Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. Como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. Por mucho que bajen, mejor esperar"
Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
Algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura. Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones
Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañAna. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
Pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿Qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. Son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. La deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión
Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañAna
Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca
Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco
Eduard andreu, director comercial comercial de idealista.com
182 Comentarios:
Algunos sabemos hace años que el precio de la vivienda era absurdo, que endeudarse por varias décadas era terrible, hemos escapado de la presión para comprar poco menos que de milagro. ¿Cuántos de los que tenemos alrededor de los 30
No hemos oído estos años que tenemos que comprar en nuestro entorno más cercano?, Mucha presión social.
¿Victoria?, ¿Batalla ganada?...No lo sé, alivio por no haberme metido en la locura colectiva de endeudamiento en masa que ha habido, alivio por no estar avalado con la casa de mis padres, alivio por no tener una deuda que se cuente por
Cientos de miles de euros, alivio porque aunque me ha pillado el paro provocado por los locos que nos han metido en esta burbuja al menos no estoy atrapado en una deuda que va a condicionar el resto de mis días. Alivio relativo porque
Paulatinamente la vivienda va a volver a tener un precio normal y los que compremos en el futuro pagaremos por una casa en la que vivir y no tendremos que vivir para pagar nuestra casa.
Pero...5 millones de parados, precariedad laboral, bajada del consumo, millones de personas agobiadas porque no llegan a comer, aterrorizados por la posibilidad de perder su vivienda, tal vez la de sus padres o hermanos por haberles
Avalado, un estado endeudado hasta las trancas, cada vez más a nivel público pero a lo bestia a nivel privado. Hemos estado...y estamos, bordeando la quiebra general.
O sea, que no me alegro, ni tan siquiera lo considero una victoria...he sobrevivido parcialmente a la tragedia aunque he perdido mi trabajo por ella conservo mi capacidad para construir mi vida, millones de españoles ya no podrán, muchos
Han acabado literalmente en la calle, endeudados y dependiendo de sus familias o con una deuda tan grande que no serán libres en 2 o 3 décadas en las que vivirán pendientes del Euribor y al límite, en un país con 5 millones de parados, al
Límite del terror.
Hablamos de millones de españoles que han perdido sus vidas o van a tenerlas secuestradas por décadas por tener un sitio en el que vivir y por pagar las consecuencias de una pandilla de bandidos, sin descartar un cierto grado de
Inconsciencia en sus propios actos. Un país entero que va a pasar una pesadilla durante muchos años. De hecho es probable que opte por emigrar unos años.
Así ha quedado España...millones de parados, millones de endeudados de por vida, millones de cadáveres financieros, millones de personas viviendo con miedo cada mes y millones pensando en irnos de nuestro propio país. He
Sobrevivido...¿Pero a qué precio?.
Señores vendedores, tengo una pequeña vivienda, somos 4 y cabemos muy justitos, me da igual lo que me den por ella, porque considero que es una porqueria.
El asunto es que quiero cambiar de vivienda y dispongo de la cantidad necesaria para hacerlo (330.000 E), ademas soy funcionario clase A, (2800 e/mes) mi mujer tiene un buen curro en una buena compañia (2600 e/mes). Como podeis observar podria comprar algo decente ya mismo, pero considero que mi esfuerzo para conseguir todo esto no es el pago para comprar una mierda de 80 m2 en una ciudad de segunda, que es lo que ahora mismo necesitaria, por lo tanto si yo no compro, ni comprare hasta que me lo bajen un minimo del 35%, piensen vds. A quien cojones le vais a vender vuestro pisito.
Martes, 13 Septiembre, 2011 - 15:58 anónimo dice
Sin ánimo de ofender. Pero igual te meten un tijeretazo del 35% de tu sueldo y a tu mujer la pueden despedir, porque si las cosas van a peor, va a ser para todo el mundo.
Sin ánimo de ofender. Pero igual te meten un tijeretazo del 35% de tu sueldo y a tu mujer la pueden despedir, porque si las cosas van a peor, va a ser para todo el mundo.
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Pues no pagas el alquiler y te llevas la nevera . Menudo problema.
Hoy por hoy eso pinta para largo, hay que aguantar unos añitos...
