Exención por reinversión en una vivienda: qué pasa si compras una nueva casa con hipoteca

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida. Pero la duda surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva casa con hipoteca.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 a 200.000 euros), del 27% (de 200.000 a 300.000 euros), y del 28% (de 300.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.

En concreto, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, que es el que regula este beneficio fiscal, exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade el Reglamento del impuesto que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Entonces, ¿qué pasa cuando el contribuyente financia total o parcialmente la compra de la nueva vivienda mediante una hipoteca?

José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, asegura que en este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido. Y no solo en el plazo de dos años antes comentado, sino durante todo el período de amortización del préstamo.

El artículo 41 del Reglamento del IRPF permite la reinversión en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Además, este artículo establece que “…se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.”

Sin embargo, el socio de Salcedo Tax Litigation recuerda que el criterio de Hacienda siempre ha sido el de que, aunque la normativa del IRPF permitiera que la reinversión se realizara “a plazos”, debía de respetarse siempre el límite máximo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda.

Esto significaba que en el caso de aquel contribuyente que haya comprado una nueva vivienda financiando el 100% la operación, entonces sólo se consideraban reinvertidos aquellos importes destinados al pago de las cuotas del préstamo en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda.

Estamos, afortunadamente, ante un criterio superado. Y es que el Tribunal Supremo, en sentencia de 1-10-2020 (recurso 1056/2019), ha fijado como nueva doctrina que "Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble."

En opinión de José María Salcedo, "Estamos ante una sentencia muy importante que deben tener en cuenta todos aquellos que hayan pensado reinvertir en vivienda, utilizando financiación ajena. Y es que el fallo del Supremo les permite beneficiarse plenamente de la exención del IRPF, considerando reinvertido todo el importe del préstamo, aunque éste las cuotas del mismo se abonen al banco durante muchos años".

La sentencia beneficia igualmente a aquellos contribuyentes que en su día solo declararon exenta parte de la ganancia. Y ello, al haber considerado como “reinvertidas”, únicamente, las cuotas del préstamo satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda.

Pues bien, con esta sentencia, estos contribuyentes podrían ahora solicitar la devolución de ingresos indebidos, para que se considere que en realidad reinvirtieron todos los importes destinados a la compra de la nueva vivienda, aunque provinieran de financiación ajena. No obstante, ello será así siempre que no haya prescrito su derecho a solicitar la rectificación de la declaración de IRPF presentada en su día, por transcurso de más de cuatro años desde el último día que hubo para presentar tal declaración, zanja José María Salcedo. 

Indiferencia si el importe reinvertido es el mismo que el obtenido en la venta

Además, Salcedo recuerda que es indiferente que el importe reinvertido en la nueva vivienda habitual no sea el obtenido en la venta, tal y como declaró el TEAC en una resolución de septiembre de 2014.

“Así, cuando se compre la nueva vivienda antes de vender la anterior, las cantidades obtenidas en esta venta se considerará que sirven para reponer las rentas y ahorros personales que se emplearon para comprar la nueva vivienda”, señala Salcedo.

Y si se compra la nueva vivienda tras vender la anterior, en principio no hay problema para que las cantidades reinvertidas provengan de la financiación ajena, y no sean las obtenidas en la venta. El problema es el de plazo. Es imprescindible que la reinversión se haga en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior casa.