¿Cuánto mide la burbuja inmobiliaria en España?

José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, señala que a la vista de los movimientos de las inmobiliarias, "las pocas operaciones de compra-venta cruzadas que se están haciendo llevan un descuento desde el máximo alcanzado en la burbuja del 30 al 40%". En su opinión, el futuro del mercado será un debilitamiento lento de precios que hará menos daño psicológicamente a los propietarios de casas, pero que les condenará a años sin plusvalías

El experto echa mano de un estudio del profesor Israel Sancho Portero, perteneciente al departamento de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Murcia, para intentar medir el tamaño de la burbuja inmobiliaria

En su opinión, hay varios métodos para calcular el tamaño de la burbuja, es decir, cuanto tienen que bajar los pisos

1) Técnicas econométricas

Analizando la renta de los españoles, la formación de hogares, los tipos de interés, la variación en el stock de viviendas y los costes de construcción, La diferencia entre el precio observado y el estimado por el modelo constituye lo que podemos llamar burbuja, aquella parte de los precios que no podemos explicar con ninguna de las variables que determinan los precios de los activos inmobiliarios

Por este método, la burbuja actual es del 46%

2) ratio de alquiler

Es el resultante de dividir el precio de venta entre el de alquiler. Según el banco de España, estamos en una rentabilidad bruta por alquiler del 3,3%, que llevados a una equivalencia bursátil nos dice que la vivienda está más cara que la bolsa cuando explotó la burbuja de las puntocom. La media histórica, empleando datos de EEUU, es del 5%, lo que, suponiendo que los alquileres no varían, supondría una caída de los precios del 34%

3) precio de la vivienda en función de los sueldos

Es el cociente entre el precio y la renta de los hogares. Antes de empezar la burbuja en España era de 4 años, pero ahora está en 7. El proceso de vuelta a la media supondría una reducción de los precios del 43%, aunque también se puede disminuir si suben los sueldos o cualquier renta, algo que actualmente no parece probable a corto plazo. En eeuu, este ratio nunca supero el 5,5

4) endeudamiento

Cuando vamos a pedir un préstamo a un banco se supone que es pago de la hipoteca no debe superar el 30-35%. Según el Banco de España dicho esfuerzo se situó en el 51% en 2008, de modo que para que baje a ese 35% de la renta familiar los precios deberían reducirse un 30%

El debate, según cárpatos es cómo se curará esta enfermedad, ¿con una caída de los precios lenta y prolongada en el tiempo o de de forma rápida?. ¿Su apuesta? "a no ser que nos salgamos de la unión monetaria (ue), aposto por un ajuste lento al estilo de Alemania Suiza o Japón", dice el responsable de serenitymarkets.com