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En qué casos te librarás de pagar IRPF por vender una casa
GTRES

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Cuestión aparte es la tributación en el impuesto de plusvalía municipal, que se analiza al final de este artículo.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual (conocida como la exención por reinversión de la vivienda habitual) o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar.

Además, el Tribunal Supremo ha permitido aplicar la exención, aunque la nueva vivienda se adquiera mediante hipoteca.

De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 26% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros de ganancia, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros hasta 200.000 euros) y del 26% (más de 200.000 euros).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses. 

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.  

Sin embargo, José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha declarado que “Cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido.”

Es decir, el contribuyente tiene dos años para reinvertir en vivienda, pero no es necesario que, dentro de dicho plazo, adquiera jurídicamente el inmueble. No obstante, las obras sí que deben acabar en el plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, tal y como declaró el Supremo en sentencia de 23-7-2020.

En definitiva, es posible disfrutar la exención por reinversión en vivienda, siempre que el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda se materialice, dentro del plazo de dos años, en la adquisición de una nueva vivienda en construcción, y las obras concluyan en un plazo no superior a cuatro años desde que se inicia la inversión.

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (30 de junio para el IRPF de 2021). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva. 

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

En cuanto al impuesto de plusvalía municipal, hay que tener en cuenta la reciente declaración de inconstitucionalidad del impuesto, llevada a cabo mediante sentencia número 182/2021, de 26 de octubre, dictada por el Tribunal Constitucional. Y también la modificación del impuesto, llevada a cabo mediante Real Decreto-Ley 26/2021, con efectos desde el 10-11-2021.

Pues bien, desde Ático Jurídico recuerdan que todos aquellos que vendieron antes del 10-11-2021, y reclamaron la devolución de la plusvalía antes del 26-10-2021, recuperarán previsiblemente lo pagado.

Además, los que vendieron antes de dicha fecha, y aún no han recibido una liquidación del Ayuntamiento, o no han autoliquidado el impuesto, pueden librarse de pagar la plusvalía. Y ello, por haber declarado la Dirección General de Tributos que el impuesto es inexigible, si no se liquidó o autoliquidó antes de la entrada en vigor de la nueva normativa del impuesto. En estos casos, existiría la obligación de declarar o autoliquidar, pero no de pagar el impuesto.

Por otro lado, si lo contribuyentes vendieron antes del 10-11-2021, pero ya pagaron el impuesto, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación aquellos que pagaron el impuesto por esta vía. Y ello, porque, como recuerda José María Salcedo, hay un plazo de cuatro años para solicitar la rectificación y esperanzas de que, pese a la declaración de inconstitucionalidad, estos contribuyentes aún puedan recuperar lo pagado. Si recibieron una liquidación, y la recurrieron en el plazo, aunque fuera después del 26-10-2021, también tienen opciones de acabar recuperando lo pagado.

Por último, los contribuyentes que adquirieron a partir del 10-11-2021, y a los que se aplica la nueva normativa del impuesto (Real Decreto-Ley 26-2021) pueden librarse de pagar el impuesto si acreditan, por comparación de escrituras, que no han obtenido ganancia en la transmisión. Del mismo modo, tienen la opción de tributar por el incremento de valor realmente obtenido en la transmisión.

Por último, desde Ático Jurídico recomiendan que los contribuyentes que han transmitido su vivienda a partir del 10-11-2021, y han obtenido ganancias, lo aconsejable es que recurran preventivamente la liquidación que les remita el Ayuntamiento (o soliciten la rectificación de la autoliquidación). Ello, porque la nueva normativa de la plusvalía está siendo enjuiciada en el Tribunal Constitucional, por posible vulneración del principio de capacidad económica. En esta tesitura, es previsible que los contribuyente que hayan reclamado la devolución del impuesto antes de que se produzca una hipotética declaración de inconstitucionalidad, tendrán más posibilidades de recuperar lo pagado, concluye José María Salcedo.

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28 Comentarios:

promotorcanon
16 Mayo 2018, 11:15

Creo que el articulo esta incorrecto ( cosa grave para unos profesionales como idealista)
Tengo entendido que los dependientes severos y gran dependientes, tambien estan exentos de IRPF
Gracias!!

pablo
18 Mayo 2018, 16:44

Que ocurre si estoy viviendo de alquiler, y vendo una vivienda que tengo en propiedad, pero que al no estar viviendo en ella, no es mi vivienda habitual, y utilizo lo obtenido de la venta, en comprar lo que será mi vivienda habitual.
Por lo que he leído, tendría que tributar por la venta.

Dolores Muñoz
12 Julio 2018, 4:24

Compré el piso con mi marido como avalador y tiene un 75 %de minusvalia.no pude pagar toda la hipoteca,y al vender tuve que pagar al banco la deuda.tengo que pagar la plusvalía? Tengo pocos días de plazo para pagar.puedo hacer una reclamación antes de pagarla? La he vendido con pérdidas!

benibust
16 Julio 2018, 12:19

En el año 2007, vendi mi vivienda habitual y compre otra un poco mas barata, dicha casa la tuve que reformar entera, gastando el dinero de la diferencia de precio de una a otra, transcurridos 5 años, hacienda me reclamo una deuda de 30.000 euros, la cual aun estoy pagando, no me aceptaron las los gastos de la reforma, esta situacion me tiene amargada desde entonces, ya, que me embargaron el sueldo. Es justa esta accion de hacienda? Gracias

alfredotabernero
9 Mayo 2019, 9:43

Buenos días: A ver si me aclaro con este ejemplo. Compré mi vivienda habitual hace 15 años por 155.000€. La vendo en agosto de 2019 por 355.000€. La ganancia patrimonial es de 200000€. Adquiero como vivienda habitual en julio de 2019 un piso por 230.000€.
Como reinvierto la totalidad de la ganancia patrimonial (200.000€) en la compra del nuevo piso (230.000€), ¿estoy exento de tributación en el IRPF?
Muchas gracias por su aclaración

Lo que entiendo es que para quedar exento de tributación habría que invertir los €355.000.-, no solo €200.000.
También agradecería una mayor aclaración.

Como bien afirma juanaba, lo que hay que reinvertir es el total importe obtenido en la transmisión (355.000 euros), no la ganancia obtenida (artículo 38.1 de la Ley 35/2006). Por ello en el caso que plantea la exención será parcial, en la proporción a la parte del importe reinvertido (230.000/355.000).

José María Salcedo. Abogado
www.aticojuridico.com

Pero, por los 155000€ ya habría tributado en su momento. ¿No sería esto una doble imposición? Entiendo que sobre lo que habría que tributar es sobre esa ganancia patrimonial y que, si la reinvirtiera, quedaría exenta.

si no reinvierte la totalidad de los 355.000€ y compra por 230.000€, tributará por la diferencia, descontando los gastos de escritura, plusvalia, etc..... pero del neto que quede pagará

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