Tanto el mercado del alquiler vacacional, como el alquiler residencial gozan de buena salud en la actualidad. En las grandes ciudades españolas más turísticas el alquiler vacacional ha aumentado con fuerza para dar respuesta a la necesidad de alojamientos turísticos. Y el número de viviendas destinadas al alquiler tradicional también ha subido, al calor de una mayor demanda de este tipo de solución habitacional.
En ocasiones, se culpa al mercado vacacional de disparar los precios del alquiler tradicional y de la escasez de viviendas en alquiler.
Pero esto no es cierto. El problema de base es la falta de viviendas. Almudena Ucha, directora de Rentalia, el portal de alquiler vacacional de idealista, explica que “resulta más conveniente para muchos ayuntamientos culpar al alquiler vacacional de la subida de precios de la vivienda en las ciudades, porque la solución parece más fácil: limitar o prohibir este tipo de alquileres, en lugar de tomar otro tipo de medidas que favorezcan un aumento de la oferta como la de dar salida al mercado las viviendas vacías”.
La duda que le asalta al propietario de una vivienda situada en una gran ciudad es si le conviene más ponerla en alquiler a largo plazo o en alquiler vacacional. Y para dar una respuesta hay que hacer cálculos, pero, en líneas generales, se gana lo mismo de una manera u otra, a no ser que el propietario gestione él mismo el alquiler turístico.
Además, hay que tener en cuenta que el casero puede deducirse hasta el 60% de los rendimientos ligados al alquiler siempre que sea a largo plazo, independientemente de la edad de los arrendatarios. En esta noticia te explicamos en qué casos puede el casero disfrutar de la reducción por alquiler y cómo no perderla.
En cambio, el casero que decida alquilar su casa a turistas no podrá beneficiarse de esta deducción. El pasado 8 de marzo el TEAC (Tribunal Económico Administrativo Central) dictó una resolución en contra de que los propietarios de alquileres de temporada se beneficien de la reducción del 60% en el IRPF. Y unifica criterios, con lo que vincula a toda la Administración Tributaria. En concreto, ha resuelto que este beneficio fiscal no se aplica a los alquileres de temporada, solo a los alquileres tradicionales por no ser la vivienda habitual de los inquilinos.
Veamos varios escenarios, en función de un IRPF del 20%, 30% o 40% y unos gastos fijos de mantenimiento y de gestión del alquiler de temporada de unos 400 euros al mes.
1.- Alquiler con un tipo impositivo del 40%
Para un alquiler de larga duración de 1.000 euros al mes, el propietario tiene que pagar 75 euros en gastos de IBI y comunidad de propietarios. El beneficio neto se queda en 925 euros. Si a esta suma se le aplica la deducción de alquiler del 60% y después el IRPF del 40%, sale entonces un beneficio neto de 777 euros al mes.
Si ese mismo piso lo ponemos en alquiler vacacional y al mes obtenemos unas rentas de 1.770 euros, vemos que, entre los gastos de IBI, comunidad, más los gastos de suministros (luz, gas, agua, wifi) y los gastos de gestión por la limpieza o la entrega de llaves que haga una empresa, entonces el beneficio neto baja a 1.295 euros. Sobre esta cantidad no cabe la deducción por alquiler porque en vivienda vacacional no aplica. Así que una vez descontado el IRPF con un tipo del 40%, el beneficio neto se queda en 777 euros, es decir, la misma cantidad.
2.- Alquiler con un tipo impositivo del 30%
Para un alquiler a largo plazo de 1.000 euros mensuales en este caso, descontados los gastos de IBI, comunidad y aplicada la deducción por alquiler más el 30% de IRPF, se quedaría el beneficio neto en 814 euros.
Si la vivienda la destinados al mercado vacacional, al mes se podría obtener 1.640 euros, pero descontados los gastos de IBI, comunidad, suministros, más la gestión de un tercero y la aplicación del tipo del 30% de IRPF, se quedaría un beneficio neto de 815 euros, es decir, prácticamente la misma cantidad.
3.- Alquiler con un tipo impositivo del 20%
En este cao, si de IRPF el tipo es del 20%, el beneficio neto para un alquiler residencial sería de 851 euros y si se destina al mercado vacacional, se quedaría en 852 euros, la misma cantidad.
Por tanto, alquilar la vivienda para turistas sólo sale más rentable si no se paga a una empresa para que se encargue de la gestión del piso, de la limpieza o la entrega de las llaves. En caso de que el propietario se encargue de todo, entonces sí salen los números.
6 Comentarios:
en el analisis no se tiene en cuenta el coste del deterioro de los muebles, enseres, suelos paredes etc, por el mayor trasiego de personas, maletas, etc.
Tampoco se tiene en cuenta las molestias que causan a los vecinos con juergas , gritos, ruidos, etc. durante toda la noche, suciedad en las escaleras y ascensor.
Y el mobiliario, como dice Patrocinio Diaz, no es cuidado por los clientes de los alquileres vacacionales como un inquilino que vive ahí durante largo tiempo , por lo que el propietario tendrá que ir con mucha frecuencia a ver el estado en que han dejado su piso y muchos se han llevado sorpresas.
Claro, porque nadie tiene vecinos molestos ni inquilinos de vivienda habitual que no pagan y/o destrozan los pisos. Solo molestan y destrozan los que vienen una semana de vacaciones y se pasan todo el dia fuera y solo van al piso a ducharse y dormir...
La amortizacion del mobiliario tambien es deducible asi como las facturas de reposición de enseres y mantenimiento, pero claro, hay que pedir facturas y pagar el iva... verdad?
Estoy de acuerdo con el articulo en que no es verdad que el alquiler turistico te sale mas rentable y eso gracias al tema de impuestos. Pero lo que no entiendo en el articulo es por que cuando cambian de tramo de IRPF tambien cambian los ingresos brutos del alquiler turistuco por el mismo piso ?? Me parece que lo han hecho para que luego el beneficio neto sale igual, pero es trampa.
Lo que te fastidia el rendimiento del alquiler turistico son los impuestos y la necesidad de contratar una empresa para gestionar el alquiler (se euelen llevar unos 20% + IVA (mas impuestos), mas otro 15% (tambien con IVA) que se llevan las paginas web como airbnb, homeaway, booking). Si lo puedes gestionar tu mismo a lo mejor cambia o teniendo alguna construcion para evitar pagar impuestos sobre el 100% de los ingresos netos, pero nuestro piso nos sale mas rentable alquilandolo normal a 1000E al mes, que con el alquiler turistico que nos dio casi 25000E de ingresos brutos en un año.
El problema no son los impuestos, son los costes que conlleva dar un servicio de calidad: limpieza, lavandería, amenities, suministros (agua, luz, internet), reparaciones y mantenimiento. Es muy caro dar un buen servicio.
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