Las hipotecas antiguas con suelo son mejores que la mayoría de las nuevas sin esta cláusula

Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas

Las últimas decisiones legislativas apoyan la legalidad de las cláusulas suelo, por lo que quien la "sufra" debe ir olvidándose de una “amnistía general” que vaya a aliviar sus finanzas. La subida de los diferenciales de las hipotecas complica el cambio de entidad en busca de una hipoteca más barata, por eso, si estás dentro del grupo de hipotecados con cláusula suelo, te conviene hacer unos números. Hay que valorar si debes resignarte a pagar más durante una temporada a cambio de pagar menos más adelante o si bien debes mover ficha buscando una alternativa más beneficiosa

¿En qué consiste la cláusula suelo?

Se trata de un tipo de interés mínimo a pagar en una hipoteca. Por el cual si el tipo resultante de sumar el índice de referencia (normalmente Euribor a 12 meses) al diferencial pactado fuese inferior a dicho tipo suelo, se aplicaría el suelo y no el tipo de interés más bajo

Por ejemplo, si tu cláusula suelo es del 3,00% y el diferencial pactado es del 0,50%, estando el último Euribor oficial de febrero en el 1,68%, una hipoteca normal se revisaría con un tipo de interés del 2,18%, pero en tu caso te aplicarían un 3,00%. Si te queda por pagar 150.000 euros y 20 años, tu cuota será de 832 euros, mientras que si no tuvieras suelo sería de 772 euros, es decir, estarías pagando 724 euros más al año

¿Qué alternativas tengo?

Lo primero es tratar de negociar con tu banco la posibilidad de eliminar dicha cláusula suelo. Si eres un cliente con una fuerte vinculación con el banco (ahorros, fondos, planes de pensiones, gastos en tarjetas, etc) puedes tratar de hacer valer tu relación global para convencer al banco de que no debe perderte como cliente

Si tus esfuerzos por persuadir a tu banco no dan resultado, la alternativa sería cambiar de banco. Esto conllevará dos aspectos fundamentales:

- Nivel de riesgo: el nuevo banco analizará la solicitud de préstamo desde cero, es decir, tendrá en cuenta el saldo actual de tu hipoteca y el valor actual de la vivienda (que seguramente será inferior al valor de compra si hemos comprado en los últimos siete años). También velará porque el ratio de endeudamiento esté por debajo del 80%, algo que debido a la caída del precio de la vivienda no sea tan fácil de cumplir. Asimismo, debes acreditar capacidad de pago y estabilidad laboral, porque los criterios de riesgo de las entidades son actualmente mucho más estrictos que cuando conseguiste la hipoteca

- Condiciones económicas: los diferenciales que aplican los bancos actualmente no son tampoco los de hace cinco años. Las hipotecas que se formalizan en la actualidad conllevan diferenciales que rondan el 2%, muy superiores a niveles pasados. Por otro lado, la formalización de una nueva hipoteca o la subrogación con modificación de condiciones, conllevará unos gastos adicionales que debes tener en cuenta

Unos números para decidir qué hacer

A la luz de los comentarios anteriores, nos podemos encontrar con que la oferta de un banco sea del Euribor más el 1,50%, lo que para el ejemplo anterior nos daría una cuota mensual de 845 euros, superior a la cuota que pagamos actualmente con la cláusula suelo incluida, lo que significaría que no merecería la pena cambiar

En la tabla siguiente mostramos el ahorro (en positivo) o la pérdida (en negativo) anualizado de un posible cambio de hipoteca, para nuestro ejemplo de un saldo de 150.000 euros y 20 años, en función del nivel del suelo y el diferencial de la nueva hipoteca (asumiendo el Euribor actual):

 
Así, si nuestro suelo es del 3,00%, solamente nos merecería la pena si el nuevo diferencial fuese del 1,25%, o si el suelo es del 3,50%, a partir de un diferencial del 1,75%. Si el suelo fuese del 4,00% y consiguiéramos una hipoteca con diferencial del 1,50%, estaríamos ahorrando 764 euros en un año

¿Qué puede pasar a medio plazo?

Muchos clientes de idealista.com/hipotecas nos llaman porque quieren reducir su cuota y olvidarse del suelo, pero a menudo su ahorro potencial es nulo o bien relativamente bajo, por lo que desaconsejamos el cambio, pero no tanto por renunciar a un ahorro a corto plazo, sino porque el cambio puede ser una mala decisión si elevamos la vista y pensamos en toda la vida del préstamo

 
En resumen, parece que si tienes una hipoteca con suelo del 3,00%, o incluso del 3,50%, y un diferencial inferior al 0,75%, lo más probable es que el cambio no sea un buen negocio a medio plazo. El único riesgo a esta teoría es que entremos en una espiral como Japón con tipos cercanos a cero durante 10 o 20 años…

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