Noticias sobre cómo vender mi casa

Las agencias inmobiliarias prevén un aumento de los precios de la vivienda tanto en la compraventa como en el alquiler en la próxima primavera, unido a una renovación más lenta del stock en el mercado, sobre todo en el arrendamiento. Tras la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), elaborada por idealista, los índices de confianza vuelven a equipararse a 2019, ante este impulso de las previsiones de lo que los propietarios van a pedir por sus casas frente a la ralentización de la oferta.

Los notarios confirman los mejores datos del mercado inmobiliario desde el boom. La estadística del mes de febrero prolonga las buenas cifras de cierre de 2021 con un aumento en las compraventas del 19,2% interanual, hasta las 55.524 operaciones, lo que supone el mejor dato de un mes de febrero desde 2007. Mientras, el precio medio se situó en los 1.541 euros/m2, una subida del 7,9%. Por su parte, los préstamos para adquisición de vivienda crecen un 8,2% frente al año pasado, y alcanza la mayor concesión de hipotecas de un segundo mes desde 2008.

Algunos tributos municipales son voluntarios para los ayuntamientos, como es el caso de la plusvalía municipal. Esto significa que para que éstos puedan exigirlos a los contribuyentes, debe haber un acuerdo previo de imposición de estos tributos válidamente publicado y aprobado por el Pleno del consistorio. Y algunos ayuntamientos no aprobaron en su momento dicho acuerdo o no lo publicaron en el respectivo Boletín Oficial de la Provincia. En este caso, sus ordenanzas estarían exigiendo un tributo que, por no existir un previo acuerdo de imposición, sería inexigible. Ahora el Supremo decidirá cuáles son las consecuencias para el consistorio que no haya hecho los deberes legales y podría suponer la imposibilidad de cobrar la plusvalía a sus habitantes.

El precio de la vivienda usada en España en el primer trimestre marca una ligera caída del 0,2% frente al cierre de 2021. Esta bajada deja el metro cuadrado en 1.825 euros, según el último informe de idealista, mientras en Madrid (2,2%) o Barcelona (1%) los precios suben más entre enero y marzo. En cambio, los precios suben un 2,3% interanual, con diferencias entre los grandes mercados: suben con más fuerza en Málaga o Valencia, hay un incremento más suave en la capital y descienden en Barcelona.

El trabajo de una inmobiliaria tiene más retos que nunca en estos últimos años de cambios e incertidumbres. Y la técnica de 'home staging' se perfila como un pilar para los agentes, ya que consigue potenciar el atractivo de los inmuebles, consigue ampliar el abanico de potenciales clientes y es un servicio cuyo coste recae en el vendedor o arrendador de la vivienda. A cambio, permite reducir los tiempos de venta y alquiler.

La declaración de inconstitucionalidad de la plusvalía municipal ha provocado que muchos ayuntamientos hayan devuelto este impuesto con intereses de demora a aquellos contribuyentes a los que se les cobró en función de un sistema objetivo de cálculo ilegal, según el Tribunal Constitucional. Así, aquellos ciudadanos que hayan ganado esta batalla deben saber cómo tributan estas cantidades en el IRPF, en qué ejercicio declararlas y cómo declarar la condena en costas a su favor en caso de haberse producido la victoria en vía judicial.

El departamento de estudios de la entidad prevé una moderación tanto del precio de la vivienda como de las compraventas en España, derivada de la menor tasa de ahorro en los hogares, la subida de los precios de la energía y la alimentación, y el repunte de los costes de financiación. En concreto, Bankinter prevé una subida de precios del 2% este año y del 1% en 2023, una caída de las ventas cercanas al 5% en el conjunto del ejercicio y un euríbor en positivo ya en 2020.

La Ley Orgánica 2/2022, de 21 de marzo, de protección a las personas huérfanas víctimas de violencia de género ha introducido una modificación en la normativa del impuesto de plusvalía y que tiene efectos desde el 23 de marzo: los hijos de mujeres fallecidas por violencia de género o personas con discapacidad sujetas a patria potestad no estarán sujetos al pago del impuesto de plusvalía municipal a la hora de transmitirse la vivienda habitual.

El año ha empezado con buenas noticias para el mercado de la vivienda. El de 2022 ha sido el mejor enero desde 2008 en términos de compraventas y, por primera vez, llega una estadística que analiza la naturaleza de compradores y vendedores. Es decir, si son particulares o empresas. Según el INE, prácticamente el 70% de las operaciones son entre personas físicas, seguidas de las que tienen a una persona jurídica como vendedor y a una física como comprador (21,1%). Sin embargo, desde 2007 han ganado peso las ventas lideradas por empresas, que suponen casi un 10%.

En el primer mes del año se vendieron 52.684 viviendas en España, un 31% más interanual. Según el INE, se trata del mejor dato de enero desde 2008 y responde al tirón de las operaciones en el mercado de segunda mano, con un alza cercana al 35%, frente al 17,2% de aumento de las transacciones de las viviendas nuevas. La Rioja, Baleares y Canarias registran los mayores repuntes interanuales de las compraventas en el arranque de año, mientras que Navarra es la única autonomía con descensos.

Una vez superada la incertidumbre provocada por la pandemia, la tasadora Euroval estima que el precio de la vivienda ha entrado en una fase de estabilidad al alza, con subidas moderadas. Prevé que la vivienda se encarezca un 0,9% este año, un 0,5% en 2023 y un 0,3% en 2024. Se trata de estimaciones medias agregadas para el conjunto de transacciones, sin distinguir entre vivienda nueva y usada.

