Jesús Encinar, fundador y consejero delegado de idealista.com , Recomienda a quien esté comprando una casa que acuda en primer lugar a su banco para saber qué hipoteca le darán. Encinar, que participó recientemente en una entrevista en el programa de toni clapes de la emisora rac1, señaló que el proceso de compra de una vivienda se ha invertido: antes lo que hacía cualquier comprador era buscar casa, negociar el precio y después iniciar una ruta de bancos o cajas para conseguir la mejor hipoteca; hoy día, según encinar, este proceso hay que invertirlo y la primera visita debe ser al banco o la caja para descubrir cuál es el importe máximo que te va a financiar y qué casa te puedes permitir
El fundador de idealista.com y 11870.com recomienda también no alejarse mucho de la cifra que nos dé el banco ya que "en la época de nuestros padres la inflación era elevada y rápidamente permitía que la cuota del primer año, con el paso del tiempo, cada vez fuese más cómoda. Pero ahora vivimos una época de baja inflación y si tenemos desde el principio una cuota alta y difícil de pagar, seguirá complicada con el paso del tiempo". A esto también contribuye el hecho de que el 98% de las hipotecas en España sean a tipo de interés variable, que hace que la cuota pueda crecer de forma destacada si el Euribor asciende, como se espera que ocurra dentro de unos meses. "Hay que calcular si podrás seguir pagando la hipoteca si el Euribor sube al 5%", explica encinar
Encinar confesó que aún no había encontrado casa para comprar tras anunciar hace unas semanas que iniciaba su búsqueda. Además está convencido que el precio de la vivienda no ha tocado suelo pero que la decisión de comprar una vivienda debe ser de cada uno en función de su situación particular. "A mi me apetece comprar casa ahora y no me resulta imprescindible apurar al mínimo de precio de la vivienda porque estoy pensando en una que me dure 15 o 20 años. Quizás sea más barato comprar el próximo año pero prefiero buscar ahora una que me guste y no ponderar tanto el hecho de comprar en el punto más bajo como la posibilidad de elegir entre más casas. Ahora hay viviendas de calidad en el mercado por las que negociar", subraya
El máximo responsable de idealista.com recomendó a los compradores acudir a las agencias inmobiliarias a la hora de encontrar una vivienda a buen precio. "Nuestra experiencia dice que ofrecen mejores precios las inmobiliarias, porque convencen al propietario de poner un precio adecuado para vender y porque también son más eficaces en una negociación. Te ahorran dinero al traer sensatez a los vendedores”, explica encinar, quien recalca que está en contacto con numerosas inmobiliarias para comprar su vivienda
Respecto al nivel actual de los precios, encinar recuerda que años atrás algunos organismos advirtieron que la vivienda estaba sobrevalorada en España un 70 u 80% y se pasaron por alto muchos riesgos. "Antes daba igual lo que pagases por un piso porque iba a subir más. Todo el mundo pensaba que comprar una vivienda era un negocio seguro porque iba a subir el 20 o el 30% al año. Olvidamos que la rentabilidad y el riesgo suelen ir de la mano y que subidas de ese porcentaje cada año tenían que acabar. Ahora un descenso del 20% nos parece exagerado, pero no lo es", defiende encinar. Además, destaca que es difícil predecir cuando tocará suelo el precio de la vivienda, "porque tampoco sabemos si rebotará cuando alcance un nivel razonable o resbalará más abajo y todo dependerá de variables como el paro, la situación económica y/o los tipos de interés
Lo que si aseguró encinar es que los precios de 2006 y 2007 no van a volver hasta dentro de muchos años. "La gente tiene que asumir que los pisos ya no valen lo que antes", sentencia
62 Comentarios:
Llevamos una década viviendo en una nube y hay axiomas que va a costar mucha penitencia recuperar.
63.0000 € por una vivienda en coslada pueden parecer muchos o pocos euros según a quien se lo preguntes.
El problema es que la pregunta acertada que deberías hacerte es otra: ¿Quien puede vivir en esa vivienda de coslada? ¿Qué hipoteca podrá obtener?
Si tienes la respuesta a esas dos preguntas podrás vender y/o comprar viviendas con facilidad incluso en un mercado saturado como el actual.
P.d.
Aunque parezca mentira, la mayor parte de la población (compradores y vendedores) ignora que las viviendas se compran en más del 80% de los casos con hipotecas de más del 90% del importe total de la transacción.
