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Las tres formas de pagar menos impuestos al repartir una vivienda entre copropietarios

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Autor: Redacción

Siempre que hay un inmueble en copropiedad, ya sea porque lo han comprado o heredado varios hermanos o porque ha sido una donación a varios contribuyentes, se forma una comunidad de bienes (o condominio). Y ésta se disuelve con la adjudicación de la vivienda a uno solo de los copropietarios. Pero en esta operación hay que pagar varios impuestos, como el AJD, el ITP o el IRPF. Sin embargo, José María Salcedo, abogado y socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que los Tribunales están permitiendo ahorrar impuestos en este tipo de operaciones inmobiliarias.

Ahorro en el AJD

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava el documento notarial y durante mucho tiempo el criterio de Hacienda ha sido que la base imponible de este tributo era el valor total del inmueble. Sin embargo, Salcedo asegura que una sentencia reciente del Tribunal Supremo considera que el contribuyente sólo debe tributar por la parte “adquirida” con la extinción de condominio y no por la que ya tenía antes de realizar la división.

Pensemos, por ejemplo, en un inmueble con un valor de 200.000 euros y que es propiedad de dos contribuyentes al 50%. Si se extingue la comunidad de bienes porque se decide vender todo a uno de ellos, la base imponible del AJD no será el valor total de la propiedad, sino la parte “adquirida” por el copropietario adjudicatario, es decir, 100.000 euros.

Ahorro en el ITP

Se paga este impuesto en caso de que haya exceso de adjudicación y Hacienda cree que lo hay cuando un contribuyente recibe bienes por un valor superior a su participación en la comunidad de bienes y no se ha podido llevar a cabo un reparto más equivalente. Por ejemplo, es el caso de cuatro inmuebles de valor similar que pertenecen a cuatro copropietarios al 25% cada uno. En caso de extinción de condominio si uno de ellos se adjudica los cuatro inmuebles compensando al resto en metálico, habrá recibido un exceso de adjudicación (el 100% de todos los inmuebles, cuando solo tenía el 25%). Y ello, porque habrá recibido inmuebles en un porcentaje superior a su cuota inicial en la copropiedad, cuando era posible realizar un reparto más equivalente. En este caso, deberá tributar por dicho exceso en el ITP.

Sin embargo, en el caso de que se trate de un único inmueble propiedad de tres personas y que es adjudicado a uno de los tres, no hay exceso por ser indivisible el inmueble (o perder mucho valor en caso de división), y porque no es posible otro reparto más equitativo. 

Salcedo subraya que se pueden dar situaciones en las que, aunque exista varios inmuebles, es imposible llegar a un reparto equitativo. “Por ejemplo, si tenemos dos inmuebles de distinto valor (150.000 euros y 380.000 euros) que pertenecen a dos propietarios, hay dos posibles soluciones. La primera sería adjudicar cada inmueble a un propietario, compensando en metálico la diferencia de valor. Esto es lo que quiere Hacienda”, señala el experto, para añadir que la otra solución es adjudicar los dos inmuebles al mismo propietario, compensando al otro en metálico. En este caso, recuerda Salcedo que el criterio de Hacienda es que “no estamos ante un exceso de adjudicación totalmente inevitable. Y es que éste podría haberse reducido considerablemente, adjudicando un inmueble a cada propietario. Por ello, obligará al contribuyente que se adjudica los dos inmuebles a tributar en ITP”.  

Sin embargo, el abogado de Ático Jurídico recuerda que una reciente resolución del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña considera que en este último caso tampoco habría exceso de adjudicación, y que no procedería el pago de ITP. Y es que, considera dicho Tribunal que, una vez no es posible llegar a un reparto equitativo, daría igual que el exceso sea de mayor o menor importe. Por eso, no habría problema en adjudicar los dos inmuebles al mismo propietario.

Esta sentencia puede permitir solicitar devoluciones en el caso de contribuyentes que hayan pagado ITP por supuestos excesos de adjudicación, que no son tales de acuerdo con el criterio del Tribunal Superior de Justicia catalán.

Ahorro en el IRPF

La Ley del IRPF establece que no hay ganancia o pérdida patrimonial en caso de disolución de la comunidad de bienes, salvo que se actualice el valor del inmueble. En caso de actualización, el contribuyente que no se adjudique la vivienda, pero reciba una compensación económica superior al valor que tenía el inmueble cuando lo compró o heredó, deberá tributar en el IRPF.

Por ejemplo, es el caso de una vivienda comprada por dos hermanos por 120.000 euros. Cada uno será propietario del 50% de la casa por valor de 60.000 euros cada uno. Si al cabo de los años, uno de los hermanos se queda con el 100% de la casa valorada en 180.000 euros, la compensación que cobrará el otro será de 90.000 euros, es decir, 30.000 euros más que su valor de compra. Este incremento de valor debe tributar en el IRPF.   

“Frente a este criterio se han revelado diversos Tribunales Superiores de Justicia, como el del País Vasco, o el de la Comunidad Valenciana. Consideran que la Ley del IRPF prohíbe actualizar valores en una disolución de comunidad. Y que, por tanto, si esto se hace, no tendrá implicaciones en el IRPF, ni habrá ganancia”, comenta José María Salcedo. También añade que hay otros tribunales, como el de Andalucía, que son contrarios a este criterio y son favorables al criterio de la Agencia Tributaria.

Salcedo recuerda que hasta que el Supremo se pronuncie sobre esta cuestión, los contribuyentes están en su derecho de solicitar la rectificación de la autoliquidación de IRPF y la devolución de ingresos indebidos.

Es conveniente revisar la fiscalidad de estas operaciones

En definitiva, desde Ático Jurídico recuerdan la conveniencia de revisar la fiscalidad de estas operaciones. Y ello, para evitar pagar más impuestos de los que tocan, cuando la operación esté a punto de firmarse.

Pero también es conveniente revisar las operaciones firmadas en los últimos años. Y es que probablemente se habrá tributado de más, y será posible solicitar la devolución de ingresos indebidos, amparándose en resoluciones judiciales recientes.

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