Última milla, ‘retail’ y vivienda asequible, los valores refugio del inmobiliario en 2023, según Savills IM

Savills Investment Management (Savills IM), la gestora internacional de inversión inmobiliaria ha publicado su último informe de perspectivas sobre los mercados de inversión inmobiliaria en 2023. De el se desprende la necesidad de que los inversores vuelvan a lo esencial y tengan en cuenta los fundamentales para capear el que probablemente será un año complicado para los mercados inmobiliarios. La logística urbana, el ‘retail’ esencial, la vivienda asequible y la deuda inmobiliaria serán probablemente los sectores refugio el próximo año.

Aunque 2023 puede resultar un año complicado para todos los inversores en un contexto de turbulencias en los mercados internacionales, Savills IM ve oportunidades concretas en clases de activos con sólidos fundamentales a largo plazo como los formatos de logística e industrial urbanos, la vivienda asequible y el retail esencial.

Savills IM ha identificado las amenazas que se ciernen sobre el panorama macroeconómico a corto plazo, entre las que destacan el incremento de la inflación, los tipos de interés y los riesgos de recesión que afectan a los mercados de inversión y ocupación.

En cuanto a los sectores del inmobiliario, Savills IM considera que la vivienda asequible tiene potencial de crecimiento a largo plazo por la fuerte demanda existente, la estabilidad de los rendimientos y un impacto social relevante. Hay algo que está claro: el sector público por sí solo no puede atender la demanda de vivienda social y el sector privado se muestra cada vez más dispuesto a ayudar a financiar nuevas promociones y a mejorar el parque residencial existente, colaborando a largo plazo con el sector privada y las autoridades locales.

Por otra parte, los mercados de deuda inmobiliaria presentan oportunidades a los financiadores alternativos. En un contexto de volatilidad, es probable que los financiadores tradicionales actúen con enorme prudencia en 2023, restringiendo la oferta de deuda inmobiliaria. Mientras quienes deseen refinanciar sus pasivos se vean obligados a enfrentarse a tipos de interés más altos y condiciones más restrictivas, los proveedores alternativos podrán ofrecer opciones. También pueden proporcionar deuda en determinados sectores/activos de diversa calidad a los que los bancos están menos dispuestos a prestar. 

En el sector residencial, somos optimistas en cuanto a las perspectivas de la vivienda asequible, donde el papel del capital privado no hará sino incrementar su importancia, y a pesar del aumento de las rentabilidades también observamos puntos de entrada atractivos para los inversores en vivienda multifamiliar a medida que las valoraciones desciendan en sintonía con el mercado inmobiliario en general.

Los mercados de deuda siguen ofreciendo una rentabilidad ajustada al riesgo atractiva con cobertura frente a caídas. Resulta probable que el flujo de transacciones para los financiadores que estén activos en el mercado redunde en un alto nivel de solicitudes de refinanciación, ya que los préstamos que antes eran adecuados para la deuda bancaria tradicional, ahora son más acordes con los criterios de las entidades de financiación alternativa.

Las marcadas tendencias estructurales asociadas a la urbanización benefician tanto al segmento retail de conveniencia como al logístico de última milla. Vemos motivos de peso para invertir en este tipo de activos y la oportunidad de aumentar la exposición si se produce algún breve periodo de debilidad en los precios.

2023 será un año difícil, pero a diferencia de anteriores recesiones mundiales, la concesión general de préstamos al sector inmobiliario ha estado más controlada, el exceso de oferta de nuevas propiedades se ha restringido drásticamente y entramos en una recesión con sólidos niveles de empleo. 

El sector inmobiliario se beneficiará del crecimiento de las rentas, pero el encarecimiento de los costes para ocupantes e inversores en cuanto a energía, mano de obra y tipos de interés más elevados se traducirá en un ajuste por el lado de los precios. Consideramos que este periodo será breve y, por tanto, concentrar los esfuerzos de compra en sectores/activos con fundamentales estructurales a largo plazo, cuando los precios se hayan ajustado, proporcionará un excelente punto de entrada en el próximo ciclo».

Fernando Ramírez de Haro, director general para España y Portugal de Savills IM, señaló que las tendencias en España están en línea con las que se ven a nivel mundial. “Por una parte, la logística urbana y de última milla seguirán siendo uno de los segmentos en los que nuestro país presentará oportunidades interesantes. También el retail esencial que se ha visto como uno de los sectores más seguros durante los últimos años seguirá mostrándose resiliente ante los nuevos desafíos que presenta el mercado toda vez que la demanda de artículos de primera necesidad se mantendrá”.

Por su parte, el residencial asequible en nuestro país, en donde la oferta es aún muy inferior a la demanda, continuará presentándose como una opción en las que los inversores están dispuestos a participar si desde la Administración se fomenta la colaboración público-privada. Asimismo, el BTR consolidará su posicionamiento como alternativa institucional a un mercado de alquiler de viviendas todavía muy atomizada.