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La mediación hipotecaria: qué es y cómo funciona ante las cláusulas abusivas y los desahucios

Autor: LuisJa Sánchez (colaborador de idealista news)

Desde hace seis años el Instituto de Mediación Hipotecaria, creado al amparo de la Ley 5/2012 de mediación civil y mercantil, aborda cuestiones relacionadas con la relación entre bancos y consumidores. Cuestiones de impagos, cláusulas suelo, IRPH, desahucios o impagos de hipoteca e incluso la relación entre propietario e inquilino son asuntos que se han gestionado a través de la mediación.

Roberto Granizo, su socio fundador, explica a idealista/news qué utilidades podría tener la mediación en un momento de avalancha de pleitos en los juzgados uniprovinciales de cláusulas suelo que se crearon en mayo del 2017 y que la mayor parte de ellos están colapsados. Para este jurista “el uso de la mediación ayuda a mejorar la convivencia y busca una solución negociada entre los bancos y sus clientes”.

¿Cuál es el estado de salud de la mediación en nuestro país?

Se ha explicado poco y mal. El mediador no hace de todo. Hay que buscar siempre mediadores especializados, que conozcan bien la materia. Eso hicimos cuando arrancó este centro de mediación, especializarnos en materia hipotecaria.

Poca gente sabe que cualquier procedimiento judicial, por ejemplo, en el procedimiento ordinario y su audiencia previa, los abogados deben hablar entre ellos e intentar ponerse de acuerdo, siempre se lo dice así el juez pero realmente por la práctica los abogados no se molestan en hablar. Comunican al juez que no hay posibilidad de acuerdo para seguir con el pleito adelante. Ni siquiera se sentaron a negociar.

¿Por qué no ha funcionado el Decreto 1/2017 que impulsó el exministro De Guindos para resolver los asuntos de cláusulas suelo a través de la mediación?

Este decreto tiene varios vicios. Uno de ellos es que las condiciones de la mediación las pone la banca. Al mismo tiempo no se ha desarrollado la llamada ejecución de la mediación. La mediación si acaba con acuerdo entre las partes puede tener el problema del incumplimiento del acuerdo de una de ellas.

En ese caso, hay que acabar en la vía judicial porque no se ha desarrollado bien esa ejecución. Primero se eleva a documento público ante notario, para luego realizar la reclamación pertinente con ese título de la mediación. Es algo fundamental que no se resolvía y que debe mejorarse si se crea en el futuro otro sistema de mediación.

Que haya ido poca gente a mediación, es por la falta de cultura que hay de mediación en nuestro país. Muchos de los ciudadanos españoles tienen en su cabeza la resolución de asuntos por la vía judicial. Ni siquiera intentan tener una experiencia de mediación. Nos ha pasado en el Instituto de Mediación. Aquí han venido abogados que pensaban que venían a perder el tiempo. Luego se han dado cuenta de que la mediación funciona y es eficaz.

¿Cómo funciona un proceso de mediación al uso?

Cualquiera de las dos partes puede instar la mediación de forma individual o instar de forma conjunta para arrancar el proceso. En el momento que solicitan la mediación uno de ellos, procuramos que tengan una reunión entre ellos de forma privada.

Se trata de que exista transparencia desde el primer momento de este tipo de iniciativas. En muchos casos también fondos de inversión o bancos nos llaman solicitando la mediación. Desde ahí procuramos que se reúnan entre ellos y estén informados desde el primer momento que se pone en marcha la mediación.

Es muy útil que en el contrato hipotecario que suscriben ambas partes exista una cláusula que señale que en caso de conflicto hay que acudir a mediación. Es la mejor manera de pedir acudir a esta vía extrajudicial si en ese préstamo hipotecario o acuerdo ya viene incluida en el clausulado final.

El siguiente paso es convocar a las partes a una Sesión Informativa…

Eso es. Es una reunión previa, gratuita, sin coste para las dos partes entre ellos y el mediador que va a llevar este tema. En este escenario valoramos si el caso que se presente a mediación se puede resolver por esta vía. Al mismo tiempo fijamos el posicionamiento de ambas partes en este asunto.

Se trata de que nadie pierda el tiempo. De que realmente el fondo de inversión o la entidad financiera vaya a flexibilizar su postura de forma amistosa el conflicto y el deudor está dispuesto también intentar pagar lo que pueda, a la hora de pagar la deuda, se abre la mediación como método de resolución de conflictos.  Los bancos son reacios a desarrollar la mediación. Acuden a la sesión informativa, pero en muchos casos luego responden con evasivas.

