Euribor+2, lo que supone una cuota de 1.403 euros/mes
- El segundo préstamo de 133.000 euros no se amortizaría nunca y solo pagaría intereses de carencia, al mismo tipo del Euribor +2. Resultaría una cuota para este segundo préstamo de 461 euros/mes
Este “tercio” que se presta pero del que no se devuelve principal podría asimilarse (como cantidad orientativa) a la cantidad teórica que el banco debería rebajar el inmueble para adaptarse al mercado. De esta forma el comprador tendría que pagar mensualmente 1.864 euros por la vivienda (1.403 + 461), frente a los 2.145 que pagaría en caso de amortizar toda la deuda. Es decir, su cuota sería de 13% menos. Esta rebaja sería equivalente con créditos de mayor o menor montante
Como no parece posible tener un préstamo que no se amortiza nunca, se podría plantear que la segunda hipoteca sería amortizada de una sola vez, con la transmisión del inmueble
De esta manera una persona puede vivir toda su vida, una vez haya amortizado la primera hipoteca, pagando una renta mensual al banco muy pequeña (461 euros en nuestro ejemplo anterior) por la segunda deuda. Esta deuda se liquidaría si el propietario vende la vivienda o bien sus herederos en caso de fallecimiento. También si el piso se vendiese, el nuevo comprador podría subrogarse en esta segunda hipoteca
De hecho, con esta modalidad, tienes el piso “medio comprado y medio alquilado” o bien es como si tuvieras el piso “a medias” con el banco de por vida o hasta que el propietario decidiera amortizar. Con esta modalidad el banco no solo da salida a sus inmuebles sin perder valor en sus balances, sino que consigue volver a su tradicional negocio financiero y escapar del inmobiliario
Hipoteca Suiza
En Suiza existe una formula similar, que en su caso motivada por el exceso de liquidez tradicional en los bancos de ese país, pero que creemos es una fórmula importable a nuestros bancos, que más que exceso de liquidez, tienen un exceso de “ladrillo”
Y es que en Suiza, por norma, el banco no financia más del 65% del valor total del inmueble. Para financiar cantidades superiores, hace una segunda hipoteca que suele tener un interés entre 0,5% y 1% más que la primera hipoteca: más dinero prestado implica mayor riesgo de impago y por lo tanto, el dinero prestado es más caro
Independientemente del tipo que sea la hipoteca (variable o fijo) hay dos formas de amortizarlas:
A) amortización directa: el hipotecado paga periódicamente interés y amortización a la entidad que emite la hipoteca, igual que en España
B) amortización indirecta: la hipoteca se amortiza "de un golpe" en algún punto del futuro (normalmente después de la jubilación). El valor de la deuda que se tiene con la entidad emisora de la hipoteca es del 100% de la hipoteca, más los intereses. Esta cantidad de intereses es constante hasta que se amortiza la deuda con el banco de una sola vez y con un solo pago
A efectos prácticos, desde el momento en el que se contrae la deuda con el banco, el hipotecado paga un importe periódico (inferior al 20% de su renta anual) no al banco, sino a un fondo de pensiones, en una cuenta especial llamada "3º columna". El dinero que se paga a esta cuenta solo se puede utilizar como pronto 5 años antes de alcanzar la edad de jubilación y solo para pagar la hipoteca
Ahora el truco: esta cuenta de ahorro (que llaman “tercera columna”) se beneficia de unas condiciones fiscales muy positivas. Además, el interés que el fondo de pensiones aplica a esta cuenta (tercera columna) , es superior al que aplica al resto de cuentas del fondo
Cuando llega la hora de pagar la hipoteca "de un golpe" el hipotecado tiene en su fondo de pensiones, en su “tercera columna”, un dinero que, sumado a los intereses generados, más el ahorro fiscal, sirve para pagar la hipoteca al banco en condiciones más ventajosas, mucho más baratas, que si hubiera pagado periódicamente al banco para amortizar su hipoteca
Resultado: la hipoteca sale más barata
¿Por qué el estado suizo beneficia a esta cuenta de esas condiciones fiscales? la función de esta cuenta es que un jubilado pueda mantener la casa en la que ha vivido "toda su vida" independientemente de la renta que tenga. Se quiere evitar por tanto el desahucio de personas mayores que no pueden pagar su hipoteca. El interés extra de la “tercera columna” está regulado por el estado y el importe que se puede aportar en una cuanta este tipo está limitado
Además, para acogerse a las desgravaciones fiscales y a las altas remuneraciones es necesario cumplir unos requisitos de renta anual, edad, etc…que no están al alcance de todo el mundo
Con la idea que proponemos al principio sumado a nuestra exposición de cómo funcionan en este sentido los bancos suizos pretendemos brindar a los bancos españoles una tema de reflexión que quizá sirva para salir del atolladero en el que se encuentra el sector actualmente. De hecho la banca estaría generando un ingreso financiero que podría ser derivado o asumido por un fondo de pensiones o por un fondo inmobiliario
Formulas mixtas, a caballo entre el alquiler, los fondos de pensiones y los préstamos hipotecarios, soluciones creativas para nuevas formas de habitar, nuevas ideas para nuevos tiempos es lo que pretendemos aportar para contribuir a solucionar el problema inmobiliario que tiene nuestro país
Visitar la web de grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
97 Comentarios:
Hola, sobre el tema de hipoteca a la Suiza, sigue siendo un engaño, y sigue ganando la banca, yo propongo otro tema, otro sistema, vender los pisos, sin hipotecas, como si fuera un alquiler, con un contrato, que el piso se tase a precio de mercado, esa cifra, se le reste los pagos del alquiler, y esos alquileres bien baratos, entonce los las ventas se dispararan, de la otra manera, seguís haciendo hipotecas,a precios que no se corresponden a la realidad, lo vuestro es como siempre, ganar el 1000 x 1000, y presionar a las personas que no tienen trabajo y están en el paro, donde se avisto, que si uno se queda en el paro, y no puede pagar, se le quite su vivienda, y encima que tenga que seguir pagando la hipoteca.
