Jesús Encinar, fundador y consejero delegado de idealista.com , Recomienda a quien esté comprando una casa que acuda en primer lugar a su banco para saber qué hipoteca le darán. Encinar, que participó recientemente en una entrevista en el programa de toni clapes de la emisora rac1, señaló que el proceso de compra de una vivienda se ha invertido: antes lo que hacía cualquier comprador era buscar casa, negociar el precio y después iniciar una ruta de bancos o cajas para conseguir la mejor hipoteca; hoy día, según encinar, este proceso hay que invertirlo y la primera visita debe ser al banco o la caja para descubrir cuál es el importe máximo que te va a financiar y qué casa te puedes permitir
El fundador de idealista.com y 11870.com recomienda también no alejarse mucho de la cifra que nos dé el banco ya que "en la época de nuestros padres la inflación era elevada y rápidamente permitía que la cuota del primer año, con el paso del tiempo, cada vez fuese más cómoda. Pero ahora vivimos una época de baja inflación y si tenemos desde el principio una cuota alta y difícil de pagar, seguirá complicada con el paso del tiempo". A esto también contribuye el hecho de que el 98% de las hipotecas en España sean a tipo de interés variable, que hace que la cuota pueda crecer de forma destacada si el Euribor asciende, como se espera que ocurra dentro de unos meses. "Hay que calcular si podrás seguir pagando la hipoteca si el Euribor sube al 5%", explica encinar
Encinar confesó que aún no había encontrado casa para comprar tras anunciar hace unas semanas que iniciaba su búsqueda. Además está convencido que el precio de la vivienda no ha tocado suelo pero que la decisión de comprar una vivienda debe ser de cada uno en función de su situación particular. "A mi me apetece comprar casa ahora y no me resulta imprescindible apurar al mínimo de precio de la vivienda porque estoy pensando en una que me dure 15 o 20 años. Quizás sea más barato comprar el próximo año pero prefiero buscar ahora una que me guste y no ponderar tanto el hecho de comprar en el punto más bajo como la posibilidad de elegir entre más casas. Ahora hay viviendas de calidad en el mercado por las que negociar", subraya
El máximo responsable de idealista.com recomendó a los compradores acudir a las agencias inmobiliarias a la hora de encontrar una vivienda a buen precio. "Nuestra experiencia dice que ofrecen mejores precios las inmobiliarias, porque convencen al propietario de poner un precio adecuado para vender y porque también son más eficaces en una negociación. Te ahorran dinero al traer sensatez a los vendedores”, explica encinar, quien recalca que está en contacto con numerosas inmobiliarias para comprar su vivienda
Respecto al nivel actual de los precios, encinar recuerda que años atrás algunos organismos advirtieron que la vivienda estaba sobrevalorada en España un 70 u 80% y se pasaron por alto muchos riesgos. "Antes daba igual lo que pagases por un piso porque iba a subir más. Todo el mundo pensaba que comprar una vivienda era un negocio seguro porque iba a subir el 20 o el 30% al año. Olvidamos que la rentabilidad y el riesgo suelen ir de la mano y que subidas de ese porcentaje cada año tenían que acabar. Ahora un descenso del 20% nos parece exagerado, pero no lo es", defiende encinar. Además, destaca que es difícil predecir cuando tocará suelo el precio de la vivienda, "porque tampoco sabemos si rebotará cuando alcance un nivel razonable o resbalará más abajo y todo dependerá de variables como el paro, la situación económica y/o los tipos de interés
Lo que si aseguró encinar es que los precios de 2006 y 2007 no van a volver hasta dentro de muchos años. "La gente tiene que asumir que los pisos ya no valen lo que antes", sentencia
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62 Comentarios:
Yo también creo al promotor y constructor en la globalidad de su escrito, por eso pienso que a 1.900€ lo tiene que haber construido en 2007 y con acabados de lujo de marca, porque le ha salido entre 2 y 3 veces más que a el, sin costes de promocion.
Yo también creo al promotor y constructor en la globalidad de su escrito no debo haberme explicado correctamente, estoy totalmente a favor de lo que ha expuesto el señor promotor/ constructor y no lo desmiento, encima lo apoyo, porque creo cierto lo de 1500 eur/m2, puesto que a mi me ha salido por 1800, bien es cierto que los acabados estan muy bien, pero sin lujos ni marcas.
Con todo ello si vendes por debajo de 1.200-1.500 a parte del suelo os aseguro que se pierde dinero. Seguro que algunos no me creéis, pero es así. oK, pero como es que en Alemania pueden hacerlo, los materiales son más economicos? la mano de obra seguro que no. Entonces los que nos quieren cobrar el m2 en Madrid a 4000 € en las afueras nos estafan??
