Estos son los proyectos inmobiliarios que más financia la banca

Tras la gran crisis económica, la banca ha optado en los últimos años por la prudencia a la hora de financiar los proyectos inmobiliarios. Según el 'Barómetro de la Financiación Inmobiliaria 2025' elaborado por la ‘boutique’ financiera Castling, las entidades están concentrando sus créditos en nuevas promociones situadas en ubicaciones ‘prime’, mientras limitan el apoyo a proyectos menos rentables, pero con mayor impacto social, como rehabilitaciones, 'build to sell' o iniciativas ‘value add’. 

El estudio, basado en encuestas a directivos de compañías con más de 50 millones de euros en activos, revela que la mayoría de promotores depende aún de uno o dos bancos, lo que aumenta su vulnerabilidad. Además, el 62,5% asegura que las entidades les exigen garantías adicionales y el 37,5% considera insuficientes los periodos de carencia.

“Con la crisis de vivienda que tenemos, resulta que los bancos se han vuelto ultraconservadores. Sólo financian lo ‘seguro’: promociones nuevas en ubicaciones prime. Todo lo demás (rehabilitar edificios antiguos, convertir oficinas en viviendas) se encuentra con un muro”, advierte Paco Moral, socio de Castling. La situación actual, en su opinión, está contribuyendo a acentuar la crisis habitacional, a pesar de que la banca española no es la causa principal de los problemas de desequilibrio entre oferta y demanda que arrastra el mercado.

Cinco grandes actores dominan el mapa

El reparto del crédito promotor se concentra en cinco entidades: Santander, BBVA y Sabadell controlan los proyectos prime con operadores de primer nivel; CaixaBank se especializa en operaciones 'build to sell' con promotores medianos; e Ibercaja ocupa el nicho de cooperativas y pequeños promotores, especialmente en Aragón y Madrid.

Este sesgo hacia las promociones de lujo, señala el informe, deja fuera a la España vaciada, a los barrios periféricos y a la clase media urbana, donde la necesidad de vivienda es más acuciante.

Alternativas y soluciones

Castling recomienda a los promotores diversificar sus fuentes de financiación trabajando con un núcleo estable de varias entidades y combinando crédito bancario con vías alternativas como fondos de inversión, 'family offices' o plataformas de 'crowdfunding'.

En el caso de proyectos 'value add', sugieren estructurar operaciones mixtas con tramos bancarios y capital privado; para promociones residenciales, reforzar la due diligence comercial y establecer coinversiones con inversores privados; y, para proyectos 'core' sin ocupante asegurado, vincular la financiación a hitos de ocupación progresiva.