Dación en pago, ¿qué es, cómo funciona y cuáles son sus requisitos?

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago consiste en la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda. En el marco hipotecario, se trata de la entrega de la vivienda al banco que garantiza el préstamo, con la condición de eliminar todas las obligaciones económicas del deudor.

El Banco de España (BdE) explica que la dación extingue totalmente la deuda garantizada con hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros.

¿En qué consiste la dación en pago en España?

Uno de los aspectos más criticados de la forma de operar de la banca durante la última crisis hipotecaria (amparada en gran medida por la legislación) consistió en quedarse con la casa por un valor muy inferior al de mercado, de manera que seguía subsistiendo un remanente de deuda pendiente de pago por parte del deudor. A ello se le sumaba, en muchos casos, el pago de los intereses generados por el impago de cuotas.

Esta espiral de endeudamiento fue el detonante de distintas reformas legislativas, tanto desde el punto de vista hipotecario como a través de la creación de la segunda oportunidad para las personas físicas. 

También dio origen a varios varapalos judiciales procedentes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) contra la legislación hipotecaria española.

¿Cómo funciona la dación en pago?

Cuando se firma una hipoteca, ambas partes pactan unas condiciones que incluyen consecuencias en caso de impago por parte del cliente, como el cobro de comisiones o intereses de demora, entre otras.

• Si se acumulan cuotas impagadas, se inicia la apertura de un procedimiento judicial que derivará en la subasta de la vivienda hipotecada para saldar la deuda
• En caso de subasta, el banco usará el importe obtenido para saldar la deuda y el deudor hipotecario perderá la propiedad de la vivienda, que deberá abandonar y que pasará a ser propiedad del banco
• Si el valor obtenido por la subasta es mayor o igual que la cantidad pendiente de pago, el deudor dejará de tener la deuda, pero si es inferior, el deudor deberá hacer frente a la diferencia
• Aparece así la responsabilidad personal del deudor, que deberá responder con sus bienes presentes y futuros

En definitiva, la subasta de la vivienda no implica la extinción de la deuda. El banco seguirá reclamando por la diferencia no cubierta por la subasta.

Si esta es la regla general en caso de impago de la hipoteca, la dación en pago evita que el cliente bancario arrastre deuda tras la pérdida de su vivienda: la propia entrega del inmueble servirá para saldar cualquier cantidad pendiente de pago.

Hay que tener en cuenta que, cuando un cliente solicita un cambio en las condiciones de la hipoteca, el banco no está obligado a aceptar: cualquier modificación dependerá de su política de riesgos. Sin embargo, para aquellas entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas existe la obligación de aceptar la dación en pago si se dan las condiciones para ello.

Requisitos para solicitar la dación en pago

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Cualquier persona física o jurídica puede negociar una dación en pago con su banco, así como incluir esta posibilidad en su contrato hipotecario.

Sin embargo, existen determinados supuestos en los que se encuentra establecido que los bancos deberán conceder esta opción a sus clientes.

En concreto, las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas deberán ofrecer a sus clientes la dación en pago siempre que se den los siguientes requisitos: 

• El deudor debe encontrarse en el umbral de exclusión
• El precio de adquisición de la vivienda debe cumplir con el límite impuesto, con un máximo de 250.000 euros
• El plan de reestructuración de la deuda debe ser inviable
• La entidad debe haber optado por no aplicar la quita de la deuda
• Aunque el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución, no se debe haber dictado el anuncio de subasta
• La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores
• La solicitud de dación en pago se debe haber presentado dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración o, en un momento posterior, para aquellos deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración y observen su imposibilidad de atender los pagos

Si no se cumplen estos requisitos, cualquier actuación de la entidad sería ajena al Código, pero posible en cualquier caso, si bien la banca es reticente a conceder la dación en pago fuera de los supuestos de máxima vulnerabilidad.

Ejemplo de dación en pago

El propio BdE explica algunos ejemplos de dación en pago: 

• Plan de reestructuración inviable: Familia que empezó a tener dificultades para pagar su hipoteca en 2020 y el 15 de marzo de 2021 solicitó la reestructuración de su deuda. Al cumplir todos los requisitos, la entidad formuló un plan de reestructuración, pero este resultó inviable, dado que la familia no tenía ningún ingreso. El 15 de septiembre de 2022, la familia solicitó la quita de la deuda indicando que, si la entidad optaba por no aplicarla, pediría la dación en pago de la vivienda. Al no haber transcurrido 24 meses desde la fecha de solicitud, estaba dentro del plazo para solicitar la dación.
• Imposibilidad de hacer frente a los pagos del plan de reestructuración: Familia que empezó a tener dificultades en 2019 y, al cumplir con todos los requisitos, se reestructuró la deuda con efectos desde el 15 de abril de 2019, estableciéndose un periodo de carencia de 5 años. Transcurridos más de dos años, y debido a la subida de los tipos de interés, la familia no tenía ingresos suficientes para hacer frente al pago de las nuevas cuotas y solicitó la dación en pago de su vivienda. En este caso, la entidad valoró positivamente la entrega de la vivienda del deudor, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Pasos para solicitar la dación en pago

La dación en pago funciona como último recurso en el marco del Código de Buenas Prácticas. Los pasos para conseguirla son los siguientes:

1. Comprobar que se cumplen los requisitos para solicitar la reestructuración de la deuda
2. Solicitar una reestructuración de la deuda hipotecaria a la entidad bancaria
3. Si resulta inviable el pago de la deuda, solicitar una quita del capital pendiente
4. Si la entidad opta por no aplicar la quita, solicitar la dación en pago de la vivienda

Tributación de la dación en pago

En cuanto a los impuestos de la dación en pago, los principales son el IRPF y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):

IRPF y dación en pago

La normativa nos dice que la ganancia patrimonial fruto de la dación en pago, cuando exista, quedará exenta en la declaración de la Renta siempre que se den los siguientes requisitos: 

• Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor
• Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales
• Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios
• En todo caso, será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda

ITP y dación en pago