A finales del pasado mes de julio el Gobierno aprobó el proyecto de ley que modifica la Ley reguladora de las Haciendas Locales para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda en pérdidas. La piedra angular de la nueva ley es la forma de determinar si ha habido o no incremento del valor del terreno. Así, en el caso de la venta de una casa, la escritura de la compraventa será la que establezca si se ha transmitido en pérdidas o no.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala a continuación las cinco novedades que se avecinan con la nueva ley:
1. Las transmisiones en pérdidas dejan de estar sujetas al impuesto:
La principal novedad es ésta. Se añade un nuevo supuesto que es la exención del pago del impuesto, que afectará a las transmisiones de terrenos respecto de las que el contribuyente acredite que el valor del terreno no se ha incrementado, por comparación entre el valor de transmisión y adquisición del terreno.
Cuando esto ocurra, el contribuyente deberá declarar esta transmisión no sujeta, aportando la prueba que acredite la inexistencia de incremento de valor.
Pero ¿qué prueba debe aportar el contribuyente? ¿Qué valores de transmisión y adquisición hay que tener en cuenta?
2. Novedades en la forma de saber si ha existido incremento de valor del terreno o no:
Los valores de transmisión y adquisición a tener en cuenta serán, en las transmisiones onerosas, los efectivamente pagados y que consten en las escrituras. Ello, salvo que dichos valores hubieran sido objeto de una comprobación de valores y de la misma haya resultado una valoración superior. Así, en la venta de una casa, el valor de referencia es el precio que figure en la escritura de compraventa del inmueble.
Si la transmisión es gratuita (herencias y donaciones), se tendrán en cuenta los valores de adquisición y transmisión declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que serán habitualmente los consignados en la escritura pública de herencia o donación. Como en el caso anterior, si dichos valores han sido objeto de comprobación y el resultado de ésta es superior al declarado, se tendrá en cuenta la valoración administrativa.
En definitiva, se da prioridad a los valores consignados en las escrituras públicas, salvo que hayan sido objeto de una comprobación de valores y el resultado de ésta arroje un valor superior. Interesa, por tanto, más que nunca, recurrir cualquier comprobación de valores que se notifique, ya que en caso contrario, el Ayuntamiento podrá utilizar los valores revisados, para exigir al contribuyente el pago de la plusvalía municipal.
3. Modificación de los coeficientes de incremento:
Además, se modifican los coeficientes que se aplicaban sobre el valor catastral de los terrenos, en función del número de años en que se hubiera generado el incremento de valor del terreno.
Si antes se calculaban por períodos de lustros, ahora el cómputo es anual, hasta un máximo de 20 años. Por otro lado, se gravan las transmisiones realizadas antes de que transcurra un año desde que se adquirió el terreno, que antes no estaban sometidas a tributación.
4. Eficacia retroactiva de la reforma:
El proyecto de Ley prevé que la entrada en vigor de la Ley, una vez se apruebe, será el día siguiente a la publicación en el BOE. Sin embargo, algunas de las medidas previstas tendrán eficacia anterior (retroactiva) a la fecha de entrada en vigor.
Es el caso del nuevo supuesto de no sujeción del impuesto, en caso de transmisiones en las que se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno (apartados 1 y 2 anteriores).
La fecha de efectos de esta medida será la del 15-6-2017, que es la de publicación en el BOE de la sentencia del 11-5-2017 del Tribunal Constitucional. Por tanto, a partir de la referida fecha de 15-6-2017, se considerarán no sujetas al impuesto todas las transmisiones de terrenos en las que no ha existido incremento de valor y se acredite dicha circunstancia en la forma indicada en el apartado 2 anterior.
5. La reforma global del impuesto que se anuncia...
Salcedo indica, por último, que el Proyecto de Ley conocido en julio es sólo el principio de una reforma a gran escala de este impuesto. Y es que la Comisión de Expertos para la revisión del sistema de financiación local ya ha entregado al Gobierno un informe en el que se propone una revisión profunda del impuesto de plusvalía municipal.
En dicho informe se plantea un nuevo impuesto, que sustituiría al actual y que gravaría el incremento del valor de todos los terrenos (no sólo los urbanos) experimentado en el momento de su transmisión.
La base imponible ya no se calcularía aplicando coeficientes de incremento, sino calculando el incremento realmente obtenido por comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición. Para evitar la doble imposición, se permitiría a los contribuyentes deducir el impuesto pagado de la base imponible de los otros impuestos que graven igualmente las plusvalías (IRPF, por ejemplo).
“Es sólo un boceto de lo que puede ser el futuro impuesto de plusvalía municipal. Veremos si finalmente dicho nuevo impuesto ve la luz, y la forma en que finalmente es redactado”, señala Salcedo.