El 15% de las viviendas que se vendieron a través de idealista [empresa editora de este boletín] durante el pasado febrero no llevaba ni una semana en el mercado. Otro 17% estuvo a la venta entre una semana y un mes; un 22%, entre uno y tres meses, mientras que el 30% se mantuvo anunciado entre tres meses y un año. El 16% restante llevaba más de un año en venta. El porcentaje de ventas exprés supera la media nacional en grandes mercados como Barcelona (29%), Madrid (23%) o Valencia (18%).

La vivienda inversa es un producto que está pensado para ayudar a las personas mayores a monetizar su ahorro en vivienda. La clave está en la venta de la casa y la posterior firma de un contrato de alquiler vitalicio para que el jubilado consiga un capital extra sin tener que abandonar su hogar. Es una fórmula con ventajas fiscales, como la exención de tributación de las plusvalías obtenidas con la venta, que está muy extendida en países como Reino Unido o Francia y que la socimi Almagro Capital quiere potenciar en España. La compañía repasa las principales características de esta fórmula y sus diferencias con la nuda propiedad o la hipoteca inversa.

La mayoría de los ciudadanos está convencido de que la vivienda se seguirá encareciendo este año, tras registrar una subida de precios cercana al 4% en 2021, según el INE. El Observatorio publicado por Aedas Homes apunta a que un 71,3% de los españoles prevé más repuntes este año, mientras que solo un 3% cree que los precios bajarán. La promotora asegura que este sentimiento ya se está dejando notar en la intención de compra y que más de la mitad de las operaciones previstas se han pospuesto o se han cancelado.

Los baños, tanto los principales como los de servicio, al utilizarse mucho en el día a día, están sometidos a un mayor desgaste que otras estancias de la casa.

El precio de la vivienda empieza el año con subidas. Según los datos de los notarios, el m2 de las viviendas vendidas ha subido un 6,8% interanual en enero, hasta quedarse en 1.599 euros, el dato más alto desde abril de 2011, aunque hay grandes diferencias entre comunidades. En Baleares, por ejemplo, la cifra duplica al promedio nacional con casi 3.300 euros, mientras que en el País Vasco y Madrid rebasa los 2.500 euros de media. En cambio, en Castilla-La Mancha y Extremadura el precio está por debajo de 800 euros/m2.

En los últimos 10 años, el mercado de la vivienda en España ha vivido importantes caídas de los precios de venta, una recuperación de la crisis económica empujada por el alquiler hasta encontrarse con el impacto de una pandemia mundial en 2020. Analizamos la evolución nacional de los precios en la compraventa y en el alquiler en esta década (2011-2021) y en los cuatro grandes mercados de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga con datos históricos de idealista.

Los profesionales inmobiliarios estiman que el precio de la vivienda subirá un 4,5% en 2022, en línea con el comportamiento registrado a lo largo del 2021, según el barómetro elaborado por UCI y SIRA. Los agentes afirman que el sector vive un momento de estabilidad y que el año estará marcado por el comportamiento de los tipos de interés. Prevén un alza media de las rentas del alquiler del 3%, en línea con la demanda, mientras que esperan mayor interés por la compra que por el arrendamiento.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una bajada del 0,6% durante el mes de febrero, situándose en 1.814 euros/m2, lo que supone el tercer descenso mensual consecutivo, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. En términos interanuales, el dato repunta un 2,4%, aunque se sitúa un 11,6% por debajo del máximo histórico. El precio sube un 0,6% en Madrid capital en febrero y un 2,1% respecto al año pasado, mientras en Barcelona baja un 0,1% mensual y hasta un 1,4% interanual. En la Comunidad de Madrid el precio bate récord.

La “nueva” plusvalía municipal aprobada mediante Real Decreto Ley podría ser declarada inconstitucional. De hecho, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos del PP y Vox. Por ello, conviene plantearse recurrir todas las liquidaciones dictadas conforme a la nueva normativa y solicitar la rectificación de todas las autoliquidaciones presentadas para cubrirse las espaldas.

El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos presentados por el PP y Vox contra la reforma del impuesto de la plusvalía municipal, en los que ambas formaciones cuestionan el decreto ley aprobado por el Gobierno de coalición y que fue convalidado por el Congreso el pas

El impulso de la compraventa de viviendas en 2021 ha sido uno de los factores que ha marcado la reducción del stock de casas usadas en el mercado de un 7% a cierre de año, frente al último trimestre de 2019, según los datos de idealista. Si seguimos con la comparativa prepandemia, en la ciudad de Madrid, el descenso de la oferta disponible alcanza el 17%, mientras que en Barcelona se queda en el 5%. Además, la caída del stock nacional de casas durante el último año fue del 2%.

El Tribunal Supremo tiene otro asunto entre manos relacionado con impuestos sobre la vivienda.

La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada “in extremis” por el Ministerio de Hacienda el pasado mes de noviembre trae una desagradable sorpresa para los contribuyentes. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que es comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar por la diferencia. Pero el contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir perdiendo.

La venta de viviendas en España marca máximos desde el boom inmobiliario. Según los datos del INE, en diciembre se inscribieron 48.119 transacciones de inmuebles, lo que eleva el montante total del año a 565.523 operaciones. Es la cifra más elevada desde 2007 y ha registrado el mayor repunte anual de la serie histórica, tras crecer casi un 35% interanual. Durante 2021, la obra nueva supuso el 20% del mercado, mientras que la segunda mano batió récord con más de 450.000 ventas.