Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. Como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. Por mucho que bajen, mejor esperar"
Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura. Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañAna. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
Pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿Qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. Son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. La deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañAna
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco
Eduard andreu, director comercial comercial de idealista.com
182 Comentarios:
Observo, que, como en casi todo, se habla muy a la ligera, y con poco fundamento ...
La venta de un inmueble, si se toma dicha determinación, dependerá de las circunstancias de dicha operación, cómo y cuando y de qué forma se realizó la inversión; y si hay necesidad real de la desinversión, en los momentos actuales, o puedo acudir a otras formas de mantener la misma, sin desinvertir.
No hay duda, de que en los momentos actuales, de la situación del mercado, si nuestra inversión no tiene costes elevados de mantenimiento, y no precisamos del efectivo que pueda resultar de la misma, lo mejor es esperar .... los ciclos de la economía son reales y ciertos (las vacas, ahora son flacas, pero no lo dudéis, llegaran a engordar), entre tanto un alquiler que nos permita compensar los costes de mantenimiento de la inversión.-
Ahora bien, si el bien se adquirió con hipoteca, hay que realizar números y ver de quitarnos ambas operaciones (prestamo e inversión) cuanto antes, incluso perdiendo dinero de la inversión realizada.
En general, deberemos esperar, si se puede, a momentos mejores, que vendrán.
No hay duda, de que en los momentos actuales, de la situación del mercado, si nuestra inversión no tiene costes elevados de mantenimiento, y no precisamos del efectivo que pueda resultar de la misma, lo mejor es esperar .... los ciclos de la economía son reales y ciertos (las vacas, ahora son flacas, pero no lo dudéis, llegaran a engordar),
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Mirate los precios de japon y Alemania de la ultima decada y me lo cuentas...por debajo de la inflacion, en el caso aleman y cuesta abajo la de japon
Dime tu, si dos paises con ese potencial tecnologico, no ha subido en toda una decada el precio de la vivienda
España, baja productividad, por culpa de una baja calidad educativa y una nula reinversion en mejora de competitividad de los empresarios españales.....
Recemos porque el cambio climatico no llegue y nos quite las playas, lo poco que nos queda
Buen artículo, pero me parece que la mayoria de vendedores suspenden en matemáticas.
En Inglaterra tambien los precios bajan, pero con una diferencia:
Allí una casa cuesta mucho menos que en España y el salario bruto anual de un británico dobla al de un español : 44.332 Euros.
Nosotros somos los "listos".
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El precio de la vivienda en reino unido cayó un 1,4% en abril, según halifax
Lunes, 9 Mayo, 2011 - 09:59
Publicado por equipo@idealista
El precio de la vivienda en reino unido bajó en abril el 1,4% respecto al mes anterior, según datos de la entidad hipotecaria halifax. La caída interanual de precios asciende al 3,7% y sitúa el coste de una vivienda media en el país en 160.395 libras (unos 182.000 euros)
En términos intertrimestrales, el precio de la vivienda hasta abril se redujo un 1,2%. La incertidumbre sobre la evolución de la economía, que debilita la confianza, reduce la demanda y tira a la baja de los precios, según halifax
El dato supone la bajada anual más fuerte desde octubre de 2009. Martin ellis, economista de halifax, apunta a que “hay signos de que las ventas de viviendas se están estabilizando en el país, si bien a un precio inferior que el promedio histórico”
En Inglaterra tambien los precios bajan, pero con una diferencia:
Allí una casa cuesta mucho menos que en España y el salario bruto anual de un británico dobla al de un español : 44.332 euros.
Nosotros somos los "listos".