Primero, en mi caso particular no tengo que pedir préstamo. Compro solo lo que puedo pagar con mi dinero, que es dinero que ahorro fruto de mi trabajo. Considero que 1000 eur/m2 en coslada es un precio adecuado hoy, si consigo alquilarlo entre 5 y 6 eur/m2/mes. Esto me proporciona una rentabilidad anual "bruta" de entre 5-7%, que no consigo en ningún sitio. Además de evitar tener el dinero bajo el colchon o en el banco dada la incertidumbre de su custodia. Segundo, el paisano empezó pidiendo 144.000 euracos, que viene a ser lo que piden por la zona, o un poco más. Y acabó vendiendo por 63.000 euros. Te adjunto el precio medio según idealista. Precios medios de oferta en coslada, Madrid tercero, cuando alguien quiere vender, vende; y si no vende es porque no tiene interés/necesidad de vender. Esto es así especialmente en la vivienda. Si pusiera a la venta mi piso, y mañAna un pringao me llama para comprarlo; y le pido el precio medio de la zona, lo normal es que no venga ni siquiera a verlo. Por lo tanto, si quiero vender, tengo que ofrecerle algo, para que al menos vea mi producto "in person" y poder captar su verdadero interés de compra. Una vez allí será dificil que se escape, sin comprar mi piso cuarto: se que la mayoría de la gente tiene que pedir hipoteca para comprar, como yo hice también. Hoy los bancos están dando entre el 40% y 70% del valor de tasación de la tasadora del banco (ojo, que esto es importante). Excepto que el piso te lo venda el banco, con lo que pueden darte hasta hasta un 100% y un beso (ojo con esto también, que puede ser el beso de la muerte). Cuarto, todavía no he visto jamones colgando de los arboles, y estoy seguro que si alguien los ve alguna vez, no me lo va a decir (lo mismo haría yo). Por tanto, a currarse los pisos para comprar al precio que uno considere óptimo. Conclusión: hoy los precios de compraventa son +/- un 50% del precio de oferta inicial (siempre que este precio no sea el del peak). Previsión: 1.-si el banco central europeo mantiene la laxitud en tipos e importes nos mantendremos en rebajas del +/- 50% como ya hoy se están dando. 2.- si el bce reduce el volumen de préstamos este Otoño (fecha clave, poque vencen los hecho el año pasado con vto un año), y/o sube los tipos : veremos muchas cosas al 30% de su valor de hoy. Al menos, yo no pagaré ni un duro más: y tened por seguro que compraré, vaya si compraré. 3.- wait & see: hasta finales de año (el día 28 de diciembre suelen darse bastantes inocentadas, o no), sobre todo "see".
OK!
Como habrás comprobado hay incluso quien no puede creerse los 63.000 € que pagaste porque ciertamente no hay una conciencia clara de cómo se fija el precio de un bien financiado. Es lo que hay y mejor sacar partido de ello que intentar combatirlo ya que al espíritu del zoombie sólo se le doblega con artillería.
Respecto a si el precio que pagaste es mucho o poco, sigo pensando que lo único que importa es: ¿Quien puede vivir en esa vivienda de coslada? ¿Qué hipoteca podrá obtener?
Sea cuál sea la rentabilidad que se espere de una inversión, hay que ponderar siempre la liquidez de la misma y sólo tu puedes saber si esos 63.000 € son liquidables en un plazo de tiempo más o menos razonable.
Como habrás comprobado hay incluso quien no puede creerse los 63.000 € que pagaste porque ciertamente no hay una conciencia clara de cómo se fija el precio de un bien financiado. Es lo que hay y mejor sacar partido de ello que intentar combatirlo ya que al espíritu del zoombie sólo se le doblega con artillería. Efectivamente, la clave es que en la actualidad el precio de venta está determinado por la financiación. Da igual si el comprador y el vendedor han llegado a un acuerdo de 150 mil euros por el piso. Si luego el banco le dice a ese comprador que no le presta lo que le falta para llegar a los 150 mil euros, no hay operación. Al final el precio máximo viene dado por la financiación que pueda conseguir el comprador. Esta es la razón por la que el mercado está tan parado. Descerebrados dispuestos a pagar un montón por los pisos los sigue habiendo.
No me lo creo, no me creo ese precio..hay tongo seguro o has mentido
Por si te resulta esclarecedor: mi hermana se acaba de comprar en VicÁlvaro (a 4 km. De Coslada, en Madrid) un piso de 65 m2 por 82.000 Euros. No sé si será un chollo, pero tampoco se cae a pedazos.
No se trata de que te lo creas.
Es más, es mejor que no te lo creas.
Pues creetelo porque a mi me tiraron para atras con el tema del banco por cuatro euros de mierda.gracias por apoyar a la juventud. Estamos perdidos con estos buitres,el gobierno tendria que haber repartido el dinero de nuestros impuestos en darselo a la gente para pagar sus hipotecas no a los bancos y os imaginais 200000 millones de españoles sin hipoteca eso si que moveria la economia un sueldo mas entero en casa comprariamos mas ropa, comida,coches vamos moveriamos la economia a saco pero estos buitres solo quieren tener mas y mas son los que nos llevan a la puta ruina.bancos=a desastre economico solo se estan salvando el culo ellos nos quieren dejar tirados si no al tiempo.