Pero es mejor aguantar que malvender.
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Pos si 4 años llevamos riendo los que no compramos......y lo que queda
Alquilados pero que bajan más que me vale el alquiler anual
Yo el año pasao gane 15 kilos que ya le pierde el que si quiero comprar
Ni imaginarme podia como ganar tanto , y sin trabajar oye tú
Esperpentos del : "españolito analfabeto financiero"
http://www.idealista.com/news/node/add/comment/345023/345349
He conseguido vender mi piso, tenia un vecino-amigo que tenia un piso encima mio tambien a la venta, el capullo me dijo que pedia 43 millones, asi que yo lo puse por 41, cuando me vino una pareja a verlo me comento que les gustaba mas el mio, pero que el de arriba se lo dejaba en 35, les dije que yo tambien y lo he conseguido vender, ahora mi ex vecino no me habla. Me he dado cuenta que la gente miente mucho a la hora de decir el precio de venta real a la que se ha vendido su piso, las bajadas estan siendo muchisimo mas fuertes de lo que se dice, el piso de al lado se llego a vender por 66 millones.
He conseguido vender mi piso, tenia un vecino-amigo que tenia un piso encima mio tambien a la venta, el capullo me dijo que pedia 43 millones, asi que yo lo puse por 41, cuando me vino una pareja a verlo me comento que les gustaba mas el mio, pero que el de arriba se lo dejaba en 35, les dije que yo tambien y lo he conseguido vender, ahora mi ex vecino no me habla. Me he dado cuenta que la gente miente mucho a la hora de decir el precio de venta real a la que se ha vendido su piso, las bajadas estan siendo muchisimo mas fuertes de lo que se dice, el piso de al lado se llego a vender por 66 millones.
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Veis como no puede ser, como así no. Con esta actitud de:
"Me quito el marrón de encima y se lo paso a otro"
Y luego les echamos la culpa a los bancos, al gobierno a la prima de riesgo, a Italia, a Grecia al fmi a eeuu.
Si es que no puede ser.... antes la honradez, la humildad y la nobleza eran los valores que primaban no la pillería, la avaricia y el hedonismo.
He conseguido vender mi piso, tenia un vecino-amigo que tenia un piso encima mio tambien a la venta, el capullo me dijo que pedia 43 millones, asi que yo lo puse por 41, cuando me vino una pareja a verlo me comento que les gustaba mas el mio, pero que el de arriba se lo dejaba en 35, les dije que yo tambien y lo he conseguido vender, ahora mi ex vecino no me habla. Me he dado cuenta que la gente miente mucho a la hora de decir el precio de venta real a la que se ha vendido su piso, las bajadas estan siendo muchisimo mas fuertes de lo que se dice, el piso de al lado se llego a vender por 66 millones.
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Ju ju juuuuuu
Ya te digo yo que si hay bajadas
En las estadísticas hablan de una caida en lo que llevamos del 2011 de un 8 - 10%
Pero los que estamos en el ajo sabemos muy bien los descuentos que se están haciendo en las compraventas reales.
Al final los que no aprovechen el momento se acabarán quedando con un hipotecón por algo que no vale ni la mitad de su valor nominal en el mercado.
Cuidadín, y cómo decía alguno más arriba:
Que cada uno eche números y haga lo que más le convenga.
Pero por favor: informense bien de cómo están las cosas, no tiene nada que ver con situaciones pasadas y la gente ahora mira su bolsillo, no la corbata del director bancario.
Saludos.
He conseguido vender mi piso, tenia un vecino-amigo que tenia un piso encima mio tambien a la venta, el capullo me dijo que pedia 43 millones, asi que yo lo puse por 41, cuando me vino una pareja a verlo me comento que les gustaba mas el mio, pero que el de arriba se lo dejaba en 35, les dije que yo tambien y lo he conseguido vender, ahora mi ex vecino no me habla. Me he dado cuenta que la gente miente mucho a la hora de decir el precio de venta real a la que se ha vendido su piso, las bajadas estan siendo muchisimo mas fuertes de lo que se dice, el piso de al lado se llego a vender por 66 millones.
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Oye esta pelicula en canal la ponen
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