En las últimas semanas las buenas noticias se agolpan en el mercado residencial: el precio de la vivienda registra la primera subida interanual desde 2008; la venta de casas suma cuatro meses de aumentos y la concesión de hipotecas experimenta el mayor incremento en ocho años. ¿Estamos ante un cambio de ciclo o se trata de algo coyuntural? Los expertos consultados por idealista news se mantienen cautos y afirman que no se puede hablar aún de una cambio de tendencia alcista pero sí de que el mercado está tocando fondo. Algunos prevén más caídas de precios hasta que se igualen a los ingresos familiares, otros creen que el ajuste está hecho
En líneas generales, los expertos coinciden en señalar que el mercado de la vivienda no está viviendo una situación coyuntural, sino un cambio de tendencia de “tocar fondo”. Pero descartan un ciclo alcista inminente pues los fundamentales no acompañan. Además, recuerdan que si se miran los datos con cierta perspectiva histórica, lo que se ve es un repunte desde mínimos apenas perceptible, tal y como señala ángel Martín, economista y director del observatorio de coyuntura económica en el instituto Juan de mariana
Daniel lacalle, economista y gestor de fondos, recuerda que la renta disponible de los hogares ha caído alrededor del 20% para la mayoría de las familias; las condiciones de crédito se han ajustado, y “el aumento de los impuestos (como el ibi) está ralentizando la dinamización de la salida del stock”, un excedente “aún muy alto”. De hecho, alega que hay un “stock escondido” que son aquellas viviendas que no se han puesto a la venta “porque los propietarios podían aguantar unos años con la hipoteca y los gastos esperando a que la demanda mejorase”
El mercado remonta pero de una manera progresiva y lenta. José Luis Martínez campuzano, estratega de citigroup en España, tampoco da por zanjados los problemas del sector, que para él son principalmente de cantidad (stock de casas) y precios. Según sus estimaciones, el precio de la vivienda debe bajar entre un 10% y un 15% para igualarse a las rentas de los alquileres
El último dato oficial disponible sobre el precio de la vivienda es el publicado por el colegio de registradores de España, que señala que se apreció un 1% en el segundo trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior, la primera subida anual desde 2008. Sin embargo, las ventas cayeron un 0,6% interanual y un 5,5% intertrimestral
Razones por las que creer en el fin del ajuste
Hay expertos que ven el vaso medio lleno. Juan villén, responsable de idealista hipotecas, pronostica un fuerte rebote en volumen de compraventas y concesión de hipotecas respecto a niveles de 2013 “pero aun así serán cifras que estarán por debajo de 2012 o 2011”. Con la vuelta de los bancos a su negocio tradicional, las hipotecas, villén estima que la presión sobre los diferenciales seguirá a la baja, “lo cual es bueno para quien busque una hipoteca”
José Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario, cree que hay motivos para pensar que el mercado residencial atraviesa por un momento dulce:
- La reestructuración del sistema financiero ha permitido sanear a los bancos y que puedan volver al negocio tradicional: conceder hipotecas
- Los precios de los pisos se han ajustado con grandes caídas
- El PIB ha crecido gracias a la mejora del consumo privado: bartolomé recuerda que esto significa que el miedo de los particulares a invertir va desapareciendo
Ángel Martín, del instituto Juan de mariana, también ofrece varios motivos para ver el lado positivo del sector:
- Hay escasez de alternativas de inversión atractivas, por lo que los inversores se vuelven a fijar en el “ladrillo”. Según datos de idealista.com, comprar una vivienda para alquilar ofrece una rentabilidad bruta del 4,9% pero no es el inmueble más rentable. Le supera los locales comerciales con un 6,2% de rentabilidad y las oficinas, con un 6,1%
“tras el ajuste de precios en España, los inversores podrían verse atraídos hacia nuestro mercado pero confiar en esto es peligroso, dado que estos contextos de elevada liquidez y alegría financiera no duran y pueden generar burbujas indeseables”, avisa ángel Martín. Esto mismo ha contribuido a que algunos mercados inmobiliarios hayan experimentado un boom espectacular, como londres o Hong Kong
18 Comentarios:
Una cosa es tocar fondo, que puede que, tal vez, estemoscerca y otra cosa es empezar a recuperar. En todas las crisis el suelo siempre es un valle mu plano y largo. Quien crea que, por dejar de caer, estamos obligados a subir, esta equivocado.
Entonces, ¿Ya no baja más? ¿Ya se mantiene?
En el año 1998 los precios de las viviendas habían bajado hasta mas del 30% desde que en 1991 se declarara una regresión de las ventas. Los bancos ofrecían a la venta sus stocks que eran importantes, vendiendo con esos descuentos y superiores. La gente no reaccionaba porque pensaba que podrían bajar más.
Pues bien, sin que nadie se diera cuenta los precios empezaron a no bajar, poco después empezaron a venderse sin que se percibiera movimientos significativos. Las ventas siguieron creciendo progresivamente, y cuando nos dimos cuenta los bancos habían colocado buena parte de su stock y la escalada de precios era una realidad. Muchos de los que esperaban la ganga se quedaron estupefactos y no querían comprar más caro de lo podían haber pagado antes, y esperaron. Terminaron comprando a precios especulativos pensando en hacer negocio. Algunos lo consiguieron pero muchos son los que hoy están atrapados.
El mercado de cualquier producto tiene sus riesgos, porque funciona por algo incontrolable como es la libertad de cada uno. El mercado inmobiliario no es ajeno a ello, y además tiene una particularidad especial, que el inmueble es un bien útil y duradero como ninguno, cuyo valor (independientemente del precio coyuntural) tiende a crecer por la consolidación de los entornos, ya que la gente tiende a demandar más aquello que dispone de más servicios; y a mayor demanda, menos oferta y más precio.
Es verdad que el panorama actual desmotiva a la compra, pero todos los que lanzan opiniones contundentes (incluidos los “expertos”) que expliquen cómo una y otra vez en la historia estas cosas han ocurrido sin que ninguno acertara en lo que iba a ocurrir.
Hay algo que tendremos que aprender bien de esta crisis: las viviendas no pueden ser productos especulativos sino bienes para ser usados directamente (vivir en ellas) o para inversión a medio/largo plazo. Los pelotazos, al menos de momento, se han acabado. Pero parece ser que esta asimilación cuesta aceptarla, queremos seguir comprando barato pensando en vender mañAna caro. Por eso la cruzada de presionar sin límites a la baja, con comentarios sin argumento alguno que son soflamas repetitivas. Tiempo al tiempo, que ya dirá.
Carmen, juancarlos te ha dado un Zas en toda la boca.
Creo que el gráfico dice exactamente lo que ha dicho Carmen. En cualquier caso... lo que importa ahora es cuando acaba la desesperación y empieza la vuelta a la media.
Cuando el paro baje a la media de toda la vida y la vuelta a la media de 4.000 euros en el sur de Madrid un zulo de 30 años no creo que pase otra vez.
De vez en cuando da gusto ver que algunas personas razonan justificadamente sus opiniones (aunque no los comparto todos y siempre están sesgados por la situación personal)
Pobre Carmen, le va la vida en que los precios suban. ¿Alguna mala inversión CArmencita? ¿A punto de perder el trabajo? Ja, ja, ja
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