Martes, 6 octubre 13:06 promotor y constuctor dice
El coste de obra de m2 construido con el actual codigo técnico es de 600-900€ el metro construído. Por debajo de eso, están ahorrando demasiado en materiales y profesionales y serán viviendas que más pronto que tarde darán problemas. Con el próximo codigo técnico será algo más caro. La diferencia entre 600-900€ se debe a las condiciones del suelo. Si el suelo es perfecto: sólido, sin losas de piedra, sin mucha agua debajo, no hay que hacer ningún tipo de demolición, no hay edificios colindantes y no tienes que alquilar ninguna finca colindante para almacenar el material, poner las casetas de obra y tener espacio para la maquinaria, el coste sería de los 600. Normalmente, te vas a los 750 largos por todo ese tipo de condicionantes. Pero ése, es el coste de obra, los costes de promocionar son de alrededor de 1.200-1.500€ el metro más lo que repercuta el suelo, ¿Por qué?:
Lo primero que has hecho, es comprar el suelo y pagar la escritura de compraventa un 10% sobre la compraventa con su transmisión patrimonial, actos jurídicos documentados, notaría, gestoría, registro. El precio del suelo es absolutamente variable según la ubicación, la edificabilidad y además tiene un enorme valor especulativo, ¿Qué vale el suelo?, Lo que se pague por él en cada momento (ahora puede que la mitad que hace dos años pero depende del sitio).
Lo primero es el estudio geotécnico y el topógrafo (en realidad debes de hacerlo antes de comprar el suelo). Luego tienes que pagar el proyecto (arquitecto, aparejador, visado); el plan de seguridad y salud y a su responsable; la licencia de obra (depende del ayuntamiento, entre el 4-8% del coste de obra que te haya puesto el arquitecto); la escritura de obra en curso con sus correpondientes impuestos de actos jurídicos documentados (una pasta en proyectos medianos o grandes, ya que el impuesto sube en porcentaje a mayor importe); para instalar la grúa o grúas, hay que pagar la licencia municipal oportuna; para ocupar la vía pública con vallas o andamios otra licencia; tienes que contratar una empresa de control de calidad para conseguir al final de obra el seguro decenal; pagar el seguro decenal. Pides un crédito promotor y antes el banco te lo concedía (ahora si lo solicitarás, se pasarían la mañAna muertos de la risa). Pides, para un proyecto de 40 viviendas una media de 8 milloncitos de euros, el banco te da el 10-40% o incluso más inmediatamente, según el porcentaje al que tase el suelo (de momento te sirve para pagar la escritura de la hipoteca, unos 450.000 euritos por la comisión de apertura, el notario, el registrador, el seguro y sobre todo por los actos jurídicos documentados que nuestras queridas comunidades autónomas que hablan de viviendas asequibles te vuelven a cobrar según porcentaje).
Para realizar todo este tipo de gestiones, obviamente necesitas unas oficinas alquiladas o adquiridas en propiedad, muebles, equipos informáticos y sobre todo con su correpondiente personal cobrando mensualmente, pagando sus retenciones y su Seguridad Social, una gestoría, un seguro de responsabilidad civil como promotor, vehículos, etc (lo normal en cualquier empresa).
Y ahora, ya pagando intereses al banco, puedes empezar a construir. Para cuando avancen las obras y por certificaciones, el banco te irá dando el dinero y cobrándote cada vez más intereses. Luego tendrás que llevar el agua y la electricidad al edificio y pagarle a la compañía toda la instalación que sea necesaria para luego entregársela. En ambos casos, lo normal es que tengas que engancharte a donde haya media tensión disponible o tubería de agua con la sección suficiente para engancharte, si son mucho metros tendrás que hacer toda la obra civil necesaria (levantar calle y luego la vuelves a dejar como estaba, pagas la carga y el porte al vertedero del escombro y la tasa municipal del vertedero) para llevar enterradas tanto la luz como el agua hasta tu edificio en construcción, ¡Ah! Después de conseguir la licencia de obra para hacerlo y pagarla. Pones un centro de transformación, con su transformador si es necesario y lo pagas.
Contratas la empresa de publicidad y la publicidad que consideras necesaria y das un porcentaje del precio de venta a la agencia que te los venda o a tu propio comercial (los gastos de comercialización que consideres necesarios). Mientras terminas las obras vas pagando los IBIs que te vayan llegando.
Los Ayuntamientos te obligan a hacer un número determinado de plazas de
Lo primero es el estudio geotécnico y el topógrafo (en realidad debes de hacerlo antes de comprar el suelo). Luego tienes que pagar el proyecto (arquitecto, aparejador, visado); el plan de seguridad y salud y a su responsable; la licencia de obra (depende del ayuntamiento, entre el 4-8% del coste de obra que te haya puesto el arquitecto); la escritura de obra en curso con sus correpondientes impuestos de actos jurídicos documentados (una pasta en proyectos medianos o grandes, ya que el impuesto sube en porcentaje a mayor importe); para instalar la grúa o grúas, hay que pagar la licencia municipal oportuna; para ocupar la vía pública con vallas o andamios otra licencia; tienes que contratar una empresa de control de calidad para conseguir al final de obra el seguro decenal; pagar el seguro decenal. Pides un crédito promotor y antes el banco te lo concedía (ahora si lo solicitarás, se pasarían la mañAna muertos de la risa). Pides, para un proyecto de 40 viviendas una media de 8 milloncitos de euros, el banco te da el 10-40% o incluso más inmediatamente, según el porcentaje al que tase el suelo (de momento te sirve para pagar la escritura de la hipoteca, unos 450.000 euritos por la comisión de apertura, el notario, el registrador, el seguro y sobre todo por los actos jurídicos documentados que nuestras queridas comunidades autónomas que hablan de viviendas asequibles te vuelven a cobrar según porcentaje).
