En las últimas semanas las buenas noticias se agolpan en el mercado residencial: el precio de la vivienda registra la primera subida interanual desde 2008; la venta de casas suma cuatro meses de aumentos y la concesión de hipotecas experimenta el mayor incremento en ocho años. ¿Estamos ante un cambio de ciclo o se trata de algo coyuntural? Los expertos consultados por idealista news se mantienen cautos y afirman que no se puede hablar aún de una cambio de tendencia alcista pero sí de que el mercado está tocando fondo. Algunos prevén más caídas de precios hasta que se igualen a los ingresos familiares, otros creen que el ajuste está hecho
En líneas generales, los expertos coinciden en señalar que el mercado de la vivienda no está viviendo una situación coyuntural, sino un cambio de tendencia de “tocar fondo”. Pero descartan un ciclo alcista inminente pues los fundamentales no acompañan. Además, recuerdan que si se miran los datos con cierta perspectiva histórica, lo que se ve es un repunte desde mínimos apenas perceptible, tal y como señala ángel Martín, economista y director del observatorio de coyuntura económica en el instituto Juan de mariana
Daniel lacalle, economista y gestor de fondos, recuerda que la renta disponible de los hogares ha caído alrededor del 20% para la mayoría de las familias; las condiciones de crédito se han ajustado, y “el aumento de los impuestos (como el ibi) está ralentizando la dinamización de la salida del stock”, un excedente “aún muy alto”. De hecho, alega que hay un “stock escondido” que son aquellas viviendas que no se han puesto a la venta “porque los propietarios podían aguantar unos años con la hipoteca y los gastos esperando a que la demanda mejorase”
El mercado remonta pero de una manera progresiva y lenta. José Luis Martínez campuzano, estratega de citigroup en España, tampoco da por zanjados los problemas del sector, que para él son principalmente de cantidad (stock de casas) y precios. Según sus estimaciones, el precio de la vivienda debe bajar entre un 10% y un 15% para igualarse a las rentas de los alquileres
El último dato oficial disponible sobre el precio de la vivienda es el publicado por el colegio de registradores de España, que señala que se apreció un 1% en el segundo trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior, la primera subida anual desde 2008. Sin embargo, las ventas cayeron un 0,6% interanual y un 5,5% intertrimestral
Razones por las que creer en el fin del ajuste
Hay expertos que ven el vaso medio lleno. Juan villén, responsable de idealista hipotecas, pronostica un fuerte rebote en volumen de compraventas y concesión de hipotecas respecto a niveles de 2013 “pero aun así serán cifras que estarán por debajo de 2012 o 2011”. Con la vuelta de los bancos a su negocio tradicional, las hipotecas, villén estima que la presión sobre los diferenciales seguirá a la baja, “lo cual es bueno para quien busque una hipoteca”
José Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario, cree que hay motivos para pensar que el mercado residencial atraviesa por un momento dulce:
- La reestructuración del sistema financiero ha permitido sanear a los bancos y que puedan volver al negocio tradicional: conceder hipotecas
- Los precios de los pisos se han ajustado con grandes caídas
- El PIB ha crecido gracias a la mejora del consumo privado: bartolomé recuerda que esto significa que el miedo de los particulares a invertir va desapareciendo
Ángel Martín, del instituto Juan de mariana, también ofrece varios motivos para ver el lado positivo del sector:
- Hay escasez de alternativas de inversión atractivas, por lo que los inversores se vuelven a fijar en el “ladrillo”. Según datos de idealista.com, comprar una vivienda para alquilar ofrece una rentabilidad bruta del 4,9% pero no es el inmueble más rentable. Le supera los locales comerciales con un 6,2% de rentabilidad y las oficinas, con un 6,1%
“tras el ajuste de precios en España, los inversores podrían verse atraídos hacia nuestro mercado pero confiar en esto es peligroso, dado que estos contextos de elevada liquidez y alegría financiera no duran y pueden generar burbujas indeseables”, avisa ángel Martín. Esto mismo ha contribuido a que algunos mercados inmobiliarios hayan experimentado un boom espectacular, como londres o Hong Kong
18 Comentarios:
Que bien, que bien, ya se ve el final del tunel ,que risa, jajajajijiji
Brotes verdes hasta en los sesos,jajajajijiji que bien que bien , hasta me entra risa
Ahora a hipotecarse a tope, y a sacar rentas del 15 por cien facilisiomo, ay que me entra la risa
¿Hipotecarse a tope? Si te refieres a por encima de tus ingresos; eso no va a ocurrir porque los bancos hoy por hoy no dan préstamos salvo a rentas medias y altas
¿Rentas del 15% facilísimo? No creo que a los inversores les hagan falta consejos, se mueven rápido; antes que los demás. Y muchas veces se equivocan.