Cómo ganar un juicio contra la plusvalía municipal cuando se vende una casa en pérdidas
Muchos de los inmuebles adquiridos en la época de la burbuja inmobiliaria, cuando los precios estaban disparados, se están vendiendo actualmente por debajo del precio de su adquisición. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, señala que es esencial estudiar caso por caso, investigar el valor catastral del año de adquisición, del año de transmisión, de las ponencias de valores, así como las estadísticas oficiales de precios para poder justificar el desfase entre el valor c
Dos casos sangrantes en los que todavía se cobra la plusvalía municipal de manera injusta
El impuesto de plusvalía municipal ha sido declarado inconstitucional cuando la vivienda se vende en pérdidas. Sin embargo, aún hay otros dos casos que para muchos expertos son también flagrantes por resultar confiscatorios e injustos. ¿Qué pasa si un contribuyente vende su casa y obtiene una mínima ganancia pero que, en relación con la deuda tributaria, es insignificante? o ¿qué ocurre cuando se obtiene una plusvalía pero es inferior al incremento resultante tras aplicar la fórmula
Puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda aunque no la incluyeras en la Renta
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) cambia las reglas del juego para miles de contribuyentes que venden su vivienda habitual. A partir de ahora, la exención por reinversión en vivienda no se considerará una opción tributaria, sino un derecho que puede ejercerse incluso tras haber presentado la declaración de la Renta, siempre que se cumplan los requisitos legales.
¿Incluir a un hijo como cotitular de una cuenta es una donación?
La pregunta es más común de lo que parece y tiene importantes implicaciones fiscales y legales. Muchas familias optan por compartir cuentas bancarias para facilitar la gestión del dinero, pero no siempre son conscientes de que esta decisión puede levantar sospechas ante Hacienda. Aunque añadir a un hijo como cotitular no implica automáticamente una donación, hay circunstancias en las que la Agencia Tributaria podría interpretar lo contrario. En este artículo te explicamos qué dice exac
La deducción de hasta 340 euros para trabajadores con bajos ingresos ya es oficial
La nueva deducción en el IRPF para trabajadores con bajos ingresos ya es oficial y se aplicará en la declaración de la renta de 2025. Publicada en el BOE, la medida busca evitar que quienes cobran el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) tengan que pagar por primera vez a Hacienda como consecuencia de la reciente subida salarial. La deducción, de hasta 340 euros, beneficiará a quienes ganen menos de 18.276 euros brutos al año y cumplan ciertos requisitos de renta.
IRPF: ¿se puede aplicar la reducción por vivienda habitual alquilando habitaciones?
Alquilar una vivienda por habitaciones se ha convertido en una solución recurrente para propietarios que buscan rentabilizar su inmueble en zonas donde la demanda se dispara, pero surge una duda muy habitual: ¿este tipo de arrendamientos tiene beneficios fiscales en el IRPF? Según la Dirección General de Tributos (DGT), el alquiler por habitaciones no impide aplicar la reducción del IRPF prevista para arrendamientos de vivienda habitual. Eso sí, hay que cumplir una serie de condiciones, co
No aceptar ni renunciar a una herencia puede obligarte a pagar el Impuesto de Sucesiones
Quedarse en silencio ante una herencia —sin aceptar ni renunciar— no es una vía para esquivar el pago del Impuesto de Sucesiones. Así lo ha establecido el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) en una sentencia que resuelve una cuestión clave y despeja dudas sobre los efectos jurídicos de las herencias “no gestionadas”. La resolución, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo en Málaga, respalda el criterio mantenido por la Agencia Tributaria de Andalucía. E
13 Comentarios:
Hola, a ver si alguien me puede ayudar... Realice una compraventa a finales de abril y me han facilitado el cálculo de la plusvalía a principios de agosto. Cuento con plazo hasta el de octubre para su pago. Cuál es la mejor forma de proceder? Entiendo que no tengo problemas para apoyarme en esta nueva reforma. Gracias!
Buenos días: El día 14 de Junio escrituré la venta de un inmueble con pérdida de su valor de compra, según veo la nueva ley cuando se apruebe entrará en vigor con fecha 15 de Junio, mi pregunta es que si por un día no se me aplicará esta Ley?. Gracias y un saludo.
Cuando reformen ese impuesto, confío en que se imponga la cordura y que se calcule en función de precios reales de compra y de venta, asignando al terreno un % del valor total del inmueble y no en base a valores catastrales que, al menos en mi caso, se alejan muchísimo de la realidad, perjudicando gravemente a unos y tal vez beneficiando a otros. En lo que a mí me afecta, las valoraciones catastrales realizadas en 2011 en Madrid fueron totalmente irreales y como consecuencia y desde entonces pago impuestos municipales muy excesivos en relación con el valor real actual de los inmuebles. Confío en que más pronto que tarde arreglen esta situación, que tanto daño nos hace a muchos y lo hagan de un modo realista y ecuánime, para que los ciudadanos de a pie, que siempre somos los más perjudicados, especialmente en el momento de la venta, no quedemos condenados a enfrentarnos al ayuntamiento en un juicio para tratar de defendernos de unos impuestos desproporcionados.