Para realizar todo este tipo de gestiones, obviamente necesitas unas oficinas alquiladas o adquiridas en propiedad, muebles, equipos informáticos y sobre todo con su correpondiente personal cobrando mensualmente, pagando sus retenciones y su Seguridad Social, una gestoría, un seguro de responsabilidad civil como promotor, vehículos, etc (lo normal en cualquier empresa).
Y ahora, ya pagando intereses al banco, puedes empezar a construir. Para cuando avancen las obras y por certificaciones, el banco te irá dando el dinero y cobrándote cada vez más intereses. Luego tendrás que llevar el agua y la electricidad al edificio y pagarle a la compañía toda la instalación que sea necesaria para luego entregársela. En ambos casos, lo normal es que tengas que engancharte a donde haya media tensión disponible o tubería de agua con la sección suficiente para engancharte, si son mucho metros tendrás que hacer toda la obra civil necesaria (levantar calle y luego la vuelves a dejar como estaba, pagas la carga y el porte al vertedero del escombro y la tasa municipal del vertedero) para llevar enterradas tanto la luz como el agua hasta tu edificio en construcción, ¡Ah! Después de conseguir la licencia de obra para hacerlo y pagarla. Pones un centro de transformación, con su transformador si es necesario y lo pagas.
Contratas la empresa de publicidad y la publicidad que consideras necesaria y das un porcentaje del precio de venta a la agencia que te los venda o a tu propio comercial (los gastos de comercialización que consideres necesarios). Mientras terminas las obras vas pagando los IBIs que te vayan llegando.
Los Ayuntamientos te obligan a hacer un número determinado de plazas de garaje por metros construidos de vivienda (me parece normal), algo que en ciudades como Madrid no supone ningún problema sino al contrario porque cada plaza se vende en más dinero que el gasto de constuirlas, pero en pequeñas ciudades sales comido por servido en el mejor de los casos y en pueblos cuesta más el coste de obra que el precio de venta, luego tienes que repercutir parte del coste en las viviendas.
Con todo ello si vendes por debajo de 1.200-1.500 a parte del suelo os aseguro que se pierde dinero. Seguro que algunos no me creéis, pero es así.
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Bien razonado tu comentario.un saludo
Menos mal que alguién con un poco de cerebro corre por estos lares.
Yo controlo los costes en una promotora, y puedo corroborar punto por punto el detalle del "promotor y constuctor dice".
Los que habláis de 30.000,00 € de coste por una vivienda, bajad a cenar de una vez ya!!, que mamá lleva media hora llamándoos... y dejad el teclado y estos foros para las personas mayores.
Pues ya ves
Parece que todo el que compra vivienda lo hace con hioteca "maxima". Hay muchas compras pero muchisimas que se hacen sin hipoteca o con hipoteca minima.
Se me olvidaba, es támbien cierto, que la casa se empezo en 2007, pero
Los presupuestos de cada partida, pasaban por mis manos de cinco en cinco, habian unas diferencias abismales de unos a otros, tambien mucho outlet para los acabados.
Que asco de gente, esto esta lleno de bolcheviques amargados.si no podeis comprar joderos. Pero no seais tan pringaos que el tio ese feo de la foto que os deja desahogaros en su foro es el mayor especulador que existe. Que dice que hizo hace unos años con sus 60.000euros, en vez de comprarse un zulo lo invirtio en montar idealista, se monto en el carro de los promotores saco un monton de pasta anunciando pisos y precios inflados, el bien lo sabia pero tenia que llenar bien su saco. Ahora ya tiene bien llenito el saco y esta decidido a comprar , pero no os equivoqueis, no se comprara un pisito como todo hijo de vecino, el ya esta en la elite.Y a vosotros os tiene ahi entretenidos roiendo el hueso.
Que os vaya bien.
"La primera visita para comprar un piso debe ser al banco" Es lógico cuando no tienes el dinero suficiente, pero yo creo que siempre ha sido más o menos así. hasta cuando los bancos te daban 300000 por zulo, muchas inmobiliarias tenían financieras que te hacían un estudio par ver cuanto podías pedir. Lo que ya no veo normal es como las tasaban y encima te daban el préstamo, y la gente que aceptaba según que precios, eso era ya la bomba. A ver ahora como los tasan.
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