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Así cambió el Gobierno las hipotecas en 2018

Autor: Redacción

El tramo final de 2018 ha sido un auténtico carrusel para el sector financiero e inmobiliario por el embrollo de los gastos hipotecarios. Un lío que saltó a la palestra informativa en el mes de octubre de la mano del Tribunal Supremo cuya Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo estableció, para sorpresa de parte del Alto Tribunal, que el AJD de las hipotecas debía de pagarlo la banca.

Esta sentencia levantó tanta polémica dentro del organismo, que el Pleno de dicha Sala tuvo que votar si el banco debía pagar este impuesto o debía ser el hipotecado. Finalmente, el Pleno cambió de opinión y decidió establecer que debía seguir siendo el hipotecado el que pagara el AJD de las hipotecas, tal y como estaba establecido por ley.

Sin embargo, este cambio de criterio cayó como un jarro de agua fría en la sociedad española, lo que obligó al Gobierno a mover ficha: a principios de noviembre aprobó por Real Decreto Ley que fuera la banca la que se encargara de pagar el AJD, pero para las nuevas hipotecas que se concedieran desde su entrada en vigor (el 10 de noviembre de 2018).

De este modo, la banca se encarga de asumir todos los gastos que conlleva la formalización de una hipoteca, a excepción de la tasación, que corre a cuenta del hipotecado. Es decir, el banco debe pagar los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial, mientras que el cliente será el encargado de pagar la tasación de la casa que vaya a comprar y las copias de las escrituras que solicite. Esta batería de gastos se suman al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que desde el pasado 10 de noviembre ya recae sobre el sector financiero tras el decreto ley promovido por el Gobierno, y en contra de lo que dictaminó el Tribunal Supremo.

El cliente se ahorrará entre el 85% y el 93% de los gastos hipotecarios, según el simulador de idealista/hipotecas. Sin embargo, este ahorro es mínimo en comparación con todos los gastos que hay que asumir a la hora de comprar una casa. De hecho, que la banca pague los gastos hipotecarios supondrá un ahorro para el hipotecado del 1% y el 2% sobre el precio de compra del inmueble. Y es que adquirir una casa conlleva el pago de impuestos, como el IVA (si es obra nueva) o el ITP (si es una casa usada), así como la notaría, el registro y la gestoría por escriturar la compraventa.

La banca pagará los gastos, pero encarecerá las hipotecas

Al asumir los gastos hipotecarios, la banca tendrá que repercutir esta medida en el precio de las hipotecas para que la concesión sea rentable. Veámoslo con un ejemplo: hipoteca de 120.000 euros, a 30 años, con un tipo de interés el primer año del 1,89% y un tipo de interés posterior de euríbor más 0,89% en Cataluña. Sin comisiones de apertura ni cancelación anticipada.

Para un préstamo de estas condiciones, la cuota mensual del primer año asciende a 442,94 euros, y a partir del 2º año, si asumimos que el Euribor sube al 0% (desde el nivel negativo del -0,15% actual), la cuota bajaría a 387,06 euros. En los primeros 5 años (se pagan más intereses que se amortiza capital), los ingresos de intereses para el banco (con los que ha de cubrir sus costes financieros, operativos y supuestamente obtener un margen de beneficios), ascienden a 6.158 euros.

Por otro lado, debe pagar el banco el AJD del préstamo del ejemplo que son 2.700 euros, más notaría (792 euros), más Registro de la Propiedad (384 euros), más gestoría (400 euros). En total, debe pagar 4.276 euros en gastos para un préstamo de 120.000 euros. Es decir, si a sus ingresos (6.158 euros) le restamos estos gastos (4.276 euros), le quedará un margen de 1.882 euros o 376 euros al año, lo que equivale a un 0,31% del importe del préstamo. Y a estos 376 euros hay que restarles los gastos operativos. Por tanto, el margen de los bancos en los 5 primeros años se queda en nada o en negativo.

La banca podrá recuperar el impacto de los gastos hipotecarios durante los siguientes años de vida del préstamo, pero corre el riesgo de no ganar nada con las hipotecas que se cancelen pde forma anticipada o se firmen a un plazo corto. Por tanto, previsiblemente encarecerán estos préstamos para comprar casa.

Habrá que esperar a ver cómo influye en el mercado la llegada definitiva de la nueva ley hipotecaria. La normativa, que busca dar más transparencia y seguridad a bancos y clientes e introducir en el ordenamiento jurídico español unas normas europeas, ya ha recibido el visto bueno del Congreso y está a la espera de que el Senado le dé luz verde definitiva. 

La ley hipotecaria incluirá varias novedades respecto al texto original que diseñó Luis de Guindos cuando era ministro de Economía, como por ejemplo una rebaja de las comisiones por cancelar la hipoteca de forma anticipada, que todos los gastos de la hipoteca debe asumirlos el banco (excepto la tasación y las copias que pida el cliente) y que se amplía el plazo de impago para que se lleve a cabo un desahucio. No obstante, también se mantienen algunas propuestas de la ley anterior, como por ejemplo que el cliente tenga que ir al notario antes del día de la firma del préstamo para asegurarse de que entiende todas las condiciones o que, por ley, estarán prohibidas las cláusulas abusivas como las suelo. 

Todavía es posible reclamar el AJD pagado en los últimos cuatro años

El Gobierno ha dejado la puerta abierta a que los contribuyentes reclamen a Hacienda el AJD pagado en los últimos cuatro años. Y es el Real Decreto Ley por el que se establece que el banco pague el AJD ha modificado el sujeto pasivo, pero no el hecho imponible, lo que significa que a efectos legales siempre debió ser el banco el que pagara este impuesto y no el hipotecado.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, es contundente: “el Real Decreto Ley no modificó la condición de sujeto pasivo en el AJD de los préstamos hipotecarios, sino que solamente la aclaró”. Por tanto, siempre debió ser el banco el que pagara este tributo. Ahora los contribuyentes pueden reclamar a Hacienda la devolución del impuesto pagado en los últimos cuatro años.

Los contribuyentes deberán solicitar la rectificación de la autoliquidación del AJD presentada en su día y la devolución del ingreso indebido. Aquí te explicamos cómo reclamarlo.

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