Buenos días. Para el cálculo de venta con ganancias o pérdidas, ¿se tendrán en cuenta los impuestos satisfechos en las operaciones, tales como el IVA?
Es decir: (compra + IVA + otros gastos) - ( venta + otros gastos) = ganancia o pérdida. .???
¡¡VAYA "ABOGADO" IRRESPONSABLE!!!
Estamos hablando de un proyecto de Ley que todavía no ha seguido el camino parlamentario hasta aprobarse con la redacción definitiva!!
Cómo se atreve este "abogado" a sacar conclusiones de un proyecto de Ley!!
Qué irresponsabilidad la de hablar de un proyecto
Qué ganas de alarmar a los conciudadanos.
La última modificación del Texto Refundido de la Ley de las Haciendas Locales tiene fecha de 28 de junio de 2017.
He trabajado como Oficial de Primera en Gestoría Administrativa y en Bufete de Abogados (Asesoría Jurídica de laCaixa), y mis maestros me enseñaron prudencia, nunca hablar de lo que no está escrito, nunca especular de lo que no aparece escrito y publicado en el BOE.
Nos parece una irresponsabilidad hacer conclusiones de un proyecto de Ley.
Animo a los particulares que busquen un abogado formado, serio y profesional, muy lejos de este "aticojuridico" que busca más el artículo en prensa.
Vaya irresponsabilidad!!
Hola, en agosto he vendido 1casa que compré en 2007. Me giraron 1 paralela casi 4 años después de la compra y tuve que pagar ITP por el valor que ellos estimaban para la casa además de intereses de demora. Al comprar, se dividió la casa en 2, con escritura de división horizontal, separación de contadores etc, todo esto tuvo gastos pero no quisieron tenerlo en cuenta y exigieron impuestos por lo que ellos consideraban que la valía la casa "ya independizada". Aparte, el valor catastral del suelo estaba mal calculado para mi parte de casa y ha pasado de 30.000 en 2007 a 21.000 en 2017. En agosto la he vendido por 1valor inferior al que ellos estimaron con su paralela y tengo hasta el 19 septiembre para pagar la plusvalía, que por supuesto todavía exigen. Prefiero no pagar y esperar la ley, que creo que me avalará, al vender por menos de lo que estimaron en su momento y tener un VC también inferior. Pagar y luego reclamar será más trabajo, arriesgo mucho así?
Hola, me gustaría aclarar una duda: Para determinar el precio de adquisición al precio de compra se le suman los gastos (impuestos, notario, gestoría, registro, etc) ó sólo es el precio pagado.
Y en el caso del precio de venta se le pueden restar los mismos gastos?
Espero vuestra ayuda. Gracias. Saludos.
Buenos días, en mayo falleció un tío mio dejándome en herencia una vivienda. Acabo de firmar las escrituras nuevas donde pone que tiene un valor de 83000€ y las anteriores son de 2007 en las que tiene un valor de 105000€. Entiendo que si el valor a bajado no tendría que pagar plusvalía municipal? Gracias.
Así es David, el problema es que en principio, si se mantiene el texto del Proyecto de Ley, la nueva normativa no le será aplicable a su transmisión, ya que prevé una fecha de efectos desde el 15 de junio. Mi consejo es que solicite la devolución de lo pagado, pero parece que tendrá que basarse en la jurisprudencia existente y en la sentencia del TC de 11-5-2017, más que en la nueva Ley.
Saludos,
José María Salcedo - Ático Jurídico
Hola, una pregunta respecto al cambio de legislación: es normal que estén tardando tantísimo tantísimo tiempo (ya va para 6 meses desde que salió Montoro diciendo que inmediatamente se iba a modificar la forma y las condiciones de cobrar la plusvalía, y cuando le preguntaron cuando, dijo que igual ese mismo mes, y eso, han pasado casi 6) en informar oficialmente del cambio de procedimiento referente al cobro de plusvalías? No hay nada de información prácticamente. En algún sitio he leído que ha salido el anteproyecto de ley, pero solo lo he visto en una o dos webs, no concretan ni hablan en profundidad y en definitiva no se sabe nada de CUANDO el cambio de legislación, la modificación etc, sea oficial para poder así pararles los pies a los ayuntamientos que aprovechan la coyuntura para seguir exigiendo.......... No me parece normal que por un lado dijese que se cambiaría enseguida, y por otro pase medio año y no suceda nada ni se hable más de ello.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta