El precio de la vivienda a la vuelta del verano: dónde subirá y los lugares más caros

Aunque el verano es una época de transición, los expertos sitúan al otoño de 2022 como complicado con subidas de precios de productos y servicios en general. ¿Qué pasará con el precio de las viviendas en la segunda mitad de año? ¿Seguirán subiendo o bajarán según el tipo de inmueble?

Los factores que debemos tener en cuenta

El experto inmobiliario, Eduardo Molet, ve diversos factores y circunstancias en el entorno del mercado inmobiliario que pueden afectar a demanda y precios, “lo que hace imposible dar una previsión con cierto rigor. La incertidumbre es política y económica. El sector inmobiliario como refugio ha funcionado con tipos de interés bajos, y ahora con la subida de las hipotecas tenemos otra incertidumbre más”. Además, opina que está subiendo el miedo a una fuerte recesión en otoño, lo que supone inmovilizar el dinero en el banco.

El precio de las viviendas de hoy a final de año vendrá marcado por tres factores importantes, según apunta Carles de la Iglesia, socio de Revel. Son el desenlace de la guerra en Ucrania y la crisis energética. “Ya hemos visto incrementos de dos dígitos en la energía, hecho que afecta a los hogares directa e indirectamente a través del incremento generalizado de precios. No obstante, aún no podemos calibrar el recorrido que tendrá esta tendencia y buena parte de ello dependerá de la rapidez del desenlace del conflicto en el oeste de Rusia y de las acciones que la antigua República Soviética tome a nivel energético con relación a los países centroeuropeos, especialmente Alemania”.

Además, apunta que el Banco Central Europeo, con su política histórica de contención de la inflación, frente a una Reserva Federal Americana más expansiva, prevé incrementos notables en los tipos de interés de referencia y la reducción del volumen de crédito a la banca. “Hecho que hace prever una reducción de las operaciones hipotecarias, endurecimiento de las condiciones y por ende un descenso en la demanda de vivienda”.

Tales factores ayudarán a la ralentización del ciclo inmobiliario que se ha visto revitalizado tras la pandemia y que probablemente sufra de manera moderada el contexto de reducción de poder adquisitivo de las familias y la reducción del crédito.

No obstante, desde Revel no creen en las malas noticias, sino en los cambios y ciclos que todo mercado padece y piensan que hay muchos factores que diferencian este momento del vivido en 2008. “Por un lado, el endeudamiento de las familias está en mínimos históricos, la calidad del crédito otorgado por los bancos está muy por encima de los criterios de solvencia y endeudamiento del periodo 2002-2008, y finalmente, los fondos y capital inversor, ve en el sector inmobiliario una buena opción de inversión frente a los mercados financieros cambiantes y más volátiles que el real estate”.

Para Toni Expósito, Ceo de Comprarcasa, es evidente que la subida en los tipos de interés, tanto para las hipotecas variables como para las fijas, dejará fuera a una parte de los compradores, que o bien se tendrán que decantar por el alquiler o por la adquisición de viviendas de menor importe.

También añade como factor en el precio de la vivienda, el encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez de suministros, que lleva a reducir el stock de vivienda nueva disponible. “Este freno en la oferta y el encarecimiento de materiales provocan que la subida de precios se dé sobre todo en la obra nueva”.

Mientras que establece que la oferta de vivienda en venta es menor a la demanda. Por tanto, al igual que ocurre en cualquier sector, este desajuste entre oferta y demanda lleva a subidas de precios. “El sector inmobiliario se ha convertido en un valor refugio y es considerado un atractivo de inversión segura. Tradicionalmente, siempre ha sido así, pero ahora más que nunca, principalmente por la situación de incertidumbre económica a raíz de la pandemia, el contexto de incertidumbre global y por el ahorro familiar embalsado”.

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¿Seguirán subiendo los precios?

Molet no ve una reducción de precios a corto plazo. “Las tendencias en los precios en el mercado inmobiliario son suaves y se mantienen en el tiempo”. Desde Comprarcasa también ven un aumento del precio de las viviendas en la segunda mitad de año, “seguramente sí porque estamos en contexto inflacionista, de incertidumbre, de tensión en el marco político-económico global y por los factores que comentaba anteriormente”.

Casi 9 de cada 10 agentes inmobiliarios prevén que los precios se mantendrán estables o con un ligero aumento, de entre un 5-10% a corto-medio plazo, según datos de la XI edición del Barómetro Inmobiliario - ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ elaborado por el UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) y SIRA.

“Para aquellos compradores que necesitan financiación, que suele ser la mitad de las operaciones de compraventa, hacer una estimación muy concreta es complicado porque el indicador del Euribor cambia diariamente. Aunque es cierto que lo hemos visto subir un punto en menos de seis meses y hasta final de año podría situarse entre el 1,25%-1,75%”.

Carles de la Iglesia, socio de Revel, no acaba de afirmar este aumento de precios, especifica que todo dependerá de la profundidad del cambio de tendencia en el ciclo económico, del nivel de escalada del tipo de interés y de la incertidumbre generada por la guerra en Ucrania y las consecuencias que de ella se deriven. “Varios estudios sitúan a España en la cola del sobrecalentamiento inmobiliario de modo que la posibilidad de corrección en el precio es baja o muy baja”.

Piensa así en un entorno máximo de recesión de 3 o 4 trimestres y “estamos en un mercado inmobiliario, en España, a nivel general, carente de oferta y tensionado por la demanda interna e internacional”.

En qué zonas subirán más los precios de las viviendas

Desde Revel apuntan a que las subidas de precio, si se ven, se producirán en el segmento del lujo y en las zonas consolidadas de grandes ciudades, así como en áreas exclusivas orientadas a la segunda residencia y al turismo internacional.

Expósito avanza que el mercado inmobiliario tiene dos velocidades y los precios subirán en las zonas que tradicionalmente tienen más demanda, las ciudades prime y grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona; seguidas de la provincia de Guipúzcoa o las islas Baleares. “También podemos ver repuntes en Málaga, en la Costa del Sol, además de en Valencia, Sevilla y Zaragoza”.

Sin embargo, destaca que aun en las zonas más prime, las subidas no serán igual en el caso de las viviendas más demandadas, con zonas al aire libre, etc., que en el caso de los “patitos feos”, aquellas viviendas cuya venta puede resultar muy difícil debido a que sus características no las hacen atractivas para el público general. “Por ejemplo, las casas con techos bajos, con una mala distribución en la que los largos pasillos ocupan todos los m2, o con una ubicación lejos de las redes de transporte...”.

Para Revel, las reducciones de precios de viviendas se verán, si se producen, en áreas donde la eventual desaceleración económica impacte sobre las familias obligando a vender activos de aquellas que no puedan acometer el pago de la hipoteca. Desde Revel, trabajan en un escenario de moderación del incremento de precios, estabilización en algún caso y, sobre todo, análisis de la situación trimestre a trimestre.