Articulo escrito por josé parra-moreno y josé parra- moyano, Director general y Asesor financiero de grupo main
Todos sabemos que hasta que la banca no se limpie de “ladrillos“ y el sector inmobiliario vuelva a resucitar, no se creará empleo y en consecuencia no saldremos de la crisis. La banca no esta siendo capaz de desprenderse de la enorme cantidad de activos inmobiliarios que tiene en su poder porque están fuertemente sobre-valorados y además, no olvidemos que se ha adjudicado esos inmuebles con tasaciones de la época de la burbuja
Rebajar esos activos para ponerlos a precio de mercado y poder venderlos significaría apuntarse pérdidas que irían directamente a su cuenta de resultados, lo que la banca , una vez que ha provisionado el activo, no parece gustarle
Entonces, si por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. Desde grupo main queremos plantear el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble
¿Cómo se hace esto?
La idea sería conceder dos hipotecas para cada inmueble, una de ellas que se amortiza como una normal y otra que solo paga intereses de carencia, quedando “viva” siempre y amortizándose de una sola vez en el momento de la transmisión del inmueble (a terceros o por herencia) o hasta que el propietario lo desee. Esto significa que tienes dos prestamos, uno del que te vas a acabar desprendiendo cuando lo hayas pagado y otro que nunca vas a devolver y que solo vas a pagar intereses mientras quieras. De esta forma se consigue rebajar la cuota hipotecaria en torno a un 15%
La mejor manera es poner un ejemplo de compra de un inmueble de 500.000 euros con nuestro sistema: el banco exigiría al comprador que aportara de fondos propios un valor del 20% del piso, es decir 100.000 euros. El resto se dividiría en dos préstamos hipotecarios uno de 2/3 de la deuda, es decir 266.000 euros, y otro del 1/3 restante es decir 133.000 euros
- El primer préstamo se amortizaría en 25 años con intereses del Euribor+2, lo que supone una cuota de 1.403 euros/mes
- El segundo préstamo de 133.000 euros no se amortizaría nunca y solo pagaría intereses de carencia, al mismo tipo del Euribor +2. Resultaría una cuota para este segundo préstamo de 461 euros/mes
Este “tercio” que se presta pero del que no se devuelve principal podría asimilarse (como cantidad orientativa) a la cantidad teórica que el banco debería rebajar el inmueble para adaptarse al mercado. De esta forma el comprador tendría que pagar mensualmente 1.864 euros por la vivienda (1.403 + 461), frente a los 2.145 que pagaría en caso de amortizar toda la deuda. Es decir, su cuota sería de 13% menos. Esta rebaja sería equivalente con créditos de mayor o menor montante
Como no parece posible tener un préstamo que no se amortiza nunca, se podría plantear que la segunda hipoteca sería amortizada de una sola vez, con la transmisión del inmueble
De esta manera una persona puede vivir toda su vida, una vez haya amortizado la primera hipoteca, pagando una renta mensual al banco muy pequeña (461 euros en nuestro ejemplo anterior) por la segunda deuda. Esta deuda se liquidaría si el propietario vende la vivienda o bien sus herederos en caso de fallecimiento. También si el piso se vendiese, el nuevo comprador podría subrogarse en esta segunda hipoteca
De hecho, con esta modalidad, tienes el piso “medio comprado y medio alquilado” o bien es como si tuvieras el piso “a medias” con el banco de por vida o hasta que el propietario decidiera amortizar. Con esta modalidad el banco no solo da salida a sus inmuebles sin perder valor en sus balances, sino que consigue volver a su tradicional negocio financiero y escapar del inmobiliario
Hipoteca Suiza
En Suiza existe una formula similar, que en su caso motivada por el exceso de liquidez tradicional en los bancos de ese país, pero que creemos es una fórmula importable a nuestros bancos, que más que exceso de liquidez, tienen un exceso de “ladrillo”
Y es que en Suiza, por norma, el banco no financia más del 65% del valor total del inmueble. Para financiar cantidades superiores, hace una segunda hipoteca que suele tener un interés entre 0,5% y 1% más que la primera hipoteca: más dinero prestado implica mayor riesgo de impago y por lo tanto, el dinero prestado es más caro
Independientemente del tipo que sea la hipoteca (variable o fijo) hay dos formas de amortizarlas:
A) amortización directa: el hipotecado paga periódicamente interés y amortización a la entidad que emite la hipoteca, igual que en España
B) amortización indirecta: la hipoteca se amortiza "de un golpe" en algún punto del futuro (normalmente después de la jubilación). El valor de la deuda que se tiene con la entidad emisora de la hipoteca es del 100% de la hipoteca, más los intereses. Esta cantidad de intereses es constante hasta que se amortiza la deuda con el banco de una sola vez y con un solo pago
A efectos prácticos, desde el momento en el que se contrae la deuda con el banco, el hipotecado paga un importe periódico (inferior al 20% de su renta anual) no al banco, sino a un fondo de pensiones, en una cuenta especial llamada "3º columna". El dinero que se paga a esta cuenta solo se puede utilizar como pronto 5 años antes de alcanzar la edad de jubilación y solo para pagar la hipoteca