Y todo esto gracias a los expertos que son los que lo dicen
Que expertos, que profesionales, que vision, que lastima que sus jefes,estan en una mononeurona y no les achan a cobrar el paro,por burros ,y sin alfalfa
Me parece que no estan hablando de este pais, se les ha colado la noticia.
Pongan por favor nombre y apellido a esos "expertos" que menciona, para poder darles las gracias dentro de unos aÑos cuando nos hayamos forrado.
Cachondos, que sois unos cachondos, llevÁis 7 aÑos comiendo y cenando ladrillo y ya estÁis empachados, pues no te queda nada campeÓn¡¡ A disfrutar, te creÍste empresario/constructor y solo eras especulador
La vivienda no es para forrarse, es para vivir.
Esto ya lo han dicho los mismos expertos en 2010, en 2011, 2012...
A ver si se enteran que el problema se llama burbuja especulativa y eso solo se cura ajustando precios a 3-4 salarios brutos anuales.. Y de eso aun estamos lejos
Ya no quedan tontos a l8s que estafar, por mas que les pese..
Los precios actuales de las viviendas no son reales pues no se ajustan a la realidad de un producto que tiene unos costes de fabricación concretos.
Del mismo modo que en la época de la burbuja los precios incluían un margen de beneficio superior al de la tasa de retorno estimada para ese tipo de bien, ahora los precios están por debajo del coste de fabricación, lo cual dice que en el momento que la situación se normalice, los precios tendrán que recoger, como mínimo: coste de suelo+coste de construcción+gastos+tasa de retorno del dinero que se expone+beneficio adecuado al riesgo para este tipo de inversión. Esta cuenta, si se hace bien, daría un repunte muy importante.
No confundamos, por tanto, los precios de oportunidad a causa de la situación crítica actual con los conceptos caro o barato. No confundamos, tampoco, las viviendas de tercera con las de primera. No hagamos un revuelto como si estuviésemos hablando de patatas a granel. Las viviendas (los edificios en general) son los únicos productos que son diferentes cada uno de ellos: por situación, orientación, equipamiento, y muchos etc. y no todo el mundo es mileurista. Y sus expectativas de rentabilidad a medio/largo largo plazo (el inmueble se hace para perdurar "sine die") no la tienen otros productos.
Por otro lado hay muchas viviendas que quieren ser vendidas pero que no saldrán al mercado mientras su propietario pueda aguantar, por tanto el mercado actual no es real, es simplemente de oportunidad.
Hagamos una operación simple: imaginemos un promotor que hizo una promoción con un buen beneficio (30%) y supongamos que el coste de fabricación fue 100. Quiere decir que el producto lo ponía a la venta por 130. La información que tenemos de distintas fuentes es que el precio ha bajado entre un 36 y un 40%. Si aplicamos un 38%. Resulta que vendiendo a 130 menos el 38% el precio que se está pidiendo es 80,6, casi un 20% por debajo de costos. Y eso sin aplicar el enorme gasto financiero que soporta por no vender. Esta realidad constata que la inversión en inmueble a los precios de ahora es buena porque solamente cuando recupere el precio de costo (100) se consigue un 24% sobre la inversión realizada (80,6 x 1,2407 = 100). Pero realmente cuando la situación se regularice habrá que añadir, como mínimo, la tasa de retorno correspondiente. Si suponemos ésta en un 15%, el valor pasaría a ser de 115 (un 42,6% sobre costos). Con un 15% de tasa de retorno en una inversión con altos riesgos no creo que trabaje nadie, salvo que vendan antes de empezar.
Si esa propiedad la hemos alquilado o disfrutado, también habrá que añadirlo, como también los gastos de mantenimiento e impuestos y el ajuste de costes. Pero con un beneficio del 42% sobre la inversión hay margen para mucho.
Digo todo esto porque la mayoría de los comentarios que leo son de personas que, conscientes o inconscientes, tienen el propósito de hacer creer que los precios (los actuales) son abusivos y tienen que seguir bajando. Como también que los precios (todos) tiene que estar a la altura de los ingresos. ¿Los de quien? Porque la gente las hay de muy diversa capacidad económica, para eso se hacen viviendas diferentes. Quieren mantener la imagen de un promotor enriquecido que quiere seguir sacando tajada, cuando supongo que más del 90% de los que lo fueron han perdido la totalidad de su patrimonio y tienen deudas para el resto de sus vidas.
Tienes razon, pero pongale el valor de suelo nuevo, los sueldos nuevos y el coste de los materiales a la baja, el precio por m2 no va a dar nunca su estimacion de costo.
Ya lo he apuntado en mi comentario: "como también los gastos de mantenimiento e impuestos y el ajuste de costes. Pero con un beneficio del 42% sobre la inversión hay margen para mucho".
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