¿Qué sucede si solo una de las partes tiene interés en la mediación?

Si eso es así, me temo que el asunto acabará en vía arbitral o en el juzgado al final.  Acudir a la vía judicial supone un desembolso de 4.000 euros, por el uso de abogado y procurador y dos años hasta que se resuelva el asunto como mínimo, mientras que en la mediación el tema se puede resolver en días y con un coste de 400 euros por cada parte.

En algunos asuntos, hemos llegado a convocar varias sesiones informativas hasta que vimos que las dos partes estaban convencidas de acudir a la mediación, como método extrajudicial para resolver los conflictos.  Para que ganen los dos en mediación, tienen que perder ambos. Eso implica que hagan un esfuerzo para reconsiderar su postura inicial y aceptar la de la otra parte de cara a encontrar una solución negociada.

¿Cuál es el papel del mediador en este tipo de procesos?

Es la pieza clave del asunto. Nosotros disponemos, como centro de mediación de una veintena de profesionales que conocen bien la actividad hipotecaria. Es fundamental contar con profesionales neutrales que realmente conozcan el terreno y tengan la empatía para acercar ambas partes durante las sesiones de mediación.

Los tiempos de resolver una mediación van desde una semana a un mes. En ese periodo de tiempo se han resuelto todas las mediaciones. Hay casos excepcionales que han durando dos años. Y es porque el banco cuando había llegado a un acuerdo con el deudor se ha dado cuenta que ese mismo deudor, tiene otra deuda con el banco.  Entonces se paraliza el asunto mediado hasta que se resuelva el otro conflicto. Son dos o tres casos excepcionales.

¿Por qué cree que se debe utilizar la mediación a nivel hipotecario?

Bueno ya lo vemos como están los juzgados que no dan más de sí, cuestión que hace que muchos ciudadanos desistan de reclamar. A través de una mediación se puede gestionar cualquier tipo de cláusula abusiva existente en el contrato, ya sea suelo, IRPH, e incluso ayuda a mejorar la relación entre propietarios e inquilinos en determinadas ocasiones.

A nivel reputacional es evidente que al banco le abre otra vía, sobre todo cuando en muchas ocasiones la situación del deudor es tan delicada como parece. El uso de la mediación fomenta el diálogo y evita gastos adicionales a las partes de abogado y procurador más el tiempo de demora de estos asuntos judiciales

¿Cómo se emplea en un proceso de cláusulas suelo, realmente?

En estos asuntos, el mediador expone las consecuencias jurídicas del asunto sabiendo que existe una jurisprudencia basada en directivas europeas y normativa nacional. Se intenta ver a ambas partes que este tema lo resuelven los juzgados de una manera concreta.

En este escenario se busca una solución negociada siempre que el banco acepte la doctrina jurisprudencial del Supremo y TJUE es la correcta y que no tienen más remedio que pasar por ella. Eso hace que la cláusula se anule y se busque una compensación por parte del banco al deudor. De esa manera el banco seguirá teniendo a esa persona de cliente.

¿Sería bueno que cada entidad bancaria contara con un sistema de mediación propio?

La mediación, se basa en principios de neutralidad e imparcialidad. Por eso es preferible que el banco no la desarrolle directamente. Otra cosa es que acuda a un centro de mediación independiente y que esté operativo. Se trata de evitar la parcialidad en las mediaciones.

Lo que ya se ve en las compañías de seguros, trasladable al mundo bancario, es que pudieran contar con un centro de mediación para resolver los conflictos internos de la banca. Algo parecido a lo que se ha utilizado en el llamado Defensor del Cliente.

Le pongo un ejemplo; si tenemos un problema por una comisión equivocada y el banco dice que no la quita. En esa situación, el cliente no se irá al juzgado, pero es muy posible que retire la cuenta en los siguientes días a otra entidad bancaria. Los dos pierden, el cliente porque paga una comisión que no debía y el banco al perder un cliente.

En este escenario, si el banco pudiera gestionar sus reclamaciones desde la mediación es factible que ganaría mucho más en su relación con los clientes. De esa forma esas quejas se resolverían de forma fructífera y se evitarían problemas en ciernes que más tarde enturbian la relación entre ambas partes.