Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
La mayor parte de las calculadoras de hipotecas suele dar como resultado la cuota mensual que se pagará, tras introducir el importe de la hipoteca, el tipo de interés y el plazo de la operación
Pero la realidad nos dice que la forma de enfrentarse a una posible hipoteca debe partir de la base de qué importe máximo de hipoteca nos daría un banco, y a partir de ahí decidir si queremos reducir dicho importe, obviamente siempre que dispongamos de los ahorros suficientes
En idealista.com/hipotecas tenemos ambas calculadoras, para que cada persona realice su cálculo personalizado y pueda simular diferentes escenarios, pero vamos a aprovechar este artículo para resaltar algunos aspectos importantes que se deben tener en cuenta
Los tres aspectos fundamentales que analizan los bancos para conceder una hipoteca son:
1. Ahorros que se aportan, de tal manera que no suelen conceder más del 80% del precio de compra
2. Estabilidad de los ingresos, es decir, que se lleve cierto tiempo en la empresa o como autónomo, y que los ingresos percibidos sean regulares
3. Que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos netos mensuales
Pues bien, en el cuadro siguiente hacemos una comparativa de la vivienda que podemos permitirnos, en función de los ingresos mensuales que perciban los solicitantes, asumiendo que los bancos no aprobarán ningún préstamo cuya cuota mensual supere el 35% de estos ingresos
Hemos utilizado un cálculo para un préstamo a 30 años y a un tipo de interés del 3,5% (aunque las hipotecas actuales que negociamos para nuestros clientes en idealista.com/hipotecas están en torno al 2% de diferencial, lo cierto es que los bancos suelen utilizar este 3,5% como base de cálculo)
Por ejemplo, si tenemos unos ingresos netos familiares de 2.500€, la cuota máxima sería de 875€, lo que nos permitiría acceder a una vivienda valorada en 243.573€, siempre y cuando tengamos unos ahorros mínimos de 75.673€ (los ahorros incluyen tanto el 20% no financiado como los gastos – importante, estos gastos varían en función de dónde compres la vivienda, debido a la diferencia de impuestos)
Aunque estos ahorros a aportar equivalen en todos los casos a aproximadamente 2 años de sueldo neto (dato teórico, pues no se puede dedicar el 100% de sus ingresos al ahorro), a nadie se le escapa que cuanto mayores son los ingresos, mayor capacidad de ahorro existe
Vayamos ahora a la segunda parte de la tabla. Hemos realizado la misma simulación, pero bajo el escenario de que los tipos de interés aplicados fuesen del 6% (con los diferenciales actuales del 2%, estaríamos hablando de un Euribor al 4%, dato nada descabellado ya que lo hemos visto ya varias veces, incluso por encima del 5% en 2008)
En este caso, si nuestros ingresos no varían – y tal y como están las cosas es posible que por desgracia no veamos nuestros salarios subir mucho en los próximos años – el valor de la vivienda al que podríamos acceder bajaría; para el ejemplo de la pareja con ingresos de 2.500€, solamente se podría acceder a una vivienda valorada en 182.428€; pero a un menor valor de la vivienda, menores son los gastos, así que si ajustamos este valor a efectos comparativos – utilizando los mismos ahorros que tenemos ahora – el precio de la vivienda se situaría en 201.425€, un 17% inferior
Por lo tanto, aparte de la conclusión básica de que nuestros ingresos afectan a la vivienda que nos podemos permitir, también hemos visto cómo, en un escenario de tipos de interés bajos como el actual, es posible que los bancos nos puedan dar una hipoteca superior a la que nos puedan conceder dentro de unos años, cuando los tipos de interés se encuentren más cercanos a la media histórica
En idealista.com/hipotecas te ofrecemos este servicio de asesoramiento hipotecario para que consigas la mejor hipoteca. ¡Pregúntanos sin compromiso!
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57 Comentarios:
Me parece muy acertada tu forma de ver la realidad. Así que como me pareces bastante lúcido te voy a pedir consejo: yo soy...iba a decir propietario pero no quiero exagerar...yo y mi mujer tenemos una hipoteca, de la que nos resta por pagar 95.000. La vivienda costaba 240.000 (ahora ni se lo que me darían por ella, pero eso costó) hace 5 años, y como veo que el precio de las viviendas unifamiliares está bajo, estoy pensando en vender mi piso para comprarme un chalet...aunque vendiera por debajo de 240.000 hoy en día se pueden comprar chalets a precios ajustados. Se que ya no me podría desgravar por la nueva vivienda, y también me da un miedo lógico meterme en más deuda...pero bueno, la vida es deber pasta...y yo me tengo que levantar todas las mañanas igual para ir a trabajar.
¿Tú que me aconsejas?¿Me animo o me quedo como estoy?
Lo que hay que tener en cuenta no es la tasación, que es totalmente artificial, sino el valor real de mercado, o sea, el valor que alguien está dispuesto a pagar hoy realmente.
Personalmente, conozco varios casos de unifamiliares compradas en su tiempo a precios disparatados, y que hoy, aun con bajadas del 50%, no recibe apenas llamadas de posibles compradores.
Por eso, no vale de nada aludir a lo que costó construir la casa, o decir que el precio es casi regalado, ya que el mercado es el que manda en cada momento.
Por mucho que protestes, si nadie está dispuesto a pagar lo que tú pides, ese precio no está ajustado a mercado.
Las casas valen 'algo' cuando tienes el dinero de su venta en el bolsillo....mientras, no valen nada, por mucha tasación que tengas.
En ningún caso servirá para hacer fluir el crédito al sector privado y generar inflación. Los bancos no abren el grifo porque los demandantes de crédito no son solventes, e incluso, a las empresas inviables que estaban refinanciando hace años les están soltando la mano. Hacer lo contrario es un suicidio, los niveles de morosidad están en niveles históricamente altos y muy pronto las entidades deberán cumplir con los criterios que impone Basilea III y enfrentarse a nuevos stress tests.
El crédito sólo volverá a fluir cuando aumenten los niveles de solvencia, se haya recuperado la economía y la banca esté plenamente saneada. Por lo tanto y hasta ese momento, deberá continuar el desapalancamiento y restructuración del sector privado con las consiguientes presiones deflacionistas.
Las políticas monetarias expansivas no resuelven los problemas estructurales, los pueden maquillar, pero lo que sí pueden hacer es llevarse todo por delante.
Ya han contado con Alemania para saber si está dispuesta a volver a soltar pasta a los bancos españoles? ...era de dónde salían los créditos para los pisitos.
Y con un Euribor estancado durante años, también han contado?
Empleo seguro?
Ganas de empufarse del personal?
Y suma y sigue......no se repetirá en mucho tiempo.
El 96% del Balance de Sareb está financiado con fondo públicos. Otra cosa es el capital o “equity + deuda subordinada” que representa el 8% del Balance y que está participado en un 55% en su mayoría por entidades financieras españolas.
Cualquiera que tenga unos conocimientos de finanzas sabe perfectamente lo que es Sareb: un recipiente donde la banca a aparcado parte de sus activos tóxicos a cuenta del contribuyente. Un rescate que nos venden cómo necesario e imprescindible para que vuelva a fluir el crédito y se recupere la economía, pero que curiosamente desde que se creo el Sareb todos los bancos sin excepción , oh sorpresa, han reducido su crédito
Bendigo el dia que logre deshacerme de la vivienda heredada
De la que me he librado
Alabado sea el señor
(Casi 1 millon de viviendas en España valen menos ya que sus hipotecas)
Desde Enero 2007 hasta Septiembre 2009 se hipotecaron 3.893.183 inmuebles [si, si, millones]. El importe medio es de esta serie es de 160.043€ por préstamo.
Si damos por cierto que han bajado desde inicio de la crisis -35% de valor [al menos] el 99% de TODAS las 3.893.183 de hipotecas [si, si, millones] pierden dinero a valor de mercado, por lo que tenemos 405.979.176.200,45 € de saldo vivo 'underwater'.( con el cuello bajo el agua)
Saldo vivo al 100%: 624.583.348.000,69 €
Saldo vivo al 80%: 499.666.678.400,55 €
Saldo vivo al 70%: 437.208.343.600,48 €
Saldo vivo al 65%: 405.979.176.200,45 €
Si esto es así, tenemos una minusvalía latente de la impresionante cifra de 218.604.171.800,24 € [ríete de terra, astroc, bankia etc.] y piensa que es una minusvalía latente y apalancada donde cada día se hará más y más grande.... esta SUPER minusvalía entre las hipotecas creadas en esta serie, es una minusvalía latente de 56.150,50 € por hipoteca o lo que es lo mismo [-35%*160.043€]. Este importe a 25 años es en cuota a 25 años más o menos 200€/mes menos para tu bolsillo, o dicho te otra manera, antes cuando la renta por alquiler cubría la cuota, ahora tienes que poner + 200 € mes...hipotecaditos
La deuda del estado feb/13: 719.323.000.000 €
Saldo vivo al 65%: 405.979.176.200 €
Que en el 2014 salimos de la crisis... ??
Yo creo que en el 2014 nos vamos por el retrete.
Recen...
Como ocurre en la bolsa, no hay minusvalías hasta que no se vende. El problema es la morosidad, no las minusvalías
Como ocurre en la bolsa, no hay minusvalías hasta que no se vende. El problema es la morosidad, no las minusvalías
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Viviendas
Y que pierdes el 10% anual fijo ,en bajadas para empezar
Y solo sirves para pagar impuestos y gastos
Y reza porque no tengas enfermedades graves, que luego no vas a tener dinero contante para costearlas (nadie te la compra)
Nada como el dinerito en cash y mejor rentando
Tranquilos, si aqui nadie se escapa
Sobre todo a los que los tienen bien agarrados por los huevines del registro
A los estudiosos de la tabla, puedo garantizar que una pareja que ingrese 6000€ estables al mes le dan más 374000€ de hipoteca, cumpliendo el ahorro del 20%, es más, los bancos analizan el porcentaje sobre ingresos en base al volumen de ingresos, no es lo mismo el 35% de 6000€, que el 35% de 2000€
También es garantizable, que alguien que ingrese 1000€ será un potencial 100% de impago, y nunca se debería meter en una hipoteca, y que por 64000€ en grandes ciudades únicamente encontrará ahora y mañAna, auténticos zulos.
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