El coste de obra de m2 construido con el actual codigo técnico es de 600-900€ el metro construído. Por debajo de eso, están ahorrando demasiado en materiales y profesionales y serán viviendas que más pronto que tarde darán problemas. Con el próximo codigo técnico será algo más caro. La diferencia entre 600-900€ se debe a las condiciones del suelo. Si el suelo es perfecto: sólido, sin losas de piedra, sin mucha agua debajo, no hay que hacer ningún tipo de demolición, no hay edificios colindantes y no tienes que alquilar ninguna finca colindante para almacenar el material, poner las casetas de obra y tener espacio para la maquinaria, el coste sería de los 600. Normalmente, te vas a los 750 largos por todo ese tipo de condicionantes. Pero ése, es el coste de obra, los costes de promocionar son de alrededor de 1.200-1.500€ el metro más lo que repercuta el suelo, ¿Por qué?:
Lo primero que has hecho, es comprar el suelo y pagar la escritura de compraventa un 10% sobre la compraventa con su transmisión patrimonial, actos jurídicos documentados, notaría, gestoría, registro. El precio del suelo es absolutamente variable según la ubicación, la edificabilidad y además tiene un enorme valor especulativo, ¿Qué vale el suelo?, Lo que se pague por él en cada momento (ahora puede que la mitad que hace dos años pero depende del sitio).
Lo primero es el estudio geotécnico y el topógrafo (en realidad debes de hacerlo antes de comprar el suelo). Luego tienes que pagar el proyecto (arquitecto, aparejador, visado); el plan de seguridad y salud y a su responsable; la licencia de obra (depende del ayuntamiento, entre el 4-8% del coste de obra que te haya puesto el arquitecto); la escritura de obra en curso con sus correpondientes impuestos de actos jurídicos documentados (una pasta en proyectos medianos o grandes, ya que el impuesto sube en porcentaje a mayor importe); para instalar la grúa o grúas, hay que pagar la licencia municipal oportuna; para ocupar la vía pública con vallas o andamios otra licencia; tienes que contratar una empresa de control de calidad para conseguir al final de obra el seguro decenal; pagar el seguro decenal. Pides un crédito promotor y antes el banco te lo concedía (ahora si lo solicitarás, se pasarían la mañAna muertos de la risa). Pides, para un proyecto de 40 viviendas una media de 8 milloncitos de euros, el banco te da el 10-40% o incluso más inmediatamente, según el porcentaje al que tase el suelo (de momento te sirve para pagar la escritura de la hipoteca, unos 450.000 euritos por la comisión de apertura, el notario, el registrador, el seguro y sobre todo por los actos jurídicos documentados que nuestras queridas comunidades autónomas que hablan de viviendas asequibles te vuelven a cobrar según porcentaje).
Para realizar todo este tipo de gestiones, obviamente necesitas unas oficinas alquiladas o adquiridas en propiedad, muebles, equipos informáticos y sobre todo con su correpondiente personal cobrando mensualmente, pagando sus retenciones y su Seguridad Social, una gestoría, un seguro de responsabilidad civil como promotor, vehículos, etc (lo normal en cualquier empresa).
Y ahora, ya pagando intereses al banco, puedes empezar a construir. Para cuando avancen las obras y por certificaciones, el banco te irá dando el dinero y cobrándote cada vez más intereses. Luego tendrás que llevar el agua y la electricidad al edificio y pagarle a la compañía toda la instalación que sea necesaria para luego entregársela. En ambos casos, lo normal es que tengas que engancharte a donde haya media tensión disponible o tubería de agua con la sección suficiente para engancharte, si son mucho metros tendrás que hacer toda la obra civil necesaria (levantar calle y luego la vuelves a dejar como estaba, pagas la carga y el porte al vertedero del escombro y la tasa municipal del vertedero) para llevar enterradas tanto la luz como el agua hasta tu edificio en construcción, ¡Ah! Después de conseguir la licencia de obra para hacerlo y pagarla. Pones un centro de transformación, con su transformador si es necesario y lo pagas.
Contratas la empresa de publicidad y la publicidad que consideras necesaria y das un porcentaje del precio de venta a la agencia que te los venda o a tu propio comercial (los gastos de comercialización que consideres necesarios). Mientras terminas las obras vas pagando los IBIs que te vayan llegando.
Los Ayuntamientos te obligan a hacer un número determinado de plazas de garaje por metros construidos de vivienda (me parece normal), algo que en ciudades como Madrid no supone ningún problema sino al contrario porque cada plaza se vende en más dinero que el gasto de constuirlas, pero en pequeñas ciudades sales comido por servido en el mejor de los casos y en pueblos cuesta más el coste de obra que el precio de venta, luego tienes que repercutir parte del coste en las viviendas.
Con todo ello si vendes por debajo de 1.200-1.500 a parte del suelo os aseguro que se pierde dinero. Seguro que algunos no me creéis, pero es así.
Él que no le crea ...¡¡¡¡¡Es que nunca a hecho una casa....!!!! En mi caso (una vivienda aislada)con mucho esfuerzo y dedicación diaria ....el coste por m2 sin terreno ha sido de 1900 eur/m2.
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