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Dime cómo alquilas tu casa a los turistas y te diré cómo tienes que declararlo a Hacienda

Todos estamos a vueltas con los alquileres vacacionales... por diferentes motivos. Las autonomías y los ayuntamientos porque quieren encontrar la fórmula perfecta para controlar un mercado al alza; el sector hotelero, porque le acusa de competencia desleal; los vecinos, por el trasiego constante en los edificios; y los propietarios y las empresas que intervienen en el negocio, por los requisitos y exigencias fiscales que deben cumplir.

En los últimos tiempos, Hacienda está vigilando con lupa todo lo que tiene que ver con el alquiler: primero fueron los arrendamientos en negro y ahora está vigilando muy de cerca los alquileres vacacionales. Si hace dos semanas la Agencia Tributaria desvelaba un nuevo modelo de declaración que deben presentar las personas y empresas intermediarias, ahora ha resumido en un documento la maraña de impuestos que se deben pagar al respecto, aprovechando que estamos en las últimas semanas de la Campaña de la Renta 2017.

Que si el IRPF, el IVA, el Impuesto de Actividades Económicas, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales... No todos afectan a cualquier alquiler, sino que podemos diferenciar varios casos concretos. Resumimos de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico cómo hay que tributar en cada uno de ellos, aunque antes de empezar a ver los diferentes escenarios hay que tener en cuenta estas consideraciones generales:

- Para Hacienda, el alquiler turístico es en el que se produce “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad, según establece el artículo 5.e de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos”.

- No siempre se paga el Impuesto de Actividades Económicas (IAE). A pesar de que aparece en la documentación del fisco, están exentos de darse de alta y por supuesto de pagarlo los particulares y empresas que tengan unos ingresos inferiores al millón de euros.

- El propietario no se puede aplicar la desgravación por alquiler: la reducción del 60% en el IRPF (o del 100% para los contratos anteriores al 1 de enero de 2015) está limitada a los arrendamientos permanentes; es decir, que sean la vivienda habitual del inquilino. En algunos casos, sin embargo, sí hay posibilidad de deducirse algunos gastos como el agua o la luz.

- Toca el IVA o el ITP: uno de los dos impuestos se tendrá que pagar.

Caso 1: alquiler y servicios adicionales

En este caso se encuentran personas y empresas que ofrecen, además del alquiler de la vivienda propiamente dicho, servicios complementarios “propios de la industria hotelera”, según Hacienda, que pone como ejemplos el servicio de recepción, la limpieza periódica de la casa, el servicio de lavandería o la custodia de las maletas. Estos son los impuestos:

IAE: el Impuesto de Actividades Económicas solo entra en juego cuando el propietario tiene unos ingresos derivados de la actividad que superan el millón de euros.

IRPF: las rentas percibidas por los particulares que se encuentren en este caso tributan como “rendimientos de actividad económica”, y se integran en la base imponible del contribuyente, lo que significa que tributan a escala.

IVA: tanto las empresas como los particulares están sujetos al IVA por el mero hecho de que se considera empresario por ser arrendador. Ahora bien, una cosa es estar sujeto y otra bien diferente es tener que declarar este impuesto: se puede estar exento o no. Y en este último caso es necesario presentar y declarar el IVA. ¿Y cuánto se paga? Según explica la Agencia Tributaria,“deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero”.

ITP: este caso está exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tener que pagar ese 10% de IVA.

Documentación informativa: las empresas que intermedien en el alquiler turístico tendrán que presentar el ‘Modelo 179’ que ha publicado recientemente la Agencia Tributaria. En esta declaración, que en enero de 2019 se presentará la correspondiente a todo el ejercicio 2018 y que a partir de entonces tendrá una periodicidad trimestral, deberán proporcionarse datos como la identificación del titular de la vivienda, el número de días en el que la casa se ha usado con fines turísticos o el importe percibido.[Consulta aquí más información]

Caso 2: solo alquiler

En este escenario no se incluye servicio alguno similar a los propios de la industria hotelera, por lo que estamos hablando de un alquiler puro y duro. Aquí debemos incluir también uno de los casos de alquiler más frecuente: cuando que el propietario encarga el arrendamiento a una persona física o una empresa. Y estos son los impuestos:

IAE: como decíamos en el caso anterior, el Impuesto de Actividades Económicas solo entra en juego cuando la persona o la empresa tiene unos ingresos derivados de la actividad que superan el millón de euros. Por tanto, solo es necesario darse de alta y tributar por él al traspasar dicha barrera.

IRPF: las rentas percibidas por los particulares que se encuentren en este caso tributan como “rendimientos de capital inmobiliario". Esto es lo que dice Hacienda al respecto: “los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles”.

Y es que no podemos olvidar que, aunque el dueño no puede aplicarse la reducción del 60% por el alquiler de la vivienda (o del 100% para los contratos anteriores al 1 de enero de 2015), sí que puede deducirse parte de los gastos de luz, agua, el IBI, la cuota de la comunidad..., correspondientes al periodo en el que la casa ha estado arrendada. Y ello, aunque la vivienda no esté siempre alquilada.

Igual que en el caso anterior, los rendimientos de capital inmobiliario se integran en la base imponible del contribuyente, lo que significa que tributan a escala.

IVA: a pesar de que el hecho de alquilar una vivienda ya convierte al propietario en empresario a efectos de IVA, en este caso está exento de tributar.

ITP: en este caso entra en juego el ITP, tanto si el dueño es un particular como si es una sociedad. ¿Y cuánto se paga? La respuesta es que “la cuota tributaria de los arrendamientos se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la comunidad autónoma” en la que se encuentre la vivienda.[Consulta aquí más información sobre el ITP del alquiler]

Si la región no ha aprobado una tarifa concreta, Hacienda recuerda que se aplicará la siguiente escala:


Documentación informativa: esto funciona igual que en el caso anterior. Los que intermedien en el alquiler turístico tendrán que presentar el ‘Modelo 179’,con los mismos requisitos, en los mismos plazos y de idéntica manera como veíamos en los alquileres que llevan aparejados servicios complementarios.