Las renegociaciones de las hipotecas se disparan en 2023 y superan los 4.300 millones

Las renegociaciones hipotecarias aumentaron un 166% entre enero y noviembre de 2023, frente al mismo periodo de 2022, al sumar 4.327 millones de euros del volumen de nuevas operaciones hipotecarias, según los datos publicados por el Banco de España y que recoge la Asociación Hipotecaria Española en su boletín correspondiente al tercer trimestre.

La asociación señala que, dentro de la atonía que está registrando el mercado hipotecario, destaca el "creciente aumento" de las renegociaciones de préstamos. Así, por un lado, la actividad de nuevos préstamos constituidos sobre viviendas ha experimentado una caída del 20%, mientras que las renegociaciones se han "casi triplicado".

De esta forma, en los 11 primeros meses de 2023, las renegociaciones representan el 8,5% de las nuevas operaciones, frente al 3% que representaban en los dos años anteriores. Esta proporción se ha elevado en noviembre, cuando las renegociaciones representaron el 11,1% del total.

De hecho, solo en el undécimo mes se registraron 558 millones de euros en renegociaciones, un 34,7% más que en octubre y un 52% más que en el mismo mes de 2022. Es el dato más alto desde junio de 2020, en plena pandemia del covid-19.

Según recuerda Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), "desde finales del año 2022 venimos asistiendo a un incremento en el número de operaciones renegociadas debido a que la coyuntura de tipos de interés al alza, por un lado, y la eliminación temporal de las comisiones en los préstamos variables y en los que cambian de modalidad de variable a fijo, por otro lado, ha favorecido el cambio en las condiciones de la hipoteca, fundamentalmente de variable a fijo".

El estudio insiste en que el fenómeno de las renegociaciones viene respaldado por dichos factores y ve fundamental "las medidas que se establecen en el Real Decreto-Ley 19/2022, que reducen o incluso anulan los costes de compensación asociados a este tipo de modificaciones de las condiciones contractuales", explica la AHE. El Gobierno ha prorrogado estas medidas en 2024 y también ha especificado que la gratuidad de los cambios se aplica también al convertir una hipoteca variable en una mixta. 

Evolución de las hipotecas por tipo de interés

Entre otros datos, el boletín destaca la evolución de las hipotecas por tipo de interés, ya sean fijas, variables o mixtas. En este sentido, la AHE pone de manifiesto la tendencia creciente que mantiene, desde mediados de 2022, la contratación de hipotecas mixtas, aquellas donde se ofrece un tipo fijo durante un periodo superior al año e inferior a los 10 años, y posteriormente un tipo variable.

En particular, la AHE resalta el incremento registrado en las originaciones que establecen un tipo fijo inicial entre cinco y 10 años, que han pasado en apenas un año y medio de suponer el 4% de las operaciones a anotarse una cuota del 17%. 

Así, esta categoría, junto con la que integra una tasa fija inicial hasta cinco años, concentraba más del 40% de las nuevas contrataciones hasta noviembre de 2023.

Por su parte, la otra modalidad que reúne un volumen de operaciones "sustantivo" son las hipotecas fijas, que suponen el 43% de los nuevos préstamos para adquisición de vivienda. Sin embargo, la AHE indica que esta modalidad ha reducido su cuota "de forma considerable" desde junio de 2022, cuando los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) estaban todavía en niveles reducidos, puesto que esta modalidad suponía el 67% de las nuevas originaciones.

Por último, la asociación explica que el proceso de normalización monetaria ha dado continuidad a la dinámica que ya se venía produciendo en los préstamos variables, es decir, "aquellos en los que el tipo permanece fijo como mucho un año, siendo que apenas un 16% se suscribió bajo esta modalidad" en noviembre de 2023.

Sin embargo, destaca que esta categoría, muy popular en el mercado hipotecario español antes de la crisis inmobiliaria, "sigue teniendo un peso relevante en la cartera del orden del 55% del saldo vivo".

Prevé una mejora de la demanda hipotecaria

Lo que también espera la AHE es una reactivación de la demanda hipotecaria a medida que vaya avanzando el año y se materialicen las bajadas de tipos y mejore la oferta de préstamos.

Según explicaba en un informe publicado a principios de año, "Con independencia de que la coyuntura actual exija todavía ciertas dosis de prudencia, siendo necesario mantener una monitorización estrecha de la inflación, lo natural sería que a lo largo de este año asistiéramos a una mejora en la evolución de la demanda residencial en la medida en que los factores que ahora han contribuido a la caída de la actividad y han incorporado elementos de incertidumbre al mercado (como las presiones inflacionistas y los elevados tipos de interés) dejen de mostrar riesgos al alza".

De esta forma, "cabe esperar que la hipoteca cobre de nuevo el protagonismo como el principal recurso de las economías domésticas para poder acceder a la vivienda. La oferta crediticia mejorará en la medida en que el horizonte sea más nítido y esto actuará de catalizador sobre la demanda. En valores absolutos los volúmenes de actividad mantendrán un patrón similar al de los últimos ejercicios, pero en términos relativos como compara con un ejercicio de caída de actividad esperamos que arroje tasas positivas", detalla el documento. 

En cuanto a la morosidad, la asociación ve posible que se vea deteriorada "porque todavía hay una parte de la cartera que tiene pendiente su revisión conforme al aumento más reciente de los tipos de interés. Es decir, no se ha trasladado íntegramente la subida de los tipos de interés (cuando el euríbor ha escaldado por encima del 4% durante la segunda mitad de 2023) porque el mecanismo de indización actúa con cierto retraso. Este motivo puede hacer crecer la dudosidad algo más de lo observado recientemente. Pero, en términos estructurales, no tendrá tanta importancia porque las entidades van a continuar con su operativa de gestión de cobro y venta de carteras, y porque perderemos menos saldo y eso generará un impacto positivo en la ratio por efecto del denominador. Además, la estabilización de los tipos de interés al calor de la caída registrada por el euríbor desde noviembre tendrá un efecto positivo en este indicador", concluye la Asociación Hipotecaria Española.