Ahora el truco: esta cuenta de ahorro (que llaman “tercera columna”) se beneficia de unas condiciones fiscales muy positivas. Además, el interés que el fondo de pensiones aplica a esta cuenta (tercera columna) , es superior al que aplica al resto de cuentas del fondo
Cuando llega la hora de pagar la hipoteca "de un golpe" el hipotecado tiene en su fondo de pensiones, en su “tercera columna”, un dinero que, sumado a los intereses generados, más el ahorro fiscal, sirve para pagar la hipoteca al banco en condiciones más ventajosas, mucho más baratas, que si hubiera pagado periódicamente al banco para amortizar su hipoteca
Resultado: la hipoteca sale más barata
¿Por qué el estado suizo beneficia a esta cuenta de esas condiciones fiscales? la función de esta cuenta es que un jubilado pueda mantener la casa en la que ha vivido "toda su vida" independientemente de la renta que tenga. Se quiere evitar por tanto el desahucio de personas mayores que no pueden pagar su hipoteca. El interés extra de la “tercera columna” está regulado por el estado y el importe que se puede aportar en una cuanta este tipo está limitado
Además, para acogerse a las desgravaciones fiscales y a las altas remuneraciones es necesario cumplir unos requisitos de renta anual, edad, etc…que no están al alcance de todo el mundo
Con la idea que proponemos al principio sumado a nuestra exposición de cómo funcionan en este sentido los bancos suizos pretendemos brindar a los bancos españoles una tema de reflexión que quizá sirva para salir del atolladero en el que se encuentra el sector actualmente. De hecho la banca estaría generando un ingreso financiero que podría ser derivado o asumido por un fondo de pensiones o por un fondo inmobiliario
Formulas mixtas, a caballo entre el alquiler, los fondos de pensiones y los préstamos hipotecarios, soluciones creativas para nuevas formas de habitar, nuevas ideas para nuevos tiempos es lo que pretendemos aportar para contribuir a solucionar el problema inmobiliario que tiene nuestro país
Visitar la web de grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
97 Comentarios:
Joder yo lo que me pregunto ,ha estas cabezas pensantes ¿Como se les ocurren estas cosas? Nos la van a liar otra vez, que inteligentes son
Ole sus guevos toreros..... osea que lo que proponene es que el timado-comprador, pague el precio de una compra a un precio de burbuja, pero que en realidad sea un alquiler de por vida que si ademas quieras dejarlo sigues teniendo la deuda de por vida..... bien por ellos....
A mi se me ocurre otra genialidad.... que pillen a estos individuos, los metan de patitas a la puta calle, con una superayuda de 426 euros durante 6 meses para que se busquen un excelente trabajo de lo que sea, remunerado con 850 abultados euros mensuales, pagas incluidas eso si, y que despues se vayan corriendo a comprar piso en esas excelentes condiciones que proponen....
Respondiendo a utopias del #59
Tienes toda la razon..... opino igual que tu, y espero que cada día sean más lo que ven las cosas como las vemos nosotros.
Estado, bancos y grandes fortunas estan haciendo todos los cambios posibles para que todo siga igual.
Tenemos la solucion en nuestras manos....... es la ley de la oferta y la demanda..... si no hay demanda, la oferta ha de mejorar.
No comprar pisos, forzosamente hará que bajen de precio y mejoren las condiciones.... eso si, hace falta paciencia.... los bancos están enganchados a la teta del estado y no se van a soltar.... no tienen prisa -relativamente- por vender, estan recibiendo cantidades exageradisimas del dinero del estado que nos lo han quitado directamente de hospitales, de colegios, de servicios básicos.....
Pero hasta ese dinero se acaba.... no hay trabajo, no hay dinero.... es imposible subir mucho mas los impuestos, si lo hacen simplemente acabaran por no cobrar nada.... asi que hasta los bancos dejaran de chupar de la teta del estado... ¿Y entonces?
La sociedad está cabreada.... hay que meditar en como empiezan las revoluciones... y ahora estamos en un caldo de cultivo muy propicio para una revolucion.... algo que no es nada deseable pero que si no mejoran las cosas, simplemente es necesario.
Saludos
Una propuesta que se me acaba de ocurrir para el batiburrillo del "spanish revolution":
- No vender deuda pública a países manifiestamente violadores de los derechos humanos, como China o Qatar. No buscarles como caballeros blancos para empresas a punto de quebrar. Si no se consigue colocar esa deuda, recorte de gastos del estado... no, esto mejor lo quitamos.
Una propuesta que se me acaba de ocurrir para el batiburrillo del "spanish revolution":
- No vender deuda pública a países manifiestamente violadores de los derechos humanos, como China o Qatar. No buscarles como caballeros blancos para empresas a punto de quebrar. Si no se consigue colocar esa deuda, recorte de gastos del estado... no, esto mejor lo quitamos.