Es como los de lorca, encima del terremoto, se quedan sin vivienda, y tienen que seguir pagando la hipoteca, vamos hombre, que cara mas dura tenéis, en fin si no hay trabajo fijo, dudo mucho que alguien se le ocurra comprar y meterse en hipotecas, es como cuando el estado os a dejado dinero del fondo común a un interés de risa, eso si que os conviene, pero vosotros, si prestáis a un interés el que vosotros os convenga.
Por ultimo, de vosotros depende de que los vendáis esos pisos. Un saludo, november.
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Es que no es justo, los del terremoto bastante tienen con haber perddido las casas como para tener que pagar las hipotecas.
Pero los bancos que son insaciables querran su dinero.
Nada todo el mundo que vive en lorca debe estar exento de pagar sus deudas
Ni de coches, ni de viajes ni nada de nada
Justicia y libertad para todos. Que nadie pague nada de lo que debe, porque hoy les ha tocado a ellos pero otro dia te puede tocar a ti, por tanto tabla rasa y todos igual.
Jope me siento pletorico, esto que fumo me sienta de miedo. Pero como llevo en la calle tantos dias y fumo de continuo quiza me este pasando de dosis.
No se.
Lo suyo sería una especie de alquiler con opción a compra pero que te permita cambiarte de casa sin perder el dinero que has pagado de alquiler. No es tan difícil de hacer, solo hace falta una cooperativa fuerte que lo gestione
Hipotecas a la Suiza o la hipoteca que nunca se paga: una idea para los pisos de bancos
Lo suyo sería una especie de alquiler con opción a compra pero que te permita cambiarte de casa sin perder el dinero que has pagado de alquiler. No es tan difícil de hacer, solo hace falta una cooperativa fuerte que lo gestione
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Dejame a mi mientras te colocas tu
Lo suyo es que todos los pisos con habitaciones vacias se llenan con los viejos y segun van quedando vacios los suyos nos repartimos las habitaciones con sabanas limpias y birras y todo lo demas.
Lo del alquiler bien pero sin pagar
Se apunta y suficiente, paque andar con chorradas, si en tres meses vamos a abolir la pasta.
Y tenemos que meter mano a los carros tio, que mola cantida pillar uno y darle fino.
Jope que bien me siento aqui firmando, a la gente en las gorras.
Oyeeeeee, quien trae algo mas fuerteeeee.
Hipotecas a la Suiza o la hipoteca que nunca se paga: una idea para los pisos de bancos
Lo suyo sería una especie de alquiler con opción a compra pero que te permita cambiarte de casa sin perder el dinero que has pagado de alquiler. No es tan difícil de hacer, solo hace falta una cooperativa fuerte que lo gestione
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Dejame a mi mientras te colocas tu
Lo suyo es que todos los pisos con habitaciones vacias se llenan con los viejos y segun van quedando vacios los suyos nos repartimos las habitaciones con sabanas limpias y birras y todo lo demas.
Lo del alquiler bien pero sin pagar
Se apunta y suficiente, paque andar con chorradas, si en tres meses vamos a abolir la pasta.
Y tenemos que meter mano a los carros tio, que mola cantida pillar uno y darle fino.
Jope que bien me siento aqui firmando, a la gente en las gorras.
Oyeeeeee, quien trae algo mas fuerteeeee.
Las entidades bancarias deben asumir sus errores por haber dado tanto dinero con casi nada, nosotros ya estamos pagando nuestros errores por haber comprado en la burbuja o financiar todo y muchos de nosotros hemos predido nuentras casas (que es mi caso) y estos señores buscan una solucion para que el banco no asuma sus errore = perdidas. Os pensais que la gente es idiota venga, esto mas que una noticia parece un chiste.
