Comprar habitaciones al vecino para ampliar tu piso: una solución legal que pocos conocen

No, no hemos perdido la cabeza. Este titular puede parecerte una idea descabellada pero en realidad es una posible solución para agrandar tu casa (o hacerla más pequeña si no necesitas tantas habitaciones). Y es una solución que poca gente conoce pero que puede hacerse y de hecho, se hace: se denomina agregación y segregación de inmuebles.

¿En qué consiste y, sobre todo, cómo se hace? 

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite unir o dividir elementos independientes y privativos de un edificio pero se tienen que cumplir determinados requisitos: 

1. Debe existir el consentimiento de los propietarios de los pisos afectados, dado que la operación implica dividir un elemento privativo para incorporar parte de él a otro, tal y como recuerda Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).
2. Acuerdo de la junta de propietarios: en virtud del art. 17.4 de la LPH, la segregación, división, agregación o agrupación de pisos o locales, así como la alteración de cuotas de participación de las fincas afectadas, requieren autorización de la Junta adoptando un acuerdo con el voto favorable de las 3/5 del total de propietarios y cuotas, salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos reconozcan este derecho a los propietarios, en cuyo caso, no será necesario la autorización de la junta y solo deberá comunicarse la obras y las nuevas cuotas de participación.
3. Cumplimiento de la normativa urbanística, es decir, licencia o declaración responsable. Como es obvio en estas cuestiones siempre es conveniente ir de la mano de un profesional: un arquitecto te evitará sorpresas desagradables y podrá aportar su visión técnica del tema. 

Hemos hablado con la arquitecta Paloma Gómez Marín, quien realizó precisamente, una agregación de habitaciones de la casa de su vecina a la suya. En su caso, la vecina no necesitaba la casa de 180 metros en la que habitaba y no podía asumir sus gastos: “Pero yo tenía entonces, te hablo de hace 20 años, a mis hijas pequeñas y cuando venían sus amigas a jugar no tenía donde estar porque ocupaban toda la casa. Ella me planteó cambiarnos la casa pagando la diferencia de metros pero a mí no me interesaba porque la mía estaba recién reformada. Y así surgió la idea de que me vendiese dos habitaciones, unos 30 metros cuadrados aproximadamente”, explica la arquitecta. 

Los primeros que tienen que autorizar este cambio, aparte de los implicados, obviamente, son los vecinos: “Cuando decides comprar unas habitaciones a tu vecino tienes que comunicarlo al administrador de la comunidad de vecinos y que lo plantee en junta. 

¿Y después? “Una vez que tienes la aprobación en junta, el que cede las habitaciones (por un precio) debe hacer una segregación de esos metros cuadrados de vivienda y el que los adquiere debe hacer una agregación a sus metros cuadrados de vivienda, con lo que aparecerán en su nueva inscripción registral con la suma o resta de los metros finales como un único bien”, añade. 

Patricia Briones señala que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a modificar las cuotas de participación dado que se ha variado la superficie de ambos elementos privativos lo que se traduce, por un lado, en que quien agrega metros verá incrementará su cuota de propiedad y pagará algo más de gastos comunitarios y, por otro lado, quien segregue verá disminuida su cuota y pagará menos.

Desde CAFMadrid recuerdan que la modificación de cuotas deberá inscribirse también en el Registro de la Propiedad una vez se haya protocolizado ante Notario para garantizar seguridad jurídica para terceros adquirentes.

Por esto se debe ir al notario y realizar la posterior inscripción registral. “También se deben inscribir en registro los nuevos porcentajes en la cuota de comunidad, ya que tu vecino tendrá un menor porcentaje y tu incrementarás el tuyo modificando igualmente los gastos de comunidad en base a los nuevos porcentajes. Este procedimiento garantiza la seguridad jurídica de la operación y evita futuros conflictos vecinales o administrativos”, explica Gómez Marín.

No solo el notario entra en juego en esta operación que cambia la fisionomía de tu casa y la del vecino, también hay que ir al Ayuntamiento de la ciudad: “Es necesario informar al Ayuntamiento y obtener autorización administrativa para un proceso de segregación y agregación de viviendas, así como para cualquier obra relacionada. Antes de realizar la segregación o agregación registral, debes solicitar una licencia urbanística municipal o, en su caso, un certificado de innecesariedad de licencia, dependiendo de las regulaciones del municipio y la comunidad autónoma”, comenta. “Los plazos para que el Ayuntamiento de Madrid resuelva una solicitud de licencia de segregación, agrupación o agregación suelen ser de hasta tres meses desde la presentación de toda la documentación requerida”, detalla la arquitecta.

El valor catastral se ve afectado

La abogada Briones destaca que la agregación/separación de viviendas deberá comunicarse a Catastro, que recalculará la descripción, superficie y valor catastral.

Este valor afecta directamente a impuestos como:

• IBI
• Plusvalía municipal 

Obviamente, la segregación y agregación de viviendas influye en el valor catastral de los inmuebles implicados: “Al realizar la modificación registral y catastral (mediante la tramitación obligatoria ante el Catastro tras la firma en notaría), se actualizarán las descripciones y superficies de los bienes, y el Catastro asignará nuevos valores acordes a la nueva configuración de las fincas resultantes, teniendo en cuenta su superficie, uso, ubicación y características constructivas. El valor catastral es relevante porque afecta directamente a impuestos como el IBI y la plusvalía municipal”, dice Gómez Marín. Así, el que agrega metros pagará más lógicamente, y el que reduce superficie pagará menos impuestos.

Si las actuaciones implican obras (como abrir huecos, unir estancias, modificar elementos estructurales, etc.), será necesario tramitar la correspondiente licencia de obra y acreditar ante el Ayuntamiento que el proyecto cumple la normativa urbanística y técnica vigente. Estos pasos son independientes del acuerdo de la comunidad de vecinos y la tramitación ante notario y registro de la propiedad, y deben incluirse siempre que se modifique la configuración física o registral de la vivienda.

Por ejemplo, el muro que comunicaba su casa con la de su vecina contenía las chimeneas de las viviendas, así que tuvo que respetar los tiros de los pisos situados bajo el suyo. La arquitecta consiguió agregar 30 metros a su salón y se hizo un cuarto de estar y un despacho. “Me parece una gran solución: ambas hemos conseguido lo que queríamos. Las necesidades cambian según los momentos vitales y eso afecta a las casas. Mi vecina no se ha trasladado de barrio y sus gastos son menores y yo puedo vivir y trabajar desde casa”, finaliza.