Dos de las cláusulas más destacas de las hipotecas son las denominadas cláusulas techo cláusulas suelo. La cláusula techo, en concreto, limita los intereses que se pueden llegar a pagar por el euríbor, mientras que la cláusula suelo funciona al revés: impide que el hipotecado pague menos aunque baje el indidacor de referencia de los préstamos a tipo variable. En algunos casos, los consumidores pueden reclamar los importes que han pagado de más como consecuencia de estas cláusulas abusivas. Repasamos las claves a tener en cuenta:
¿Qué son las cláusulas de una hipoteca?
Las cláusulas de una hipoteca son las disposiciones legales que aparecen en el contrato de la hipoteca. Las cláusulas establecen obligaciones o derechos. Para que una cláusula tenga validez debe estar debidamente estipulada en el documento del contrato de la hipoteca que se ha firmado.
¿Qué es la cláusula techo?
La cláusula techo es una disposición con la que pueden contar algunas hipotecas variables. La cláusula techo limita los intereses que se pueden llegar a pagar por el euríbor. En aquellas hipotecas con cláusula techo, se establece ese “techo” o límite al nivel del euríbor.
De esta forma, si el euríbor sube por encima de ese límite establecido en la cláusula techo, la parte del euríbor que esté por encima no afectará a los intereses de la hipoteca, por lo que solo se pagará hasta el límite establecido en la cláusula techo.
¿Qué es la cláusula suelo?
La cláusula techo, también llamada hipoteca suelo, establece un mínimo para el euríbor que se paga en las hipotecas variables que cuentan con ella. Funciona a la inversa que la cláusula techo. En el caso de la cláusula suelo, esta dispone que, la hipoteca variable con esta cláusula, no se podrá beneficiar de bajadas del euríbor por debajo del límite que establece la cláusula suelo. En otras palabras, si el euríbor baja por debajo del límite que establece la cláusula suelo, el hipotecado seguirá pagando los mismos intereses asociados a dicho límite.
En algunos casos, las cláusulas suelo han sido consideradas como cláusulas abusivas en las hipotecas. En concreto, las sentencias tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el suelo hipotecario establecen límites a la forma en que la hipoteca suelo puede aplicarse. En aquellos casos en los que estas cláusulas se han aplicado sin adecuarse a lo que establecen sendas sentencias, los titulares de las hipotecas pueden reclamar la cláusula suelo.
¿Cómo saber si tengo una cláusula suelo en mi hipoteca?
Todas las cláusulas de una hipoteca deben figurar en el contrato de hipoteca. Si no aparecen en dicho documento las cláusulas no afectan a la hipoteca. Por ello, si queremos saber si nuestra hipoteca está condicionada por una cláusula suelo, lo que debemos hacer es buscar dicha cláusula en el contrato.
Cuando vayas a pedir una hipoteca, es fundamental revisar con cuidado el contrato antes de firmarlo. Los bancos ofrecen productos generales que después se personalizan a cada cliente. Por ello, recuerda negociar las condiciones de tu hipoteca antes de aceptar cualquier oferta.
Antes de firmar nada, asegúrate de que todo lo que pone en el contrato es lo que has hablado con la entidad y que las condiciones se ajustan a lo que habéis pactado.
¿Cuándo se puede reclamar la cláusula suelo?
A partir de las sentencias tanto del Tribunal Supremo como del TJUE, se puede reclamar la cláusula suelo al haber sido consideradas como cláusulas abusivas de las hipotecas.
La reclamación de la hipoteca suelo contempla dos elementos distintos:
- Eliminar la cláusula suelo: la cláusula suelo deja de tener efecto al ser considerada como una cláusula abusiva.
- Reintegro del dinero que se ha cobrado por la cláusula suelo: el reintegro del dinero significa que el banco debe devolver el dinero que ha cobrado por la cláusula suelo desde el inicio del préstamo. Es decir, afecta al dinero que el banco ya nos ha cobrado y que debe devolverse según lo establecido por la ley.
No obstante, hay que tener en cuenta que reclamar la cláusula suelo no implica siempre que el banco nos vaya a devolver el dinero y a eliminar esta cláusula. Lo primero que se debe hacer es recurrir a la vía extrajudicial. Es decir, solicitar directamente al banco que nos devuelva el dinero correspondiente a dicha cláusula.
En el caso de que el banco no se muestre favorable a atender nuestra reclamación, entonces deberemos acudir a la vía judicial. Después del proceso judicial, se debe determinar si el banco informó correctamente o no al cliente sobre dicha cláusula en el momento de la firma del contrato. Dependiendo del resultado del proceso judicial, podremos beneficiarnos o no de la reclamación.
¿Quién tiene derecho a reclamar la cláusula suelo?
Pueden reclamar la cláusula suelo todos los clientes que tengan una hipoteca suelo, ya que estas han sido consideradas como cláusulas abusivas en las hipotecas. Es decir, pueden solicitar la reclamación todas aquellas personas que tengan una cláusula suelo, sin excepción.
Las únicas condiciones que deben cumplirse son que la reclamación sea realizada por el titular de la hipoteca y que la hipoteca en cuestión cuente con correspondiente la cláusula suelo en el contrato.
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