--------------------------------------------
Oiga y ezo ze kome, ze bebe o pake zirve.
A ezte tio le a dao un aire
De ke avlas tio???
Al Grupo cain: (o main? o qué???) y dicen estos señores:"la banca no esta siendo capaz de desprenderse de la enorme cantidad de activos inmobiliarios que tiene en su poder porque están fuertemente sobre-valorados y además, no olvidemos que se ha adjudicado esos inmuebles con tasaciones de la época de la burbuja
Rebajar esos activos para ponerlos a precio de mercado y poder venderlos significaría apuntarse pérdidas que irían directamente a su cuenta de resultados, lo que la banca , una vez que ha provisionado el activo, no parece gustarle
Entonces, si por un lado la banca no quiere/puede rebajar sus inmuebles y por otro tiene necesidad de sacarlos de sus balances, no parece haber más alternativa que buscar soluciones imaginativas para abordar el problema. Desde grupo main queremos plantear el embrión de una idea que quizá pueda facilitar el poner en el mercado las viviendas de la banca, haciendo posible el acceso a las mismas mediante la rebaja de la cuota hipotecaria, pero sin bajar el precio del inmueble" OLé, es decir, promueven que los bancos no afloren sus pérdidas de una p.. Vez en sus balances, alientan la manipulacion de las cuentas de resultados,... y que lo pague el tonto de turno. Pero ustedes creen de verdad que hay algún gilipollas que comprara un inmueble en esas circunstancias? pero uds creen que la gente esta dispuesta a seguir siendo estafada?.para ideas "originales" y desbarradas estamos!!!
Surrealista ??
Usureros!! los bancos.
Menuda solución!!… Como si no tuviéramos bastante, entre otras cosas una de las legislaciones más restrictivas y abusivas en materia hipotecaria como para que se proponga una idea así para “salir de la crisis”. Los bancos exigen como garantía (y no la única) el inmueble al tanto % de tasación que les da la gana. Lo perverso del sistema es que con tres cuotas impagadas el banco pueda aprovisionar todo el préstamo y no tardar en dar por vencida toda la deuda.. ¿Estamos locos? Si los bancos no supieron medir y gestionar los riesgos es su problema, como lo fueron sus beneficios durante el boom inmobiliario. ¿Y aún pretendemos que sigan ganando y que nadie asuma responsabilidades?. La única manera de conseguir cambios y salir de esta crisis a lo que nos ha llevado este gobierno y gobiernos anteriores es que se levante un clamor popular exigiendo regulación de los mercados, asunción de responsabilidades, y modificaci´N de leyes, como en este caso modificación de la Ley hipotecaria. Si los gobiernos, de izquierdas o de derechas, no han hecho estos cambios, y otros muchos necesarios, es porque son prisioneros y deudores de los grandes intereses financieros. Y de quien deberían ser deudores es de sus votantes. Y el problema es que esto no cambia con un partido o con otro, porque todos dependen de intereses ajenos a los que reclama la ciudadanía, y son culpa y parte y de un lobby que nos está llevando a la bancarrota, y que va más allá del ámbito nacional. Estos abusos son el germen de movilizaciones populares como la iniciada en este país, (no el primero) y que empiezan a extenderse por Europa y EEUU de forma espontánea (porqu no creo que hasta allí lleguen los tentáculos de las conspiraciones que les inventan) Y si no que echen un vistazo a las redes sociales para ver la abrumadora repetición de hashtags en twitter relacionados con este movimiento aquí y en el resto del planeta para saber lo que se está cociendo y hablar con conocimiento de causa. Que digan ahora que lo que se intenta es interferir en el resultado de laas elecciones o reventar el sistema democratico es casi una ironía. El sistema lo llevan reventando ellos desde hace años. Aunque siempre haya grupos que desbarren o se arrimen a “sol” que mas calienta, esas minorías no son el reflejo del sentir de una sociedad hastiada de cómo funciona el sistema y de sus dirigentes, tan oportunistas y culpables unos como otros. Y “genialidades” como la de estos señores son lo que menos necesita este país
Desde el primer momento me ha parecido absurdo que los bancos, cuando el deudor hipotecario no paga sus cuotas capital+intereses, embarguen la propiedad así, sin más. Se supone que ellos "viven" de cobrar intereses, no importa quien se los pague. Partiendo de esta premisa, debería procederse al embargo solo cuando el hipotecado no paga ni los intereses. Yo una vez tuve una hipoteca en la que se fijaba que el pago mensual debía ser como mínimo de la cantidad que representaban los intereses de la suma debida en cada momento, a una tasa determinada, pero no se fijaba plazo alguno para pagar el capital principal. Como es de suponer, fuí yo el que, cada mes, al pagar la cuota hacía lo posible para pagar también una cierta cantidad para amortizar el capital, pues de no haberlo hecho así aún estaría pagando la hipoteca, y el banco no habría perdido nada. ¿Porqué no se hace este planteo ahora que tantas protestas hay en la calle? Y si no tiene eco esta propuesta, se confirmaría que los Bancos son unos ladrones.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta