Nueva sentencia a favor de la dación en pago, en línea con el fallo de la audiencia de Navarra del pasado año. La audiencia de Girona da la razón a una familia desahuciada a la que el banco exigía el pago de más de 160.000 euros tras adjudicarse su casa en subasta por la mitad de su valor, ya que fue el propio banco el que valoró el piso en su día por 325.000 euros
"No puede sostenerse que el producto obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito", indica el auto, que añade "La actuación de la entidad financiera incurre en abuso de derecho [...] y comporta su ejercicio antisocial". Así, la decisión apoya la tesis de quienes defienden que la entrega de la casa al banco sea suficiente para terminar con la deuda hipotecaria, la llamada dación en pago
En su día el banco, deutsche bank, tasó el piso, ubicado en salt, por 325.000 euros, y se lo adjudicó por impago por el 50% de este valor, 162.500 euros. Por ello la sentencia rechaza que la entidad aún pueda seguir demandando otros 162.500 euros a la familia desahuciada, máxime cuando fue la propia entidad la que se encargó de la tasación de la vivienda
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6 Comentarios:
Este tipo de noticias confunden a la opinión pública: existen dos valores: la tasación de la vivienda, que es el precio de mercado que hubo en su momento, y después un valor de subasta, que es sobre el que se calculan las adjudicaciones, por lo general al 50-60%.
Dicho valor de subasta no es ni parecido al valor de tasación (de mercado), sino mucho mayor. Se denomina responsabilidad hipotecaria, y acumula no solo el principal del préstamo, sino intereses ordinarios y de demora y demás posibles gastos judiciales. Ejemplo real: un préstamo de 123.000 euros a un plazo de 40 años con un tipo del 4% de salida. El valor de tasación de la vivienda es de 140.000 euros. Pero el valor a efectos de subasta, es decir, la responsabilidad hipotecaria, es de 204.180 euros.
Es decir, al cliente se le han prestado 123 mil euros sobre una garantía con un valor de 140 mil euros. Según esta noticia (y hay muchas otras hablando erróneamente del mismo valor), si el cliente deja de pagar en el mismo momento de la concesión, y el banco ejecutara la vivienda, se la adjudicaría por el 50% de 140 mil euros, esto es 70.000 euros, con lo que el cliente se quedaría sin casa y con una deuda de 123-70= 53.000 euros.
Eso es completamente erróneo. Las adjudicaciones se realizan por el valor de responsabilidad hipotecaria, independientemente del valor de tasación del bien. En este caso se adjudicaría por 50% de 204.180 euros= 102.090 euros, con lo que el cliente se quedaría con una deuda de 20.910 euros, ostensiblemente inferior a 53.000 euros
El problema que tenemos en España es el contrario de lo que se quejan las plataformas anti embargos: en el ejemplo de arriba el problema puede ser que desde que el cliente deja de pagar, transcurre mucho tiempo hasta que el banco se queda con la vivienda en un juzgado. Durante todo ese tiempo se acumulan intereses y cuotas pendientes, con lo que el cliente ya no debe 123 mil euros, sino quizás 150 mil euros.
Lo que se debe potenciar, y eso si está al alcance del estado sin engociar nada con la banca es un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria mucho mas rapido.
En caso de impago, el tiempo corre siempre en contra del deudor.
En muchas ocasiones los clientes se habrían quedado con mucha menos deuda si el procedimiento de embargo hubiera sido mucho mas agil.
Dejemos de pedir a entidades privadas (bancos) daciones totales, y exijamos a nuestro gobierno un procedimiento judicial extra rapido, de forma que se eviten acumulaciones de intereses y cuotas
La noticia es lo real que esta pasando hoy, esta noticia no confunde a nadie y logra trasmitir la situacion a que se enfrentan cientos de milies de personas que hoy y por la perdida de empleo se encuentran en situacion similar.
El embargo hipotecario es el gran negocio para los bancos y cajas pues entre lo que se debe por la hipoteca y el chollo que se montan por gasto de demora mas los gastos judiciales y encima el banco se queda con la casa y la venden otra vez , el lamento que forman los tontos utiles de los bancos diciendo que a ellos no le interesan los ladrillos que ellos no son inmobiliarias ya eso no se lo cree nadie ahora le hacen la competencia desleal a las inmobiliarias y si en los bancos pocas son las personas que guardan sus ahorros, no dan creditos, nadie quiere tarjetas de que viven pues de los embargos y siguen pidiendo dinero al banco de España...
La dacion puede aprobarse en España cuando se le aplique a personas que tengan esa vivienda como unica propiedad y los miembros del nucleo familiar no gane mas del smi y otra alternativa seria pagar solo el 40% del valor de la vivienda y elimiar clos conceptos de costas judiciales y mora, gran sector de la sociedad lo reclama
La cuestión que subyace en esta sentencia, como en la anterior, es que es el propio Banco el que se ha quedado con la vivienda al mismo tiempo que también fue quien la tasó y esas dos circunstancias juntas llevan a que si el Banco dijo que el valor del piso era tanto, ahora no puede decir que se equivocó entonces y que en realidad era mucho menor. Si se equivocó en la tasación, es problema suyo, lo que no puede hacer es quedárselo por la mitad, porque eso es puro abuso.
Pero imaginemos que, en vez de quedárselo el Banco, lo que sucede es que el piso es adjudicado en subasta pública a un tercero, que solo ofrece y paga la mitad. Entonces el Banco podrá, con todo derecho, seguir reclamando la mitad de la deuda que no se ha cubierto, porque el banco puede seguir sosteniendo que el piso valía lo que valía, solo que no se ha conseguido que alguien ofreciera ese precio en subasta. No hay enriquecimiento del banco, luego no existe el argumento del abuso.
Conclusión: a pocos bancos les va a interesar adjudicarse un piso, antes bien, lo venderán por lo que sea, por la mitad, la tercera o la cuarta parte de su valor, para que el resto de deuda siga vivo.
Los pisos en subasta van a salir a precios ridículos como se generalice esta doctrina. Atentos.
La cuestión que subyace en esta sentencia, como en la anterior, es que es el propio Banco el que se ha quedado con la vivienda al mismo tiempo que también fue quien la tasó y esas dos circunstancias juntas llevan a que si el Banco dijo que el valor del piso era tanto, ahora no puede decir que se equivocó entonces y que en realidad era mucho menor. Si se equivocó en la tasación, es problema suyo, lo que no puede hacer es quedárselo por la mitad, porque eso es puro abuso.
Pero imaginemos que, en vez de quedárselo el Banco, lo que sucede es que el piso es adjudicado en subasta pública a un tercero, que solo ofrece y paga la mitad. Entonces el Banco podrá, con todo derecho, seguir reclamando la mitad de la deuda que no se ha cubierto, porque el banco puede seguir sosteniendo que el piso valía lo que valía, solo que no se ha conseguido que alguien ofreciera ese precio en subasta. No hay enriquecimiento del banco, luego no existe el argumento del abuso.
Conclusión: a pocos bancos les va a interesar adjudicarse un piso, antes bien, lo venderán por lo que sea, por la mitad, la tercera o la cuarta parte de su valor, para que el resto de deuda siga vivo.
Los pisos en subasta van a salir a precios ridículos como se generalice esta doctrina. Atentos.
No se va a generalizar la dación en pago pues mucha gente, aún no insolvente, se apuntaría a ella. Y ello porque su piso actual vale mucho menos que su hipoteca pendiente. Dejo las llaves y gano la diferencia entre mi hipoteca y el valor de mi piso.sugerente...
Lo interesante es que sea el juez que con la ley en la mano puede determinar la insolvencia del que pide la dación en pago. ASí se evitarían pillerías como la que mencionas. Ante este tipo de excusas se pueden plantear soluciones, pero no quedarse cruzados de manos.
Aun no he oído ninguna excusa irrebatible a la dación en pago.
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