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El precio de la vivienda en reino unido cayó un 1,4% en abril, según halifax
Lunes, 9 mayo, 2011 - 09:59
Publicado por equipo@idealista
El precio de la vivienda en reino unido bajó en abril el 1,4% respecto al mes anterior, según datos de la entidad hipotecaria halifax. La caída interanual de precios asciende al 3,7% y sitúa el coste de una vivienda media en el país en 160.395 libras (unos 182.000 euros)
En términos intertrimestrales, el precio de la vivienda hasta abril se redujo un 1,2%. La incertidumbre sobre la evolución de la economía, que debilita la confianza, reduce la demanda y tira a la baja de los precios, según halifax
El dato supone la bajada anual más fuerte desde octubre de 2009. Martin ellis, economista de halifax, apunta a que “hay signos de que las ventas de viviendas se están estabilizando en el país, si bien a un precio inferior que el promedio histórico”
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Los precios de los inmuebles publicados por el land registry britanico corresponden a precios finales de compraventa, que es con lo que se hacen las estadisticas en los paises de nuestro entorno, mientras que las estadisticas en España se hacen con precios de oferta, dado que los precios finales se mantienen ocultos al publico ignorante, a proposito.
No compareis churras con merinas
Si, pues yo tengo mi piso en venta, pero aparte la hipoteca en yenes. Yo si que lo tengo jodido......... cada día pierdo un poquito más, pero encima no lo puedo bajar más, porque pido la deuda que tengo, por lo menos quedarme "limpia". No se, nuestra economomía pinta fatal. Ahora mismo la mejor opción es como casi toda Europa, pirarte de alquiler. Estamos fritos a impuestos y más que lo vamos a estar.
Nadie mejor que tú misma para valorar tu situación pero yo tengo una amiga con un caso parecido al tuyo, primero no quería vender por lo mismo que le costó porque perdía los gastos de escritura, después de un tiempo lo asumió y bajó el precio haste el que había pagado ella pero tampoco vendió porque el mercado ya había bajado más. Ahora está intentando vender por un 10-15% menos de lo que pagó pero no hay ofertas...
La opción que le queda es ponerlo en alquiler porque no puede soportar más tiempo la hipoteca + el alquiler de su vivienda actual (se tuvo que ir a trabajar a Milán) pero claro, tener un piso alquilado en Madrid viviendo allí tiene sus incomodidades y sus riesgos y la suma de lo que paga de intereses (no de amortización) + comunidad + ibi es practicamente lo que podría ingresar alquilándolo.
A veces hay que estar dispuesto a perder para perder poco, no digo que sea tu caso pero es el de muchos que cuando han querido aceptarlo se les ha hecho demasiado tarde ya que, al margen del precio en picado, cada vez hay menos volumen de demanda y con el escenario que tenemos a la vista no parece sino que pueda ir a peor durante unos cuantos años.
"Por el precio de una plaza de garaje en Madrid te compras un apartamento en berlín" (vídeo)
Jueves, 30 Junio, 2011 - 08:31
Publicado por equipo@idealista
".. De hecho, la experta señala que por el precio "por el precio de una plaza de garaje en una ciudad como Madrid o Barcelona de 30.000 ó 50.000 euros, te compras un apartamento en berlín" y que "por el precio de un piso bien ubicado en una zona buena de Madrid o Barcelona, aquí te compras un edificio"
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A ver si va a ser por eso por lo que a los alemanes les va sensiblemente mejor que a nosotros.
A ver si va a ser que ellos no estan enterrados y empantanados con las deudas del ladrillo.
Tal vez por eso tienen disponibilidad para invertir y crear empleo cualificado, empresas rentables que exportan...
Nosotros, a lo de siempre, al barro cocido y a la tapa de calamares.
Oleeeeeeeeeeeeeeeeeeeé
Poner un precio elevado a una vivienda no hará otra cosa que ayudar a su vecino a vender antes, tener menos visitas y prolongar el tiempo de venta hasta el infinito y mas allá.
Poner un precio elevado a una vivienda no hará otra cosa que ayudar a su vecino a vender antes, tener menos visitas y prolongar el tiempo de venta hasta el infinito y mas allá.
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