A mi me perece muy justo,conveniente y ya era horaaaa
Si los maduritos son ya unos carcamales corrompidos como los politicos
Por no tener huevos a levantarse anteponiendo su dignidad ante ellos y los banqueros
Pues bienvenida sea la juventud y que luchen y duro por su futuro
Que sus padres ya son historia.....desde que se casaron
Alea jacta es
Hola, que bien me alegro por la capacidad, de Jose Parra Moreno y Jose parra Moyano Asesor financiero del grupo Main, no dudo de su capacidad, pero si los Españoles no tienen trabajo dudo mucho que esta buena idea se ponga en practica, la cuestión es que pague el de siempre, y las ganancias para el que mas tiene, la banca, eso es como si yo juego al monopoli, y yo siempre juego con la banca, siempre gano.Sr. Jose Parra Moyano, si usted no es que no sea inteligente, lo que no se de cuenta, es que si no hay trabajo, las personas no gastan, eso no lo sabe verdad, siga especulando, que el ultimo traje no tiene bolsillos, donde se llevara todo ese capital, en fin astucia no le falta, pero sentido común no lo tiene.
VOTA EN MIERDA !!! YA ESTAMOS EN FACEBOOK
¡PODEMOS! Es tan fácil....
Este evento no es ficción... demosle mierda a quién más mierda nos da.
Hagamos un acto de psicomagia masivo. El voto será considerado nulo, pero el acto de introducir un pequeño trozo de papel higiénico en el sobre y votar mierda... votar mierda es como votar al PP, al PSOE o a cualquiera de los primeros en pactar con ellos segun como les soble el viento... para votar a esa partida de cazurros... vota ...en mierda!!! Mucho más efectivo... mucho más pacificador... mucho más simbólico... no digas que no por lo escatológico, párate a pensar qué significa votar en mierda...
Instrucciones:
Haz una deposición mientras piensas en las caras de aquellos políticos que todo lo que hacen es en contra del pueblo (casi todos) y en todos los crímenes que cometen contra nosotros ante la impunidad de la ley.
Límpiate (suavemente... lo importante es el acto... no introduzcas un mojon... solo roza tu ano suavemente contra un pequeño trozo de papel higiénico) y deja tu huella en un pequeño trozo...
Dobla un folio e introduce en este el pequeño trozo de papel higiénico con una nota de disculpas para aquella pobre persona a la que le toque por el azar abrir tu sobre; a su vez procura que no apeste... tan solo con la marca basta... para los pudorosos también puede imitarse con un trozo de papel higiénico y rotulador marrón... el caso es hacer el rito de ejercer nuestro derecho al voto y votar en mierda (alguno se confundirá y seguro que nombra a algun partido de turno al ver la rallita canela...)
Introduce esto en el sobre y metelo en la urna el dia de las elecciones....
Pasa este mensaje a aquellos que creas que estan cansados de que la casta politica se ria en nuestra puta cara, nombrando la democracia en primera instancia como medida de defensa cuando todos sabemos... que no hay democracia...
VOTAENMIERDA!!! Y por lo menos quédate tranquilo..
#47 Jueves, 19 Mayo 18:16
Eso que expones y propones, aparte de una guarrada, es una falta de respeto a todas las personas que ejerceran su voto y desde luego un insulto contra el mas elemental derecho universal en democracia, como el ejercicio de votar, aparte que puede hasta constituir delito electoral.
Se puede disentir, no estar de acuerdo, votar en blanco, en nulo, abstenerte, pero lo que estais proponiendo como te digo es una guarrada asquerosa aparte de un atentado a las mas elementales normas democraticas.
Lo que habeis organizado no es ni mas ni menos que una manipulacion politica, que todo el mundo sabe de donde proviene, y pese a haberse declarado ilegales las concentraciones, el amigo rubalcaba no os disuelve porque le interesa partidariamente ante la debacle socialista que se avecina, haciendo otro 13m, actos que se están convirtiendo en habitual, repitiendose errores del pasado.
Haberos ido a protestar a las sedes del psoe, a las subdelgaciones de gobierno socialistas...que son ellos los que han creado cinco millones de parados en este pais, y la ruina economica.
Ponte/poneros guantes cuando os limpies, o metais el papel en el sobre. Del papel, sea del tipo que sea, se pueden sacar huellas, asi que ninguno se asuste si llaman a su puerta y no es el lechero. Vosotros teniais que haber conocido a los grises...
Hola a todos, despertad de vuestro letargo españoles, que esto toca a su fin, si por vivir en una casa en una ciudad, tenemos que pagar de por vida, me compro un tipi, como los indios, a todos los españoles de bien, ya esta bien de que estos opresores con su democracia, sigan viviendo tan bien ellos, despertar y sin violencia darles donde duele mas, no gastar, devolver las tarjetas visa oro platino etc, etc, no gastéis si no teneis el dinero, dejar de ver el fútbol, no paguéis por ver un partido de fútbol, como es posible, que en Inglaterra no hay entradas para ver la final de Europa, 5000.000 millones de parados, daros cuenta, la leidi pajin gana 26000 € y es solidaria, el carot rovira esta de asesor en un hospital y gana 6000 € cada mes, y a las personas que necesitan una operación 8 meses de espera, y mas cosas que os podría explicar, que porvenir les espera a nuestros hijos, sabéis que con dos legislaturas, un politico se retira, con su paga de por vida y solo paga hacienda 4,5 % en fin baya caterva de ladrones, 18 gobiernos con sus 18 presidentes y sus 18 vicepresidentes, podría esta enumerando y no acabamos.
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